वैधानिक प्राधिकरण से पूर्व अनुमति के बिना भूमि उपयोग में परिवर्तन की अनुमति नहीं: छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट

छत्तीसगढ़ हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया कि वैधानिक प्राधिकरण से पूर्व अनुमति प्राप्त किए बिना 'भूमि उपयोग' में परिवर्तन की अनुमति नहीं है। यह अवलोकन छत्तीसगढ़ नगर तथा ग्राम निवेश अधिनियम, 1973 के अंतर्गत निदेशक की पूर्व अनुमति के बिना 'खुले स्थान' को सामुदायिक केंद्र में बदलने के संदर्भ में किया गया।

चीफ जस्टिस अरूप कुमार गोस्वामी और जस्टिस पार्थ प्रतिम साहू की पीठ ने कहा,

"जहां अपील की भूमि निर्विवाद रूप से खुली भूमि/लेआउट में स्थान के रूप में आरक्षित है। हमारा विचार है कि खुली जगह के रूप में आरक्षित भूमि पर सर्व समाज सामुदायिक भवन का निर्माण अवैध है। प्रतिवादी 3/नगर निगम भूमि का उपयोग सक्षम प्राधिकारी की पूर्व अनुमति के बिना लेआउट योजना में आरक्षित भूमि के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए नहीं कर सकता।"

मामले के तथ्य यह है कि प्रतिवादी रायपुर विकास प्राधिकरण ने कटोरा तालाब योजना नामक आवास योजना को लागू करने के लिए उनकी कुछ हेक्टेयर भूमि पर कब्जा करने के लिए याचिकाकर्ता सहकारी समिति के साथ एक समझौता किया। बदले में सोसायटी को 3 प्रखंडों में 36 आवासीय भूखंड आवंटित किए जाने हैं। स्वीकृत लेआउट के अनुसार इन ब्लॉकों के बीच खुले क्षेत्रों को भी छोड़ दिया गया।

बाद में याचिकाकर्ता सोसाइटी ने पाया कि खुली भूमि का क्षेत्र प्रतिवादी नगर निगम द्वारा "सर्व समाज सामुदायिक भवन" के निर्माण के लिए लिया गया। इसलिए सोसाइटी ने रिट के माध्यम से न्यायालय का दरवाजा खटखटाया। इसे एकल न्यायाधीश ने खारिज कर दिया, इसलिए वर्तमान अपील दायर की गई।

अपीलकर्ता ने तर्क दिया कि भूमि के खुले क्षेत्र को दोनों पक्षों के बीच समझौते के अनुसार छोड़ दिया गया और लेआउट योजना को अधिनियम, 1973 के तहत सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित किया गया। यह तर्क दिया गया कि अधिनियम, 1973 के तहत भूमि का उपयोग के परिवर्तन की अनुमति निदेशक की बिना अनुमति के नहीं है। यह प्रस्तुत किया गया कि अधिनियम, 1973 की धारा 26 में प्रावधान है कि स्वीकृत लेआउट योजना में परिवर्तन करने के लिए निदेशक की पूर्व अनुमति आवश्यक है और आगे नगर निगम अधिनियम, 1956 की धारा 292 में इस पर रोक की परिकल्पना की गई। अधिनियम, 1973 के तहत निदेशक द्वारा स्वीकृत स्वीकृत लेआउट योजना में कोई परिवर्तन करने के लिए नगर निगम की शक्तियां निहित हैं।

नगर निगम के वकील ने प्रस्तुत किया कि लेआउट योजना में ऐसा कोई उल्लेख नहीं कि खुला स्थान उद्यान के विकास के लिए आरक्षित है। उन्होंने आगे कहा कि जिस क्षेत्र और भूमि पर प्रतिवादी 3 ने सर्व समाज मांगलिक सामुदायिक भवन के निर्माण का कार्य शुरू किया, वह पहले ही प्रतिवादी 5/आरडीए द्वारा प्रतिवादी 3/नगर निगम को हस्तांतरित कर दिया गया। यह भी निवेदन किया गया कि सामुदायिक भवन का निर्माण मनोरंजक गतिविधियों के लिए है और खुले स्थान का उपयोग मनोरंजक गतिविधियों के लिए किया जा सकता है।

राज्य के वकील ने प्रस्तुत किया कि प्रतिवादी 5/आरडीए द्वारा कटोरा तालाब योजना-16 के रूप में भूमि विकसित करने के बाद इसे प्रतिवादी 3/नगर निगम को सौंप दिया गया। यह प्रतिवादी 3 है जो जल निकासी व्यवस्था, सड़कों और अन्य बुनियादी सुविधाओं का रखरखाव कर रहा है।

कोर्ट ने रिकॉर्ड पर मौजूद सबूतों के अवलोकन के बाद और दोनों पक्षों को सुनने के बाद कहा कि अधिनियम, 1973 की धारा 26 कुछ असाधारण कार्यों को छोड़कर निदेशक की लिखित अनुमति के बिना किसी भी भूमि के उपयोग या भूमि के किसी भी विकास को प्रतिबंधित करती है। साथ ही रिकॉर्ड पर मौजूद सबूतों से यह स्पष्ट है कि निर्देशक से ऐसी कोई लिखित अनुमति नहीं ली गई।

कोर्ट ने कहा कि नगर पालिका सरकार के कार्यों में से एक होने के नाते खुले स्थानों को संरक्षित करने के लिए क्षेत्र को नियंत्रित करने वाले कानून के प्रावधानों के अनुसार कार्य करने की अपेक्षा की जाती है। इसके अलावा, अदालत द्वारा यह देखा गया कि विकास योजना में खुली जगह में पार्क और खेल के मैदान को छोड़ना कालोनियों के निवासियों को शहरीकरण के दुष्प्रभावों से बचाने की दृष्टि से है।

कोर्ट ने कहा,

"खुली जमीन पर स्थायी भवन का निर्माण यानी सामुदायिक भवन (कम्युनिटी हॉल) भूमि के उपयोग में बदलाव है, इसलिए कानून के प्रावधानों के तहत सक्षम प्राधिकारी से पूर्व अनुमति अनिवार्य है।"

इस सवाल पर कि क्या प्रतिवादी नगर पालिका को कानून की उचित प्रक्रिया का पालन किए बिना लेआउट योजना के अलावा भूमि के उपयोग को बदलने की अनुमति दी जा सकती है, अदालत ने कहा कि इसे ऐसा करने की अनुमति नहीं दी जा सकती, क्योंकि खुली भूमि दो कॉलोनियों से लगी हुई है और अपीलकर्ता-समाज के सदस्य एक ही आस-पास के निवासी होने के कारण निश्चित रूप से प्रभावित होंगे।

कोर्ट ने कहा,

"मामले के उपरोक्त तथ्यों को ध्यान में रखते हुए जहां निर्विवाद रूप से अपील की भूमि की विषय वस्तु को खुली भूमि/स्थान के रूप में लेआउट में आरक्षित किया गया और माननीय सुप्रीम कोर्ट के उपरोक्त फैसलों पर विचार करते हुए हमारा विचार है कि सर्व का निर्माण खुले स्थान के रूप में आरक्षित भूमि पर समाज सामुदायिक भवन अवैध है। प्रतिवादी 3/नगर निगम सक्षम प्राधिकारी की पूर्व अनुमति के बिना लेआउट योजना में आरक्षित भूमि के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए भूमि का उपयोग नहीं कर सकता।"

उपरोक्त के आलोक में एकल न्यायाधीश द्वारा पारित आक्षेपित आदेश रद्द किया जाता है और रिट अपील की अनुमति दी जाती है।

केस टाइटल: प्रियदर्शनी गृह निर्माण सहकारी समिति मर्यादित बनाम छत्तीसगढ़ राज्य

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