7 साल की देरी के बाद खरीदार को कब्जे के लिए इंतजार करने के लिए मजबूर करना अनुचित: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

श्री सुभाष चंद्रा और डॉ. साधना शंकर की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि खरीदार को 7 साल की देरी के बाद कब्जे के लिए इंतजार करना अनुचित है, जिससे ब्याज के साथ धनवापसी उचित हो जाती है।

पूरा मामला:

पंजाब में एक सरकारी प्राधिकरण, ग्रेटर मोहाली एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी द्वारा 4500 फ्लैटों के साथ पूरब प्रीमियम अपार्टमेंट प्रोजेक्ट (ग्रुप हाउसिंग) लॉन्च किया गया था। शिकायतकर्ता ने फ्लैट के लिए आवेदन किया और ड्रॉ ऑफ लॉट में सफल रहा और उसे टाइप II आवासीय इकाई आवंटित की गई। नियम और शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता ने फ्लैट की 95% लागत जमा की और आशय पत्र जारी किया गया। इसके बाद, डेवलपर ने शेष 5% लागत के भुगतान की मांग करते हुए कब्जा पत्र उठाया लेकिन शिकायतकर्ता ने जमा की गई 59,75,752 रुपये की राशि वापस करने का अनुरोध किया। जवाब में, डेवलपर ने एक संशोधित कानून का हवाला देते हुए, रिफंड के रूप में केवल 53,31,245 रुपये की पेशकश की। इससे असंतुष्ट शिकायतकर्ता ने पंजाब राज्य आयोग के पास 6,27,510 रुपये की कटौती की गई राशि, 12% प्रति वर्ष ब्याज के साथ, मानसिक पीड़ा के लिए मुआवजे और मुकदमेबाजी की लागत की मांग की। राज्य आयोग ने शिकायत की अनुमति देते हुए डेवलपर को मनमाने ढंग से काटे गए 6,27,510 रुपये वापस करने, भुगतान की तारीख से आंशिक रिफंड होने तक 59,75,752 रुपये की पूरी राशि पर 8% प्रति वर्ष ब्याज का भुगतान करने और वसूली होने तक शेष 6,27,510 रुपये पर 8% ब्याज का भुगतान जारी रखने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, डेवलपर को मुकदमेबाजी लागत में 20,000 रुपये का भुगतान करने का आदेश दिया गया था। इससे असंतुष्ट होकर डेवलपर ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष अपील की।

डेवलपर के तर्क:

डेवलपर ने तर्क दिया कि राज्य आयोग का आदेश तथ्यों पर विचार करने में विफल रहा और सेवा में किसी भी कमी को ठीक से निर्धारित नहीं किया। इसमें दलील दी गई कि रिफंड का अनुरोध आशय पत्र जारी होने के बाद ही किया जा सकता है, लेकिन सहमति की शर्तों के अनुसार आवंटन पत्र से पहले। जबकि अन्य आवंटियों ने रिफंड के लिए आवेदन किया था और उन्हें 36 महीने बाद 8% ब्याज के साथ प्राप्त किया था, शिकायतकर्ता ने आवंटन पत्र के दो महीने बाद रिफंड के लिए आवेदन किया, जिससे वे अयोग्य हो गए। डेवलपर ने आगे तर्क दिया कि, भारतीय अनुबंध अधिनियम के तहत, समय अनुबंध का सार नहीं था, और राज्य आयोग ने गलत निष्कर्ष निकाला कि सेवा में कमी थी। इसमें दावा किया गया कि शिकायतकर्ता ने लापरवाही बरती कि आवंटन पत्र के 30 दिनों के भीतर फ्लैट का कब्जा नहीं लिया और यह कार्रवाई अनुबंध की शर्तों के भीतर की गई। लेटर ऑफ इंटेंट के अनुसार, डेवलपर ब्याज और दंड के साथ विचार का 10% जब्त करने का हकदार था। डेवलपर ने यह भी तर्क दिया कि सुप्रीम कोर्ट के विभिन्न फैसलों का हवाला देते हुए 8% चक्रवृद्धि ब्याज अत्यधिक था, और बताया कि शिकायतकर्ता का मामला रिफंड जारी होने के 131 दिन बाद दायर किया गया था, और इसे खारिज कर दिया जाना चाहिए।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

राष्ट्रीय आयोग ने माना कि यह मामला सीधे मुख्य प्रशासक, GMADA और अन्य बनाम संदीप बंसल और अन्य (2021) जो रिफंड और ब्याज दर से संबंधित लगभग समान आधारों से संबंधित था। आयोग ने पाया कि यदि विकास कार्य एक निश्चित अवधि के भीतर पूरा नहीं किया गया था, तो शिकायतकर्ता के पास 8% के चक्रवृद्धि ब्याज के साथ पूर्ण वापसी के साथ वापस लेने का विकल्प होता है। इसके अतिरिक्त ओल्काटा वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवासिस रुद्र में सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि सात साल की देरी के बाद, खरीदार को इंतजार करने के लिए मजबूर करना अनुचित होगा, और ब्याज के साथ धनवापसी उचित थी। राष्ट्रीय आयोग ने डेवलपर को कटौती की तारीख से वसूली तक 9% ब्याज के साथ 6,27,510 रुपये की शेष राशि वापस करने, जमा तिथियों से धनवापसी तक 53,31,245 रुपये की पहले से वापस की गई राशि पर 9% ब्याज का भुगतान करने और मुकदमेबाजी लागत के लिए 20,000 रुपये प्रदान करने का निर्देश दिया।