हरियाणा RERA ने बिल्डर के प्री-ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट पजेशन ऑफर को अवैध ठहराया, देरी से कब्जे के लिए ब्याज का आदेश दिया

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य जस्टिस विजय कुमार गोयल की पीठ ने माना कि स्थानीय अधिकारियों से कब्जा प्रमाण पत्र प्राप्त करने से पहले बिल्डर द्वारा किए गए कब्जे की पेशकश अमान्य और कानून के विपरीत है। तदनुसार, प्राधिकरण ने बिल्डर को देरी से कब्जे के लिए घर खरीदार को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।

ज्ञान के लिए, एक व्यवसाय प्रमाणपत्र स्थानीय नगरपालिका प्राधिकरण द्वारा जारी एक दस्तावेज है, जो इस बात के प्रमाण के रूप में कार्य करता है कि एक भवन का निर्माण स्वीकृत योजनाओं के अनुसार किया गया है और सभी आवश्यक सुरक्षा मानदंडों और विनियमों का अनुपालन करता है। व्यवसाय प्रमाण पत्र निर्माण प्रक्रिया के पूरा होने के बाद जारी किया जाता है और इंगित करता है कि भवन अधिभोग के लिए तैयार है।

पूरा मामला:

2011 में, बिल्डर ने गुरुग्राम के सेक्टर -67 में स्थित अल्बा एसेंसिया में अपनी आगामी रियल एस्टेट परियोजना सॉवरेन फ्लोर्स का विज्ञापन किया। विज्ञापन पर भरोसा करते हुए, शिकायतकर्ता ने 9,02,660 रुपये की बुकिंग राशि का भुगतान करके बिल्डर के प्रोजेक्ट में एक फ्लैट बुक किया।

दिनांक 14-05-2011 को बिल्डर ने मकान क्रेता को भूतल पर एक फ्लैट सौंपते हुए एक आबंटन पत्र जारी किया। इसके अलावा, बिल्डर और होमक्रेयर के बीच दिनांक 23-08-2011 को एक फ्लैट क्रेता करार (Flat Buyers Agreement) पर हस्ताक्षर किए गए थे।

एफबीए के खंड 5.1 के अनुसार, बिल्डर ने स्थानीय अधिकारियों द्वारा भवन योजनाओं की मंजूरी प्राप्त करने की तारीख से 6 महीने की अनुग्रह अवधि के साथ 30 महीने की अवधि के भीतर कब्जा प्रदान करने का वादा किया था। इस प्रकार, कब्जे की नियत तारीख 31.12.15 थी।

फ्लैट के लिए कुल प्रतिफल राशि, 1,07,69,1,40 रुपये का भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर समय पर फ्लैट का कब्जा देने में विफल रहा। हालांकि, 05.06.2016 को, होमबॉयर को बिल्डर से कब्जे का प्रस्ताव मिला। उस समय, बिल्डर ने परियोजना के लिए एक व्यवसाय प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया था, इस प्रकार, शिकायतकर्ता ने बिल्डर के कब्जे की पेशकश को अस्वीकार कर दिया। कब्जे में देरी से परेशान, होमबॉयर ने हरियाणा रेरा में शिकायत दर्ज कर बिल्डर से ब्याज की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि होमबॉयर द्वारा दायर शिकायत प्राधिकरण के समक्ष बनाए रखने योग्य नहीं है, क्योंकि यूनिट का कब्जा प्रमाण पत्र रेरा 2016 के प्रवर्तन से पहले 04.01.2017 को प्राप्त हुआ था। बिल्डर ने तर्क दिया कि तय कानूनी सिद्धांतों के अनुसार, जहां रेरा अधिनियम के लागू होने से पहले इकाई का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जाता है, प्राधिकरण के समक्ष कोई शिकायत सुनवाई योग्य नहीं मानी जाती है। इसके अलावा, बिल्डर ने तर्क दिया कि उन्होंने 05.06.2016 को एक पत्र के माध्यम से होमबॉयर को यूनिट का कब्जा लेने के लिए आमंत्रित किया। हालांकि, होमबॉयर, दुर्भावनापूर्ण इरादे से काम करते हुए, यूनिट पर कब्जा करने के लिए आगे आने में विफल रहा।

रेरा के आदेश:

प्राधिकरण ने माना कि स्थानीय अधिकारियों से व्यवसाय प्रमाण पत्र प्राप्त करने से पहले बिल्डर द्वारा किए गए कब्जे की पेशकश अमान्य है और बिल्डर को निर्देश दिया कि वह कब्जा प्रमाण पत्र प्राप्त करने तक कब्जे की नियत तारीख से देरी के हर महीने के लिए 10.85% प्रति वर्ष की ब्याज दर पर होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि पर ब्याज का भुगतान करे। RERA, 2016 की धारा 18 (1) के प्रावधान के अनुसार प्लस दो महीने।

प्राधिकरण ने हरियाणा रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियम, 2017 के नियम 15 के अनुसार 10.85% प्रति वर्ष की दर से ब्याज की निर्धारित दर स्थापित की।

नियम 15: प्रमोटर और आवंटी द्वारा देय ब्याज

धारा 12 के अनुसार नोटिस, विज्ञापन, विवरणिका या विवरणिका में गलत या गलत बयान के कारण हुई हानि या क्षति के लिए प्रमोटर द्वारा एक आवंटी को मुआवजा दिया जाएगा। यदि आवंटी धारा 18 की उपधारा (I) के खंड (ख) उपधारा (I) के संदर्भ में पंजीकरण के निलंबन या निरसन या किसी अन्य कारण के कारण डेवलपर्स के रूप में प्रमोटर के व्यवसाय को बंद करने के कारण परियोजना से हटना चाहता है या प्रमोटर धारा 19 की उप-धारा (4) के संदर्भ में बिक्री के लिए समझौते के नियमों और शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट/प्लॉट का कब्जा देने में विफल रहता है। प्रमोटर पूरी राशि को ब्याज के साथ-साथ देय मुआवजे के साथ वापस कर देगा। प्रवर्तक द्वारा आबंटी को या प्रवर्तक को आबंटी द्वारा देय ब्याज की दर, जैसा भी मामला हो, भारतीय स्टेट बैंक उधार दर की उच्चतम सीमांत लागत प्लस दो प्रतिशत होगी। यदि आवंटी सहमत नियमों और शर्तों के अनुसार प्रमोटर को भुगतान करने में विफल रहता है, तो ऐसे मामले में, आवंटी भी धारा 19 की उप-धारा (7) के संदर्भ में भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा:

बशर्ते कि यदि भारतीय स्टेट बैंक की उधार दर की सीमांत लागत उपयोग में नहीं है, तो इसे ऐसी बेंचमार्क उधार दरों द्वारा प्रतिस्थापित किया जाएगा, जिन्हें भारतीय स्टेट बैंक आम जनता को उधार देने के लिए समय-समय पर तय कर सकता है।

प्राधिकरण ने बिल्डर के इस तर्क को खारिज कर दिया कि शिकायत प्राधिकरण के समक्ष सुनवाई योग्य नहीं है और माना कि कब्जा प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद भी, परियोजना को एक चालू परियोजना माना जाएगा क्योंकि इसे अभी तक पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है।

अंत में, हरियाणा रेरा ने बिल्डर को देरी से कब्जे के लिए घर खरीदार को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया और स्थानीय अधिकारियों से व्यवसाय प्रमाण पत्र प्राप्त करने से पहले बिल्डर द्वारा किए गए कब्जे की पेशकश को कानूनी रूप से अमान्य माना।