रजिस्ट्रेशन एक्ट | बेचने के लिए किया गया गैर-रजिस्टर्ड समझौता विशिष्ट अदायगी के लिए साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य है: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना कि रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 की धारा 17 (1ए) एक्ट की धारा 49 के परंतुक का एकमात्र अपवाद है। इस प्रकार, एक्ट की धारा 49 का प्रावधान एक्ट की धारा 17(1ए) में संदर्भित दस्तावेजों के अलावा अन्य दस्तावेजों पर भी लागू होगा।

जस्टिस एमआर शाह और जस्टिस कृष्ण मुरारी की खंडपीठ ने आगे माना कि बिक्री के लिए गैर-रजिस्टर्ड समझौता, जिसे अन्यथा अनिवार्य रूप से रजिस्टर्ड होना आवश्यक है, रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 के प्रावधान के संदर्भ में विशिष्ट अदायगी के लिए मुकदमे में साक्ष्य के रूप में कार्यवाही करना स्वीकार्य होगा। एक्ट की धारा 49 के परंतुक का एकमात्र अपवाद रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 17(1ए) (आर. हेमलता बनाम कस्थूरी) में उल्लिखित दस्तावेज होंगे।

मामले की पृष्ठभूमि के तथ्य

आर हेमलता (अपीलकर्ता/प्रतिवादी) ने कस्थूरी (प्रतिवादी/वादी) के पक्ष में दिनांक 10.09.2013 को बेचने के लिए गैर-रजिस्टर्ड समझौते को निष्पादित किया।

वादी ने 2014 में बेचने के समझौते के विशिष्ट अदायगी के लिए सिविल सूट की स्थापना की, जिसमें ट्रायल कोर्ट ने साक्ष्य के रूप में दिनांक 10.09.2013 को बेचने के समझौते की स्वीकार्यता पर प्रारंभिक मुद्दा बनाया।

रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 (रजिस्ट्रेशन एक्ट) की धारा 17 अनिवार्य रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता वाले दस्तावेजों को सूचीबद्ध करती है और एक्ट की धारा 17(2) के स्पष्टीकरण में यह प्रावधान है कि अचल संपत्ति की बिक्री को प्रभावित करने वाले दस्तावेज के लिए रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता नहीं होगी।

तमिलनाडु राज्य ने 2012 के तमिलनाडु संशोधन अधिनियम नंबर 29 के माध्यम से रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 17 में संशोधन किया और एक्ट की धारा 17(1)(g) सम्मिलित की और एक्ट की धारा 17(2) के स्पष्टीकरण को छोड़ दिया गया। एक्ट धारा 17(1)(जी) में प्रावधान है कि 100 रुपये से अधिक की अचल संपत्ति की बिक्री से संबंधित समझौतों के अनिवार्य रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता है। इसके अलावा, रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 के एक प्रावधान के तहत बिक्री के लिए गैर-रजिस्टर्ड समझौते को विशिष्ट अदायगी के लिए मुकदमे में अनुबंध के साक्ष्य के रूप में स्वीकार किया जा सकता है।

प्रतिवादी ने तर्क दिया कि संशोधित कानून और एक्ट की धारा 17 (1) (जी) को सम्मिलित करने के मद्देनजर, बिक्री के लिए गैर-रजिस्टर्ड समझौता साक्ष्य में अस्वीकार्य है। इसके विपरीत, वादी ने तर्क दिया कि एक्ट की धारा 49 के परंतुक के अनुसार, बेचने के लिए गैर-रजिस्टर्ड समझौते को विशिष्ट अदायगी के लिए मुकदमे में अनुबंध के साक्ष्य के रूप में स्वीकार किया जा सकता है। ट्रायल कोर्ट ने माना कि गैर-रजिस्टर्ड समझौता दिनांक 10.09.2013 साक्ष्य में स्वीकार्य नहीं है।

वादी ने ट्रायल कोर्ट के आदेश के खिलाफ हाईकोर्ट के समक्ष पुनर्विचार को प्राथमिकता दी। हाईकोर्ट ने रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 का हवाला देते हुए ट्रायल कोर्ट का आदेश रद्द कर दिया। यह देखा गया कि विचाराधीन वाद विशिष्ट अदायगी के लिए वाद था, जो एक्ट की धारा 49 के परंतुक में बनाए गए पहले अपवाद के अंतर्गत आता है। इस प्रकार, हाईकोर्ट ने निर्देश दिया कि बेचने के लिए गैर-रजिस्टर्ड समझौते को साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जाए।

प्रतिवादी ने हाईकोर्ट के आदेश को चुनौती देते हुए सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की।

सुप्रीम कोर्ट का फैसला

खंडपीठ के समक्ष मुद्दा यह था कि क्या अचल संपत्ति की बिक्री के लिए गैर-रजिस्टर्ड समझौता, जिसे अन्यथा अनिवार्य रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता होती है, विशिष्ट अदायगी के लिए मुकदमे में साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जा सकता है?

खंडपीठ ने पाया कि एक्ट की धारा 17(1)(जी) को शामिल करने और एक्ट की धारा 17(2) में "स्पष्टीकरण" को शामिल करने के बावजूद, रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 में कोई संगत संशोधन नहीं किया गया।

इसके अलावा, रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 में प्रावधान है कि अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाला गैर-रजिस्टर्ड दस्तावेज, जिसे अन्यथा रजिस्ट्रेशन एक्ट के तहत रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता होती है, विशिष्ट अदायगी के लिए मुकदमे में अनुबंध के साक्ष्य के रूप में या किसी संपार्श्विक लेनदेन के साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जा सकता है। रजिस्टर्ड दस्तावेज़ से प्रभावित होने की आवश्यकता नहीं है।

रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 के परंतुक का एकमात्र अपवाद धारा 17(1ए) है

यह देखा गया कि रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 का प्रावधान 1929 में जोड़ा गया और एक्ट की धारा 17 (1ए) को 2001 में रजिस्ट्रेशन एक्ट में जोड़ा गया। एक्ट की धारा 17(1ए) में 2001 को या उसके बाद निष्पादित दस्तावेजों के अनिवार्य रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता है, जिसमें संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53ए के उद्देश्य के लिए किसी भी अचल संपत्ति पर विचार करने के लिए हस्तांतरण का अनुबंध शामिल है। उक्त धारा 53ए के प्रयोजनों के लिए ऐसे दस्तावेजों के रजिस्ट्रेशन न कराने का कोई प्रभाव नहीं होगा। इस प्रकार, एक्ट की धारा 49 के प्रावधान का अपवाद रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 17(1ए) के तहत प्रदान किया गया है। अन्यथा, एक्ट की धारा 17(1ए) में संदर्भित दस्तावेजों के अलावा अन्य दस्तावेजों के संबंध में एक्ट की धारा 49 के प्रावधान लागू होंगे।

खंडपीठ ने कहा,

"परिस्थितियों में रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 49 के प्रावधान के अनुसार, अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाला गैर-रजिस्टर्ड दस्तावेज और रजिस्ट्रेशन एक्ट या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम द्वारा रजिस्टर्ड होने के लिए आवश्यक और विशिष्ट के लिए मुकदमे में अनुबंध के साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जा सकता है। विशिष्ट राहत अधिनियम, 1877 के अध्याय II के तहत प्रदर्शन, या किसी भी संपार्श्विक लेनदेन के साक्ष्य के रूप में रजिस्टर्ड साधन द्वारा प्रभावित होने की आवश्यकता नहीं है। हालांकि, रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 17(1ए) के अधीन है। यह किसी भी पक्ष की ओर से मामला नहीं है कि बेचने के लिए दस्तावेज़/समझौता रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 17 (1ए) के अनुसार दस्तावेज़ की श्रेणी में आएगा।"

खंडपीठ ने हाईकोर्ट के इस दृष्टिकोण को बरकरार रखा कि विचाराधीन बेचने का गैर-रजिस्टर्ड समझौता विशिष्ट अदायगी के लिए मुकदमे में साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य होगा, क्योंकि प्रावधान धारा 49 के पहले भाग का अपवाद है।

अपील खारिज कर दी गई।

केस टाइटल: आर हेमलता बनाम कस्थूरी

साइटेशन: लाइवलॉ (एससी) 304/2023

रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 - धारा 49 के प्रावधान - अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाले गैर-रजिस्टर्ड दस्तावेज और रजिस्ट्रेशन एक्ट या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम के रजिस्ट्रेशन के लिए आवश्यक, विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमे में अनुबंध के साक्ष्य के रूप में या किसी के साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जा सकता है। संपार्श्विक लेनदेन को पंजीकृत लिखत द्वारा प्रभावित करने की आवश्यकता नहीं - पैरा 12, 13

रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 - जिस तमिलनाडु संशोधन का प्रभाव के द्वारा रजिस्ट्रेशन एक्ट की धारा 17(1)(g) सम्मिलित की गई है, जो 100 रुपये से अधिक मूल्य की अचल संपत्ति को बेचने के लिए अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन योग्य बनाती है- वह संशोधन धारा 49 के प्रावधान को प्रभावित नहीं करेगा, जो गैर-रजिस्टर्ड बिक्री समझौतों को साक्ष्य में प्राप्त करने की अनुमति देती है- पैरा 12, 13

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