राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग ने प्लॉट का कब्जा नहीं सौंपने के लिए लुधियाना इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट को उत्तरदायी ठहराया

सुभाष चंद्रा (सदस्य) की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने शिकायतकर्ता द्वारा बुक किए गए प्लॉट का कब्जा सौंपने और पंजीकरण करने से इनकार करने पर लुधियाना इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट को सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया।

शिकायतकर्ता की दलीलें:

शिकायतकर्ता ने लुधियाना इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट/डेवलपर से एक प्लॉट खरीदा था, हालांकि वह पारिवारिक कारणों से दिल्ली स्थानांतरित होने के कारण घर का निर्माण नहीं कर सकी, लेकिन उसने गैर-निर्माण बकाया राशि का भुगतान किया। कथित तौर पर, डेवलपर ने "हरबंस कौर" नामक एक अन्य व्यक्ति के लिए नकली पहचान दस्तावेज बनाकर अवैध रूप से भूखंड पर कब्जा करने की कोशिश की। शिकायतकर्ता ने हाईकोर्ट से सुरक्षा की मांग की, जिससे जांच में शामिल व्यक्तियों द्वारा आपराधिक गतिविधियों का पता चला। प्लॉट पंजीकरण के लिए आवेदन करने के बावजूद, डेवलपर ने इनकार कर दिया। शिकायतकर्ता ने प्लॉट का मूल्य लगभग 2,50,00,000/- रुपये आंका है और आयोग से संपर्क किया है कि वह प्लॉट पंजीकरण, मानसिक संकट, उत्पीड़न और पीड़ा के लिए 1,50,00,000/- रुपये का मुआवजा मांग की मांग की।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

डेवलपर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता द्वारा दायर शिकायत को आर्थिक अधिकार क्षेत्र और समय-वर्जित होने के कारण खारिज कर दिया जाना चाहिए। यह तर्क दिया गया था कि शिकायतकर्ता ने 39 वर्षों से अपने नाम पर भूखंड पंजीकृत नहीं किया था। जबकि कार्रवाई का कारण 1979 में उत्पन्न हुआ, शिकायत 2018 में दर्ज की गई, जिससे यह समय-वर्जित हो गया। डेवलपर ने आवंटित भूखंड के लिए बिक्री विलेख दर्ज करने के बारे में शिकायतकर्ता के साथ संवाद किया था और समझाया था कि पंजीकरण के साथ आगे बढ़ने से पहले पुलिस सत्यापन आवश्यक है। चूंकि मामला अभी भी अदालत में लंबित है, इसलिए शिकायतकर्ता को वर्तमान शिकायत दर्ज करने के लिए कार्रवाई का कोई कारण नहीं हुआ है। इसके अतिरिक्त, शिकायतकर्ता 1993 से परे गैर-निर्माण शुल्क का भुगतान करने में विफल रहा, और इसलिए, डेवलपर की ओर से कोई सेवा की कमी नहीं थी।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता ने 1977 में प्लॉट बुक किया था और डेवलपर को निर्माण में देरी के लिए शुल्क का भुगतान किया था, जैसा कि बाद के नियमों द्वारा अनुमति दी गई थी। डेवलपर ने 1985, 1993 और 2016 में इन शुल्कों को प्राप्त करना स्वीकार किया। इसके अलावा, शिकायतकर्ता ने 2016 में पंजीकरण के लिए आवेदन किया, और डेवलपर ने आवंटन रद्द नहीं किया। इसके बजाय, डेवलपर ने शिकायतकर्ता को सूचित किया कि स्वामित्व का मुद्दा पुलिस जांच के अधीन था। आवश्यक शुल्क प्राप्त करने के बाद निर्माण अवधि के विस्तार और 2017 में चल रही शीर्षक जांच को देखते हुए, डेवलपर का तर्क है कि शिकायत 1977 से समय-वर्जित है, स्वीकार नहीं किया जा सकता है। कार्रवाई का कारण निरंतर है, और चूंकि शिकायत दर्ज की गई थी, इसलिए इसे समय-वर्जित नहीं माना जाता है। आर्थिक अधिकार क्षेत्र के मुद्दे के संबंध में, आयोग ने 1977 में शिकायतकर्ता द्वारा किए गए ऐतिहासिक भुगतान पर विचार किया, जिसकी राशि 12,500 रुपये थी, लेकिन भूखंड का वर्तमान मूल्य 1,00,00,000 रुपये है, जिसे डेवलपर ने स्वीकार किया है। आयोग ने अंबरीश कुमार शुक्ला और अन्य बनाम फेरस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड सहित पिछले फैसलों का हवाला दिया। और रेणु सिंह बनाम एक्सपेरिमेंट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड, जिसमें आयोग ने स्थापित किया कि दावे का संचयी मूल्य आर्थिक क्षेत्राधिकार निर्धारित करता है। इस मामले में, शिकायतकर्ता ने डेवलपर के प्लॉट मूल्यांकन के आधार पर 1,50,00,000/- रुपये का दावा किया है। नतीजतन, आयोग ने इस शिकायत के माध्यम से अपने अधिकार क्षेत्र के भीतर आयोग से संपर्क करने के शिकायतकर्ता के अधिकार को बरकरार रखा। विशेष रूप से, शिकायतकर्ता धनवापसी के बजाय कब्जे की मांग कर रहा है, जिससे डेवलपर द्वारा उठाई गई आपत्ति अस्थिर हो गई है।

आयोग ने डेवलपर को शिकायतकर्ता को छह महीने के भीतर भूखंड देने का निर्देश दिया, जिसमें विफल रहने पर उन्हें अगले छह महीनों के भीतर एक समान भूखंड प्रदान करना होगा। यदि वह पूरा नहीं होता है, तो डेवलपर को शिकायतकर्ता को दो महीने के भीतर शिकायत दर्ज करने की तारीख से 9% ब्याज पर 50,00,000 रुपये का मुआवजा देना होगा। अनुपालन में किसी भी देरी का निपटारा होने तक 12% का दंडात्मक ब्याज लगेगा, और डेवलपर को शिकायतकर्ता की मुकदमेबाजी लागत 25,000 रुपये को कवर करना होगा।