'पंजीकृत दस्तावेज के अभाव में टाइटल का ट्रान्सफर नहीं': सुप्रीम कोर्ट ने मकान मालिक के साथ निपटान के आधार पर स्वामित्व के लिए किरायेदार के दावे को खारिज किया

यह मानते हुए कि पंजीकृत साधन की अनुपस्थिति में टाइटल का कोई ट्रान्सफर संभव नहीं है, सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में मकान मालिक के साथ समझौते के आधार पर परिसर के स्वामित्व के लिए एक किरायेदार के दावे को खारिज कर दिया। न्यायालय ने माना कि मकान मालिक और किरायेदार के बीच समझौता हुआ कि किरायेदार को निर्धारित राशि जमा करने पर परिसर से बेदखल नहीं किया जाएगा, किरायेदार को स्वामित्व का अधिकार नहीं दे सकता है।

यह मामला अपीलकर्ता/मकान मालिक द्वारा प्रतिवादी/किरायेदार के खिलाफ बेदखली का मुकदमा दायर करने से संबंधित है क्योंकि वाद संपत्ति जीर्ण-शीर्ण स्थिति में थी जिसकी मरम्मत की आवश्यकता थी। इस बीच, पक्षों के बीच एक समझौता किया गया था जिसमें कहा गया था कि यदि किरायेदार 12,000/- रुपये की निर्धारित राशि का भुगतान करता है तो किरायेदार को बेदखल करने की मांग करने वाले आवेदन को खारिज माना जाएगा, जबकि यदि किरायेदार 12,000/- रुपये की निर्धारित राशि का भुगतान करने में विफल रहता है तो किरायेदार को बेदखल करने की मांग करने वाले आवेदन को अनुमति दी जाएगी और किरायेदार तुरंत घर का खाली कब्जा दे देगा।

मकान मालिक द्वारा आवेदन दाखिल करने के तुरंत बाद, किरायेदार ने निर्धारित राशि जमा की और पार्टियों के बीच दर्ज समझौते के आलोक में सूट संपत्ति पर स्वामित्व और कब्जे का दावा किया कि मकान मालिक के आवेदन को निर्धारित राशि के भुगतान पर खारिज कर दिया गया था।

ट्रायल कोर्ट और प्रथम अपीलीय अदालत ने मकान मालिक के पक्ष में फैसला सुनाया और किरायेदार द्वारा पसंद किए गए आवेदन में मकान मालिक के खिलाफ स्थायी निषेधाज्ञा देने से इनकार कर दिया। हालांकि, दूसरी अपील में हाईकोर्ट ने प्रथम अपीलीय अदालत के आदेश को उलट दिया कि निपटान विलेख के अनुसार किरायेदार निर्धारित राशि जमा करने पर सूट परिसर का मालिक बन गया था और चूंकि वह मालिक बन गया था, और मकान मालिक द्वारा बेदखल कर दिया गया था, इसलिए वह कब्जे की डिक्री का हकदार था।

इसके बाद सुप्रीम कोर्ट में अपील की गई।

हाईकोर्ट के आदेश को रद्द करते हुए, जस्टिस पंकज मित्तल और जस्टिस आर. महादेवन की खंडपीठ ने कहा कि किरायेदार को संपत्ति पर स्वामित्व से सम्मानित नहीं किया जा सकता है क्योंकि पक्षों के बयानों के संदर्भ में दर्ज निपटान कहीं भी यह प्रदान नहीं करता है कि किरायेदार को निर्धारित राशि जमा करने पर संपत्ति पर स्वामित्व प्रदान किया जाएगा।

न्यायालय ने कहा कि सहमति आदेश केवल किरायेदार द्वारा राशि जमा करने और राशि जमा न करने की स्थिति में मकान मालिक के आवेदन को खारिज करने और अनुमति देने के बारे में था। इसके अलावा, दर्ज किया गया समझौता किरायेदार को स्वामित्व का अधिकार प्रदान नहीं करता है।

जस्टिस पंकज मित्तल ने आदेश में कहा "पार्टियों के बयानों और यहां तक कि सहमति आदेश के संदर्भ में दर्ज समझौता किसी भी तरह से किरायेदार को स्वामित्व का अधिकार प्रदान या प्रदान नहीं करता है, न ही यह किरायेदार की बेदखली की कार्यवाही में किया जा सकता था। कोई दस्तावेज, बहुत कम एक पंजीकृत लिखत, सूट परिसर के टाइटल को ट्रान्सफर करने वाले पक्षों के बीच निष्पादित किया गया था। जाहिर है, इसकी अनुपस्थिति में, टाइटल का कोई ट्रान्सफर एक पार्टी से दूसरी पार्टी में पारित नहीं हो सकता है। ऐसी कार्यवाही में, किराया नियंत्रक के पास उपलब्ध एकमात्र विकल्प या तो बेदखली का आदेश देना या बेदखली के लिए आवेदन को खारिज करना था जैसा कि उसके द्वारा किया गया है।

संक्षेप में, न्यायालय ने देखा कि कल्पना के किसी भी खिंचाव से, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि पार्टियों के बीच दर्ज समझौता किरायेदार के पक्ष में संपत्ति के हस्तांतरण को मान्य करता है, और किरायेदार द्वारा जमा की गई राशि को बिक्री प्रतिफल का भुगतान नहीं कहा जा सकता है।

कोर्ट ने कहा "उपरोक्त दो बयानों में कहीं भी यह प्रावधान नहीं है कि किरायेदार द्वारा जमा की जाने वाली राशि संपत्ति का बिक्री विचार थी, हालांकि, यह कहा जा सकता है कि यह संपत्ति के मूल्य के बराबर है या किरायेदार, या ऐसी राशि जमा करने पर, वह संपत्ति का मालिक बन जाएगा। इसलिए, उपरोक्त कथनों के सादे पढ़ने पर, यह कल्पना के किसी भी खिंचाव से नहीं कहा जा सकता है कि उपरोक्त बिक्री के विचार पर संपत्ति के हस्तांतरण का कोई समझौता हुआ था। यह भी ध्यान दिया जा सकता है कि उपरोक्त बयानों या सहमति आदेश के अनुसरण में संपत्ति के हस्तांतरण का कोई दस्तावेज नहीं है।"

यह मानते हुए कि हाईकोर्ट ने सहमति आदेश की व्याख्या करने और किरायेदार के मुकदमे को खारिज करते हुए प्रथम दृष्टया न्यायालय और प्रथम अपीलीय न्यायालय के सुविचारित निर्णयों और आदेशों को उलटने में स्पष्ट रूप से गलती की थी।

तदनुसार, अपील की अनुमति दी गई।