बॉम्बे हाईकोर्ट: Maharashtra RERA से पहले पार्टी द्वारा रियायत पर प्रश्न, सही दृष्टिकोण महा REAT के लिए अपील की तुलना में RERA के समक्ष पहले समीक्षा दर्ज करना है

बॉम्बे हाईकोर्ट के जस्टिस संदीप वी. मार्ने की पीठ ने माना कि एक होमबॉयर के लिए अपीलकर्ता ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील करना अनुचित है, जिसमें दावा किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा दर्ज की गई रियायत गलत थी, पहले महारेरा के समक्ष आवेदन दायर किए बिना आदेश की समीक्षा करने के लिए।

पूरा मामला:

अपीलकर्ता आवासीय आवास परियोजना का प्रमोटर है जिसमें झुग्गी पुनर्वास योजना के तहत अल्टा मोंटे और सिग्नेट नामक दो इमारतें शामिल हैं। प्रतिवादी ने प्रत्येक फ्लैट के लिए कुल 3,91,04,400/- रुपये का भुगतान करके परियोजना के डी-ब्लॉक में दो फ्लैट खरीदे।

बिल्डर ने होमबॉयर्स को दिनांक 11.09.13 को आवंटन के दो पत्र जारी किए, जिसमें छह महीने की अनुग्रह अवधि के साथ 01.06.17 तक दोनों फ्लैटों का कब्जा सौंपने पर सहमति व्यक्त की गई।

हालांकि, बिल्डर होमबॉयर्स के साथ बिक्री के लिए समझौते को निष्पादित करने या उन्हें फ्लैटों का कब्जा देने में विफल रहा। नतीजतन, होमबॉयर्स ने महारेरा के समक्ष शिकायत दर्ज की, बिक्री के लिए पंजीकृत समझौतों के निष्पादन, देरी से कब्जे के लिए ब्याज का भुगतान और होमबॉयर्स को जीएसटी क्रेडिट पर पारित करने के लिए निर्देश मांगे।

25.11.20 के अपने आदेश में, महारेरा ने बिल्डर को रेरा की धारा 13 के अनुसार 30 दिनों के भीतर घर खरीदारों के साथ बिक्री के लिए समझौते को निष्पादित करने और पंजीकृत करने का निर्देश दिया। महारेरा ने बिल्डर को जुलाई 2021 तक फ्लैटों का कब्जा सौंपने का भी निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, महारेरा ने मई 2017 के बाद एकत्र की गई राशि पर एमसीएलआर प्लस 2% की दर से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया, जिसमें होमबॉयर्स से देय भुगतान के खिलाफ ब्याज को समायोजित करने का निर्देश दिया गया था।

महारेरा के आदेश से असंतोष, होमबॉयर्स ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के साथ अपील दायर की। अपनी अपील में, होमबॉयर्स ने भुगतान की गई पूरी राशि पर ब्याज और जीएसटी क्रेडिट पारित करने के लिए एक निर्देश मांगा। उन्होंने मानसिक उत्पीड़न के लिए 50,00,000 रुपये के मुआवजे का भी अनुरोध किया।

अपने आदेश दिनांक 17.03.23 में, महारेट ने महारेरा आदेश को संशोधित करके घर खरीदारों की अपील की अनुमति दी। महारीट ने बिल्डर को 1 जनवरी 2018 से फ्लैटों का कब्जा सौंपने की तारीख तक भुगतान की गई पूरी राशि पर घर खरीदारों को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। इसके अलावा, महारीट ने बिल्डर को घर खरीदारों को 10,000 /- रुपये देने का निर्देश दिया।

अपीलकर्ता ने महाआरईएटी आदेश दिनांक 17.03.23 के खिलाफ बॉम्बे हाईकोर्ट के समक्ष अपील दायर की।

पार्टियों के तर्क:

बिल्डर ने हाईकोर्ट में तर्क दिया कि महाआरईएटी ने होमबॉयर्स द्वारा दायर अपील पर विचार करने में गलती की क्योंकि उन्होंने रियायत द्वारा दिनांक 25 नवंबर 2020 का आदेश प्राप्त किया था। उन्होंने तर्क दिया कि होमबॉयर्स ने महारेरा के समक्ष सहमति व्यक्त की कि परियोजना को निष्पादित करने में बिल्डर के सामने आने वाली वित्तीय कठिनाइयों को देखते हुए, आरईआरए के कार्यान्वयन के बाद एकत्र की गई राशि पर ही ब्याज का भुगतान किया जाना चाहिए। बिल्डर ने तर्क दिया कि महारेरा ने इस तथ्य को स्वीकार किया कि परियोजना तरलता संकट का सामना कर रही है और बिल्डर को दंडित करने से परियोजना के पूरा होने में और देरी होगी।

इसके अतिरिक्त, उन्होंने तर्क दिया कि यदि होमबॉयर्स को महारेरा द्वारा दर्ज की गई रियायत के साथ समस्या थी, तो उन्हें सीधे महाआरईएटी के समक्ष आदेश को चुनौती देने के बजाय एक समीक्षा आवेदन दायर करना चाहिए था। इसके अलावा, उन्होंने तर्क दिया कि एक पक्ष के लिए अपीलीय न्यायालय के समक्ष दलील देना अनुचित है कि अधीनस्थ न्यायालय द्वारा दर्ज की गई बात सुधार के लिए अधीनस्थ न्यायालय का ध्यान आकर्षित किए बिना गलत थी।

होमबॉयर्स ने हाईकोर्ट में तर्क दिया कि बिल्डर ने परियोजना के पूरा होने में देरी की और होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई पर्याप्त राशि को रोक दिया। उन्होंने इस बात पर प्रकाश डाला कि सितंबर 2013 में जारी किए गए आवंटन पत्रों में जून 2017 तक हैंडओवर अवधि निर्धारित की गई थी, जिसमें जनवरी 2018 तक की छूट अवधि थी। हालांकि, छह साल से अधिक समय बीत चुका है, और बिल्डर को अभी तक फ्लैटों का कब्जा देना बाकी है। होमबॉयर्स की दुर्दशा को दूर करने के लिए, अपीलीय ट्रिब्यूनल ने सही तरीके से हस्तक्षेप किया और बिल्डर को 1 जनवरी, 2018 से प्रभावी होमबॉयर्स से प्राप्त पूरी राशि पर ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।

इसके अलावा, होमबॉयर्स ने तर्क दिया कि महारेरा का आदेश रियायत पर आधारित नहीं था बल्कि योग्यता पर आधारित था। उन्होंने तर्क दिया कि महारेरा के समक्ष उनकी उपस्थिति का मतलब कोई रियायत नहीं है, और उन्होंने बिल्डर को भुगतान की गई राशि पर ब्याज का दावा करने का अपना अधिकार नहीं छोड़ा। उनके अनुसार, महाआरईएटी का आदेश रेरा की धारा 18 की वैधानिक योजना के अनुरूप है। इसके अतिरिक्त, उन्होंने कहा कि अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश को चुनौती देने में सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 की धारा 100 के तहत हस्तक्षेप का दायरा सीमित है, और जब तक कोई स्पष्ट त्रुटि स्पष्ट नहीं होती है, तब तक न्यायालय को हस्तक्षेप करने से बचना चाहिए। इसलिए, उन्होंने अपील को खारिज करने का आग्रह किया।

हाईकोर्ट का फैसला:

हाईकोर्ट ने महाआरईएटी आदेश दिनांक 17.03.23 को रद्द कर दिया और महारेरा के आदेश दिनांक 17.03.23 को बरकरार रखा।

हाईकोर्ट ने कहा कि शुरू में, होमबॉयर्स ने पूरी राशि पर ब्याज के भुगतान पर जोर दिया। हालांकि, परियोजना के तरलता संकट के बारे में महारेरा द्वारा प्रदान किए गए स्पष्टीकरण पर विचार करने के बाद, उन्होंने आरईआरए के कार्यान्वयन के बाद बिल्डर द्वारा एकत्र की गई राशि पर ब्याज लेने की अपनी मांग को संशोधित किया।

हाईकोर्ट ने माना कि होमबॉयर्स ने महारेरा के समक्ष स्पष्ट रूप से स्वीकार किया था क्योंकि उन्होंने स्वेच्छा से रेरा के कार्यान्वयन के बाद भुगतान की गई राशि पर ब्याज स्वीकार किया था।

इसके अलावा, हाईकोर्ट ने कहा कि होमबॉयर्स ने रियायत की गलत रिकॉर्डिंग के संबंध में न तो महारेरा के समक्ष कोई आवेदन दायर किया और न ही इसके बारे में अपील में कोई विशिष्ट आधार उठाया।

नतीजतन, हाईकोर्ट ने निष्कर्ष निकाला कि महाआरईएटी द्वारा जारी किए गए निर्णय और आदेश में महत्वपूर्ण त्रुटियां थीं। सबसे पहले, इसने आदेश में दर्ज रियायत के संबंध में महारेरा से स्पष्टीकरण मांगने के लिए होमबॉयर्स की आवश्यकता के बिना अपील पर विचार करने के महाआरईएटी निर्णय में एक न्यायिक त्रुटि का उल्लेख किया। दूसरे, इसने होमबॉयर्स की मौखिक याचिका पर विचार करने में महारेत द्वारा की गई एक और त्रुटि देखी, जिसमें दावा किया गया था कि उन्होंने महारेरा से पहले रियायत नहीं दी थी।

हाईकोर्ट ने महाराष्ट्र राज्य बनाम रामदास श्रीनिवास नायक और अन्य (एआईआर 1982 एससी 1249) के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर भरोसा किया, जिसमें यह माना गया था कि अपीलीय न्यायालय को यह विश्वास करना चाहिए कि एक जज द्वारा दर्ज की गई रियायत वास्तव में की गई थी, क्योंकि केवल रिकॉर्डिंग के दौरान उपस्थित जज ही इसकी पुष्टि कर सकते हैं। इसलिए, किसी पक्ष के लिए कार्रवाई का सही तरीका न्यायाधीश के तर्क को आमंत्रित करना है यदि उन्हें लगता है कि रियायत की रिकॉर्डिंग गलत थी।

अंत में, बॉम्बे हाईकोर्ट ने 17.03.23 के महाआरईएटी आदेश को रद्द कर दिया है, जिसमें कहा गया है कि अपीलीय न्यायाधिकरण के पास अपील पर विचार करने का अधिकार क्षेत्र नहीं है जहां एक पक्ष का तर्क है कि प्राधिकरण ने गलती से रियायत दर्ज की है।