होमबॉयर को वैकल्पिक फ्लैट देने के बावजूद, बिल्डर समय पर कब्जा सौंपने में विफल रहा, कर्नाटक RERA ने रिफंड का आदेश दिया

कर्नाटक रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (अथॉरिटी) के सदस्य जीआर रेड्डी की पीठ ने बिल्डर को निर्देश दिया कि वह होमबॉयर्स द्वारा फ्लैट खरीदने के लिए भुगतान की गई राशि को ब्याज के साथ वापस कर दे, क्योंकि बिल्डर वैकल्पिक फ्लैट देने में विफल रहा, जिसे शुरू में बुक किए गए फ्लैट को समय पर वितरित करने में विफल रहने के बाद होमबॉयर्स को पेश किया गया था।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर्स ने बिल्डर की परियोजना मंत्री वेबसिटी 2 में एक फ्लैट बुक किया। 12-04-2014 को, बिल्डर और होमबॉयर्स ने बिक्री के समझौते को अंजाम दिया। फ्लैट की बिक्री 20:80 प्री-ईएमआई योजना पर आधारित थी, जिसमें होमबॉयर्स को कुल प्रतिफल का 20% स्वयं भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जबकि शेष 80% बैंक ऋण के माध्यम से वित्तपोषित किया जाएगा। तदनुसार, घर खरीदारों ने बिक्री प्रतिफल में अपने 20% योगदान के रूप में 17,78,851/- रुपये का भुगतान किया और शेष 80% के लिए 64,86,447/- रुपये का बैंक ऋण प्राप्त किया।

सेल एग्रीमेंट के अनुसार, बिल्डर को 31.03.2017 को या उससे पहले होमब्यूयर को सामान्य सुविधाओं के साथ फ्लैट का कब्जा सौंपना था। हालांकि, बिल्डर निर्धारित समय अवधि के अनुसार कब्जा सौंपने में विफल रहा।

इसके अलावा, बिल्डर ने मंत्री मान्यता एनर्जिया नामक अपनी परियोजना से होमबॉयर्स द्वारा शुरू में बुक किए गए फ्लैट के बजाय एक वैकल्पिक फ्लैट प्रदान करने पर सहमति व्यक्त की। इसलिए, बिल्डर और होमबॉयर्स ने बिक्री के एक अलग एग्रेमेंट किया, जिसने 31.12.2018 के रूप में कब्जे की तारीख निर्धारित की। हालांकि, बिल्डर फिर से समय पर फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफल रहा। इसलिए, देरी से व्यथित होकर, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की और ब्याज के साथ रिफंड की मांग की।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि सेल एग्रीमेंट करने और घर खरीदारों से पर्याप्त राशि प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर फ्लैट का कब्जा देने या ब्याज के साथ राशि वापस करने में विफल रहे। इसके अलावा, प्राधिकरण ने नोट किया कि बिल्डरों ने होमबॉयर्स के संचार के प्रयासों का जवाब नहीं दिया, जिसमें 16.07.2022 को परियोजना से हटने के उनके निर्णय के बारे में ईमेल भी शामिल थे।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया, जिसमें यह माना गया था कि यदि प्रमोटर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो अधिनियम के तहत आवंटी का अधिकार देरी के लिए रिफंड या क्लेम ब्याज की मांग करना बिना शर्त और निरपेक्ष है, अप्रत्याशित घटनाओं या न्यायालय/न्यायाधिकरण के स्थगन आदेशों की परवाह किए बिना।

प्राधिकरण ने रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम 2016 की धारा 18 (1) का भी उल्लेख किया, जो इस प्रकार है:

18. रकम और मुआवजे की वापसी

(1) यदि प्रमोटर पूरा करने में विफल रहता है या किसी अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में असमर्थ है, -

(ए) सेल एग्रीमेंट की शर्तों के अनुसार या, जैसा भी मामला हो, उसमें निर्दिष्ट तारीख तक विधिवत पूरा किया गया; नहीं तो

(ख) इस अधिनियम के अधीन रजिस्ट्रीकरण के निलम्बन या प्रतिसंहरण के कारण विकासकर्ता के रूप में अपने कारबार के बंद होने के कारण या किसी अन्य कारण से, वह आबंटितियों से मांग किए जाने पर दायी होगा, यदि आबंटी परियोजना से हटना चाहता है, बिना किसी अन्य उपलब्ध उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव पडे़, उस अपार्टमेंट के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए, भवन के निर्माण के लिए ऐसी दर पर ब्याज के साथ जो इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति से प्रतिकर सहित इस निमित्त विहित की जाए:

बशर्ते कि जहां एक आवंटी परियोजना से वापस लेने का इरादा नहीं रखता है, उसे प्रमोटर द्वारा, देरी के हर महीने के लिए ब्याज, कब्जा सौंपने तक, ऐसी दर पर निर्धारित किया जा सकता है।

नतीजतन, प्राधिकरण ने बिल्डर को 60 दिनों के भीतर ब्याज के साथ फ्लैट खरीदने के लिए होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई 34,96,579 रुपये की राशि वापस करने का निर्देश दिया। इसके अलावा, प्राधिकरण ने बिल्डर को होमबॉयर्स से बकाया ऋण राशि का भुगतान करने का भी निर्देश दिया