दिल्ली राज्य आयोग ने फ्लैट सौंपने में 15 साल से अधिक की देरी पर TDI इनफ्रास्ट्रक्चर पर 1.5 लाख रुपये का जुर्माना लगाया

दिल्ली राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग की जस्टिस संगीता ढींगरा सहगल (अध्यक्ष), सुश्री पिनाकी(सदस्य) की खंडपीठ ने कहा कि यदि कब्जा 42 महीने के भीतर या 48 महीने से अधिक समय तक नहीं दिया जाता है, तो यह बिल्डर की ओर से सेवा में कमी का गठन करता है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने टीडीआई इंफ्रास्ट्रक्चर द्वारा विकसित "टीडीआई सिटी" परियोजना में एक फ्लैट बुक किया और 3 लाख रुपये का अग्रिम पंजीकरण शुल्क का भुगतान किया। इसके बाद, बिल्डर द्वारा एक आवंटन पत्र जारी किया गया, जिसमें पुष्टि की गई कि शिकायतकर्ता ने अनुरोध के अनुसार कुल 10,97,812 रुपये का भुगतान किया था। हालांकि, बाद में, शिकायतकर्ता यह जानकर चौंक गया कि बिल्डर ने एक निर्दिष्ट समय सीमा प्रदान किए बिना कॉम्प्लेक्स के लेआउट प्लान को पूरी तरह से बदल दिया था। जिसके बाद, शिकायतकर्ता ने 18% ब्याज के साथ अपनी जमा राशि वापस करने का अनुरोध किया, लेकिन बिल्डर ने जमा राशि का 50% जब्त करने की धमकी दी।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

बिल्डर ने शिकायत की विचारणीयता के बारे में प्रारंभिक आपत्तियां उठाईं। बिल्डर के वकील ने तर्क दिया कि शिकायत दर्ज करने के लिए शिकायतकर्ता के पक्ष में कार्रवाई का कोई कारण नहीं था। यह भी दावा किया गया था कि उक्त फ्लैट के लिए भुगतान करने में चूक हुई थी। शिकायतकर्ता को बुकिंग के समय एक्साइट्रा डेवलपमेंट चार्ज का भुगतान करने के लिए बाध्य किया गया था, और उक्त फ्लैट के लिए ईडीसी का भुगतान करने के लिए विभिन्न रिमाइंडर भेजे जाने के बावजूद, शिकायतकर्ता ऐसा करने में विफल रहा। इसके अतिरिक्त, यह दावा किया गया था कि लेआउट योजना अस्थायी थी और संबंधित प्राधिकरण के नियमों और विनियमों के अनुसार इसे अंतिम रूप दिया जाना था।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 24 ए के विश्लेषण पर कहा कि यह आयोग किसी शिकायत पर विचार करने के लिए अधिकृत है यदि यह उस तारीख से दो साल के भीतर दायर की जाती है जिस पर कार्रवाई का कारण उत्पन्न हुआ था। वर्तमान मामले में, सभी सहमत सुविधाओं के साथ न तो विचाराधीन फ्लैट का कब्जा प्रदान किया गया है, न ही शिकायतकर्ता को इस तिथि तक जमा राशि वापस की गई है। इसके अतिरिक्त, मेहंगा सिंह खेड़ा और अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड के मामले का संदर्भ देते हुए यह स्थापित किया गया है कि फ्लैट का कब्जा देने में विफलता एक निरंतर गलत और कार्रवाई का एक आवर्ती कारण है। जब तक खरीदारों को कब्जा नहीं सौंपा जाता है, तब तक वे उपभोक्ता अदालतों के माध्यम से सहारा लेने का अधिकार रखते हैं। इस प्रकार, इस स्थापित कानूनी सिद्धांत के आधार पर, आयोग ने कहा कि कब्जा देने में विफलता एक निरंतर गलत है, और शिकायतकर्ता को इस आयोग के समक्ष वर्तमान शिकायत दर्ज करने की अनुमति है।

आयोग ने आगे अरिफुर रहमान खान और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य में फैसले का संदर्भ देते हुए सेवा की कमी की अवधारणा का अवलोकन किया। इस मामले में, यह समझाया गया था कि एक अनुबंधात्मक निर्धारित अवधि के भीतर एक फ्लैट खरीदार को फ्लैट प्रदान करने के लिए अनुबंध दायित्व को पूरा करने में बिल्डर की विफलता एक कमी का गठन करती है। यह कमी खरीदार को सहमत कब्जे की अवधि से परे बिल्डर द्वारा की गई देरी के लिए मुआवजे का अधिकार देती है। वर्तमान मामले में, शिकायतकर्ता ने दावा किया कि बिल्डर ने उसे वर्ष 2009 के अंत तक फ्लैट का कब्जा देने का आश्वासन दिया था। हालांकि, आयोग को उस समय सीमा को निर्दिष्ट करने का कोई प्रावधान नहीं मिला, जिसके भीतर बिल्डर को शिकायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा सौंपने की आवश्यकता थी। इस मुद्दे के समाधान के लिए, अजय एंटरप्राइजेज प्राइवेट लिमिटेड और अन्य बनाम शोभा अरोड़ा और अन्य के मामले का संदर्भ दिया गया था। जहां यह माना गया था कि यदि किसी वादे के प्रदर्शन के लिए कोई विशिष्ट समय सीमा का उल्लेख नहीं किया गया है, तो इसे उचित समय के भीतर पूरा किया जाना चाहिए। आमतौर पर, बिल्डर-खरीदार समझौते निर्माण और कब्जे के वितरण के पूरा होने के लिए 24 से 48 महीने तक की अवधि निर्धारित करते हैं, जिसमें एक सामान्य समझौता 36 महीने और छह महीने की अनुग्रह अवधि के लिए होता है। यदि कब्जा 42 महीने के भीतर या 48 महीने से अधिक समय तक वितरित नहीं किया जाता है, तो यह बिल्डर की ओर से सेवा में कमी का गठन करता है। वर्तमान मामले में, यह स्पष्ट है कि बिल्डर बुकिंग की तारीख से पंद्रह साल से अधिक समय के बाद भी फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफल रहा। आयोग ने बिल्डर के तर्क पर ध्यान दिया कि शिकायतकर्ता अतिरिक्त विकास शुल्क (ईडीसी) के लिए समय पर भुगतान करने में चूक करता है, जिससे उन्हें जमा राशि का 50% जब्त करने का अधिकार मिलता है। हालांकि, दोनों पक्षों द्वारा प्रस्तुत साक्ष्य की समीक्षा करने पर, कोई निष्पादित बिल्डर खरीदार समझौता नहीं पाया गया, जिसके अनुसार बिल्डर आवंटन रद्द कर सकता था। इसलिए, आयोग ने निष्कर्ष निकाला कि डेवलपर के पास शिकायतकर्ता के आवंटित फ्लैट को रद्द करने और जमा राशि का 50% जब्त करने का अधिकार नहीं है।

आयोग ने बिल्डर को शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि, यानी 10,97,812 रुपये, ब्याज के साथ 6% प्रति वर्ष के साथ-साथ मानसिक पीड़ा के लिए लागत के रूप में 1,00,000 रुपये और मुकदमेबाजी की लागत 50,000 रुपये तक वापस करने का निर्देश दिया।