विशिष्ट निष्पादन वाद में जब बिक्री के लिए समझौते में कब्जे का हस्तांतरण निहित हो तो कब्जे के लिए अलग से राहत की आवश्यकता नहीं: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि जब अचल संपत्ति का कब्जा सेल डीड के निष्पादन पर निहित रूप से हस्तांतरित हो जाता है तो विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 (SRA) की धारा 22 के तहत अचल संपत्ति के कब्जे की मांग करने के लिए अलग से मुकदमा करने की आवश्यकता नहीं है।

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की खंडपीठ ने ऐसा कहते हुए दो अलग-अलग परिस्थितियों की व्याख्या की: जब वादी को धारा 22 एसआरए के तहत कब्जे के लिए अलग से राहत का दावा करने की आवश्यकता होती है और जब वादी को कब्जे के लिए अलग से राहत का दावा करने की आवश्यकता नहीं होती।

कोर्ट दिल्ली हाईकोर्ट के उस फैसले को चुनौती देने वाली अपील पर विचार कर रहा था, जिसमें कहा गया कि गुड़गांव में स्थित भूमि को बेचने के लिए समझौते के विशिष्ट निष्पादन के लिए दायर किया गया मुकदमा दिल्ली में सुनवाई योग्य नहीं है। हाईकोर्ट ने कहा कि मुकदमा उस न्यायालय में दायर किया जाना चाहिए, जिसका संपत्ति पर अधिकार क्षेत्र है।

यह तर्क दिया गया कि चूंकि SRA की धारा 22 के अनुसार मुकदमे में कब्जे के लिए कोई अलग से राहत का दावा नहीं किया गया, इसलिए सिविल प्रक्रिया संहिता की धारा 16 लागू नहीं थी। इसलिए यह तर्क दिया गया कि चूंकि मुकदमा एक समझौते को निष्पादित करने के लिए व्यक्तिगत कार्रवाई थी, इसलिए मुकदमा उस स्थान पर दायर किया जा सकता है, जहां प्रतिवादी धारा 16 सीपीसी के प्रावधान के अनुसार रहता है।

इस तर्क पर विचार करने के लिए अदालत ने बाबू लाल बनाम हजारी लाल किशोरी लाल और अन्य (1982) का हवाला दिया। अदालत ने कहा कि बिक्री के लिए समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन में वादी को कब्जे के वितरण के लिए विशेष रूप से अलग मुकदमा दायर किए बिना पूरी राहत मिलेगी। इसी तरह मामले की कल्पना की जा सकती है, जहां वादी और प्रतिवादी के बीच अनुबंध के बाद संपत्ति किसी तीसरे व्यक्ति के कब्जे में चली गई। बिक्री के अनुबंध के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए एक मात्र राहत वादी को संपत्ति के वास्तविक कब्जे वाले पक्ष के खिलाफ कब्जा प्राप्त करने का अधिकार नहीं दे सकती है।

बाबू लाल के मामले में अदालत ने कहा कि उसके विपरीत कब्जे के लिए डिक्री का विशेष रूप से दावा किया जाना चाहिए या ऐसा व्यक्ति लागू किए जाने वाले अनुबंध से बाध्य नहीं है। ऐसे मामले में जहां अनन्य कब्जा अनुबंध करने वाले पक्ष के पास है, बिक्री के अनुबंध के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए डिक्री, कब्जे की डिलीवरी के लिए विशेष रूप से प्रावधान किए बिना डिक्रीधारक को पूरी राहत दे सकती है।

इसके अलावा, बाबू लाल के मामले में अदालत ने बालमुकंद बनाम वीर चंद (1954) में इलाहाबाद हाईकोर्ट के फैसले को मंजूरी दी, जिसमें कहा गया,

"(बिक्री के समझौते के) विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमे में या तो अलग से कब्जे का दावा करना आवश्यक नहीं था और न ही अदालत के लिए कब्जे के लिए डिक्री पारित करना आवश्यक था। अनुबंध के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए डिक्री में बिक्री लेनदेन को पूरा करने के लिए एक पक्ष या दूसरे द्वारा किए जाने वाले सभी आकस्मिक कार्य शामिल हैं, ऐसे मामले में पार्टियों के अधिकार और दायित्व संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 55 द्वारा शासित होते हैं।"

न्यायालय ने तर्क दिया कि जब संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 55 के तहत अचल संपत्ति की बिक्री के लिए अनुबंधों में 'कब्जे का हस्तांतरण' निहित होता है, भले ही कब्जे की स्पष्ट रूप से मांग न की गई हो, विशिष्ट प्रदर्शन के लिए एक मुकदमे में स्वाभाविक रूप से ऐसे तत्व शामिल होते हैं, जो संपत्ति के स्थान को प्रभावित करते हैं, जिससे यह "भूमि के लिए मुकदमा" बन जाता है। भूमि के लिए मुकदमा एक ऐसा मुकदमा है जिसमें दावा किया गया राहत भूमि या अचल संपत्ति के शीर्षक या कब्जे की डिलीवरी से संबंधित है।

इसके अलावा, न्यायालय ने देखा कि एडकॉन इलेक्ट्रॉनिक्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम दौलत और अन्य (2001) में निर्णय वर्तमान मामले के तथ्यों पर लागू नहीं होगा। एडकॉन के मामले में न्यायालय इस समझ पर आगे बढ़ता है कि बिक्री के लिए एक समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए एक मुकदमा व्यक्तिगत कार्रवाई है, जिसमें वादी को कब्जे के लिए विशेष रूप से अलग मुकदमा दायर करने की आवश्यकता होती है।

न्यायालय ने इसके बजाय बाबू लाल के मामले पर भरोसा किया, जिसने विशिष्ट राहत अधिनियम के अधिनियमन से पहले क्षेत्र में व्याप्त भिन्न-भिन्न विचारों पर ध्यान दिया। 1963 में जारी किया गया और एडकॉन के मामले में इस पर विचार नहीं किया गया।

न्यायालय ने कहा,

"बाबू लाल (सुप्रा) में लिए गए निर्णय में विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963 में क्रमशः धारा 22 और 28 की शुरूआत से आए परिवर्तन को ध्यान में रखा गया, जिसने धारा 22 के तहत उपलब्ध राहत की प्रकृति को बदल दिया, जिससे वादी को विशिष्ट प्रदर्शन के लिए प्रार्थना के साथ-साथ कब्जे, विभाजन आदि की राहत मांगने की अनुमति मिल गई है।"

न्यायालय ने कहा कि समझौते में यह निर्धारित किया गया कि प्रतिवादियों द्वारा कुल बिक्री मूल्य के शेष 5% का भुगतान करने पर वादी को मुकदमे की संपत्ति का कब्जा सौंपना होगा। इसके अलावा, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 55(1) (एफ) में यह भी निर्धारित किया गया कि अचल संपत्ति के विक्रेता को सेल डीड के निष्पादन के अनुसार खरीदार को संपत्ति का कब्जा सौंपना आवश्यक है। बाबू लाल (सुप्रा) में यह भी माना गया कि विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 22 और 28 तथा संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 55 के बीच परस्पर क्रिया को देखते हुए अचल संपत्ति का कब्जा सौंपना जिसके संबंध में विशिष्ट निष्पादन का आदेश दिया गया, केवल आकस्मिक है।

इस पृष्ठभूमि में न्यायालय ने कहा:

"इस प्रकार, पक्षों के बीच कथित अनुबंध की शर्तों से यह स्पष्ट है कि वाद संपत्ति के कब्जे का हस्तांतरण उक्त अनुबंध में निहित है। कब्जे के हस्तांतरण की मांग करने वाली विशिष्ट प्रार्थना की अनुपस्थिति का वाद की प्रकृति पर कोई असर नहीं होगा, जो कि सीपीसी की धारा 16(डी) के अंतर्गत आता है।"

केस टाइटल: रोहित कोचर बनाम विपुल इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स लिमिटेड और अन्य।