Land Acquisition Act | सुप्रीम कोर्ट ने डी-एस्केलेशन के सिद्धांत की व्याख्या की, कहा- उच्चतम बिक्री उदाहरणों को लिया जाना चाहिए

सुप्रीम कोर्ट ने गुरुवार (3 अप्रैल) को फिर से पुष्टि की कि अधिग्रहित भूमि के लिए उचित बाजार मूल्य सुनिश्चित करने के लिए भूमि अधिग्रहण मुआवजे का निर्धारण करते समय उच्चतम वास्तविक बिक्री उदाहरण पर विचार किया जाना चाहिए।

जस्टिस बीआर गवई और जस्टिस केवी विश्वनाथन की खंडपीठ ने ऐसा मानते हुए भूमि अधिग्रहण अधिनियम, 1894 के तहत 2008 में धारूहेड़ा गांव (हरियाणा) में अधिग्रहित भूमि के लिए डी-एस्केलेशन के सिद्धांत को लागू करते हुए मुआवजे को ₹55.71 लाख से बढ़ाकर ₹1.18 करोड़ प्रति एकड़ कर दिया।

न्यायालय ने तुलनात्मक उच्च-मूल्य वाले लेन-देन को अनदेखा करते हुए कम-मूल्य वाले उदाहरणों पर चुनिंदा रूप से भरोसा करने के हाईकोर्ट का फैसला खारिज कर दिया। हाईकोर्ट ने निकटता और गैर-कृषि उपयोग की संभावना के साक्ष्य को नजरअंदाज करके गलती की है, क्योंकि अधिग्रहित भूमि विभिन्न बहुराष्ट्रीय कंपनियों से घिरे एक नियंत्रित शहरी क्षेत्र में है और इसके सामने एक बड़ी आवासीय कॉलोनी है, जिसके 1 किलोमीटर के दायरे में कई स्कूल और टाउनशिप है।

न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि मुआवजा निर्धारित करते समय अधिग्रहित भूमि की विकसित क्षेत्र से निकटता और गैर-कृषि उपयोगिता जैसे महत्वपूर्ण कारकों को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए।

न्यायालय ने कहा,

"यह भी अच्छी तरह से स्थापित है कि बाजार मूल्य का आकलन करते समय भूमि की क्षमता को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए। यह माना गया कि क्षमता वह उपयोग है जिसके लिए भूमि का उपयोग किया जाता है या उपयोग में लाने के लिए उचित रूप से सक्षम है।"

जस्टिस विश्वनाथन द्वारा लिखित निर्णय अपीलकर्ता-भूमि मालिक की इस दलील से सहमत था कि जब कई उदाहरण हैं तो मुआवजे का निर्धारण करते समय उच्चतम उदाहरण को ध्यान में रखा जाना चाहिए, जैसा कि मेहरावल खेवाजी ट्रस्ट (पंजीकृत), फरीदकोट और अन्य बनाम पंजाब राज्य और अन्य, (2012) 5 एससीसी 432 के मामले में माना गया।

वृद्धि और कमी के सिद्धांत क्या हैं? इस मामले में कमी क्यों लागू की गई?

वृद्धि का सिद्धांत समय के साथ बाजार मूल्य में वृद्धि के लिए भूमि के आधार मूल्य को ऊपर की ओर समायोजित करने को दर्शाता है। इस सिद्धांत का उपयोग तब किया जाता है, जब संदर्भ सेल डीड या अवार्ड अधिग्रहण की तारीख से पहले की अवधि का हो।

जबकि कमी का सिद्धांत समय अंतराल के लिए आधार मूल्य को नीचे की ओर समायोजित करने को दर्शाता है, जब संदर्भ बिंदु बाद की अवधि का हो, लेकिन भूमि पहले अधिग्रहित की गई हो।

न्यायालय के समक्ष मुख्य मुद्दा यह था कि क्या धारूहेड़ा गांव में 2008 की अधिसूचनाओं के तहत अधिग्रहित भूमि के लिए दिए गए मुआवजे को BESCO लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य (2023) के मामले में आसपास के गांवों में 2010 की अधिसूचनाओं के तहत अधिग्रहित भूमि के लिए निर्धारित मूल्य से जोड़ा जा सकता है, जहां न्यायालय ने भूमि खोने वालों की अपील को स्वीकार कर लिया और मुआवजे को बढ़ाकर 25 लाख रुपये कर दिया। 1.49 करोड़ प्रति एकड़ के साथ-साथ अन्य वैधानिक लाभ।

इसके अलावा, BESCO लिमिटेड के मामले में न्यायालय ने मानकीकृत दर के रूप में 12% की वृद्धि/घटाव दर तय की।

BESCO लिमिटेड के मामले में निर्धारित 1.49 करोड़ रुपये प्रति एकड़ के बाजार मूल्य पर भरोसा करते हुए न्यायालय ने घटाव के सिद्धांत को लागू किया, क्योंकि मई 2010 के मूल्य (1.49 करोड़ रुपये) को 17 महीने के अंतराल (2008-2010) के लिए पीछे की ओर समायोजित किया गया, जब दिसंबर, 2008 में धारूहेड़ा में भूमि का अधिग्रहण किया गया।

1.49 करोड़ रुपये पर 1 वर्ष के लिए 12% वार्षिक घटाव लागू करने पर परिणामी बाजार मूल्य 1.31 करोड़ रुपये दिखाई दिया, इसके अलावा, अंतिम बाजार मूल्य यानी 1.31 करोड़ रुपये पर पहुंचने के लिए शेष 5 महीनों के लिए 1.23 करोड़/एकड़ अतिरिक्त 6% घटाव लागू किया गया।

चूंकि BESCO लिमिटेड के मामले में भूमि मालिकों ने भूमि उपयोग परिवर्तन (CLU) के लिए राशि का भुगतान किया, जो उच्च मुआवजे को उचित ठहराता है, इसलिए वर्तमान मामले में न्यायालय ने कम किए गए मूल्य से 5 लाख रुपये/एकड़ की कटौती की, जिससे अंतिम मुआवजा राशि 1.18 करोड़ रुपये/एकड़ हो गई।

उपर्युक्त के संदर्भ में, न्यायालय ने अपील को स्वीकार कर लिया और अधिग्रहित भूमि की उपयोगिता को नजरअंदाज करने और अधिग्रहित भूमि के बाजार मूल्य को BESCO लिमिटेड के मामले में निर्धारित मूल्य के साथ समन्वयित करने में विफलता के लिए हाईकोर्ट का फैसला खारिज कर दिया।

केस टाइटल: राम किशन (अब दिवंगत) अपने एलआरएस आदि के माध्यम से बनाम हरियाणा राज्य और अन्य।