एकीकृत विकास नियंत्रण एवं संवर्धन विनियमों को महाराष्ट्र क्षेत्रीय नगर नियोजन अधिनियम के अनुरूप पढ़ा जाना चाहिए: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने एक डेवलपर को व्यवसाय प्रमाण पत्र (ओसी) देने से इनकार करने से संबंधित मामले में, कहा कि भूमि उपयोग और विकास पर प्रतिबंध तब शुरू होते हैं जब महाराष्ट्र क्षेत्रीय नगर नियोजन अधिनियम, 1966 (एमआरटीपी अधिनियम) के तहत मसौदा क्षेत्रीय योजना (डीआरपी) प्रकाशित होती है। ऐसा करते हुए, न्यायालय ने कहा कि एकीकृत विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियमन (यूडीसीपीआर) के प्रभावी होने से पहले एमआरटीपी अधिनियम के तहत दी गई कोई भी अनुमति वैध होगी, क्योंकि यूडीसीपीआर को एमआरटीपी अधिनियम के अनुरूप तरीके से पढ़ा जाना चाहिए।

जस्टिस बीपी कोलाबावाला और जस्टिस सोमशेखर सुंदरसन की खंडपीठ ने कहा, "एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 (1) के तहत रूपरेखा यह स्पष्ट करती है कि उपयोग में परिवर्तन और भूमि के विकास पर प्रतिबंध तब शुरू होगा जब डीआरपी की सूचना प्रकाशित होगी (इस मामले में, 5 अप्रैल, 2017)।अब, भले ही कोई यूडीसीपीआर के विनियमन 5.1.3(i) को ऐसी तारीख को उस तारीख तक पीछे ले जाने वाला मानता हो जिस दिन क्षेत्रीय योजना बोर्ड ने इस तरह के नोटिस को मंजूरी देने वाला प्रस्ताव पारित किया था (इस मामले में, 22 मार्च, 2017), विनियमन 5.1.3(ii) में प्रयुक्त "पहले से दी गई" शब्द को पढ़ने के प्रयोजनों के लिए, कोई भी एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 के आवश्यक दायरे या इस तथ्य को नजरअंदाज नहीं कर सकता है कि यूडीसीपीआर को धारा 18 के तहत अनुमतियां पहले ही दी जा चुकी थीं।

न्यायालय, कलेक्टर द्वारा दी गई विकास अनुमति के अनुसरण में निर्मित दस इमारतों के संबंध में अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी करने से तहसीलदार द्वारा इनकार करने के खिलाफ याचिकाकर्ता की चुनौती पर विचार कर रहा था और साथ ही याचिकाकर्ता को अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी करने का निर्देश देने की मांग कर रहा था।

तहसीलदार द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी न करने का कारण यह था कि विषय भूमि क्षेत्रीय योजना में कृषि उद्देश्यों के लिए निर्धारित भूमि के अंतर्गत आती है।

5 अप्रैल, 2017 को आधिकारिक राजपत्र में प्रारूप क्षेत्रीय योजना (डीआरपी) प्रकाशित की गई। याचिकाकर्ता को विषय भूमि के उपयोग को कृषि से गैर-कृषि उद्देश्य में बदलने के लिए मंजूरी दी गई और विकास की अनुमति एक दिन पहले यानी 4 अप्रैल, 2017 को जारी की गई।

न्यायालय ने एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 का हवाला दिया, जो भूमि के उपयोग या विकास के परिवर्तन पर कुछ प्रतिबंध निर्धारित करती है। यह प्रावधान करता है कि उपयोग के परिवर्तन और भूमि के विकास पर प्रतिबंध डीआरपी तैयार होने की सूचना के प्रकाशन पर शुरू होगा।

यहां, न्यायालय ने नोट किया कि प्रतिबंध 5 अप्रैल, 2017 को शुरू हुए और उपयोग के परिवर्तन और विकास के लिए अनुमति याचिकाकर्ता को एक दिन पहले यानी 4 अप्रैल, 2017 को जारी की गई। इसने कहा, "इसलिए, यकीनन, विषय भूमि के विकास की अनुमति डीआरपी को सार्वजनिक परामर्श के लिए रखे जाने से पहले ही तैयार और स्वीकृत की गई प्रतीत होती है।"

न्यायालय ने यह भी उल्लेख किया कि कलेक्टर ने धारा 18 के अनुसार विषय भूमि के उपयोग को कृषि से गैर-कृषि उद्देश्य में बदलने की अनुमति दी है। इसने पाया कि धारा 18(1) में निर्धारित उपयोग में परिवर्तन और भूमि के विकास के लिए रूपरेखा का अनुपालन किया गया था, वह भी डीआरपी के प्रकाशन से पहले।

न्यायालय ने यूडीसीपीआर के विनियमन 5.1.3 का भी उल्लेख किया और पाया कि विकास पर प्रतिबंध लगाने की प्रारंभिक तिथि वह तिथि है जिस दिन क्षेत्रीय योजना बोर्ड डीआरपी के नोटिस के प्रकाशन को मंजूरी देने वाला प्रस्ताव पारित करता है।

दोनों प्रावधानों की जांच करते हुए, न्यायालय ने टिप्पणी की, “…यह हमारे लिए स्पष्ट है कि कोई भी विकास अनुमति दी गई है, या कोई भी विकास प्रस्ताव जिसके लिए नगर नियोजन कार्यालय द्वारा अनंतिम या अंतिम अनुमोदन की सिफारिश की गई है और प्रस्ताव पारित करने की तिथि से पहले संबंधित राजस्व प्राधिकरण के पास लंबित था, विनियमन 5.1.3(i) के तहत वैध बना रहेगा। हालांकि, वर्तमान मामले में, 4 अप्रैल, 2017 को अनुमोदन क्षेत्रीय योजना बोर्ड द्वारा प्रस्ताव की तिथि के बाद है।”

न्यायालय ने कहा कि विनियमन 5.1.3(ii) के अनुसार, 'पहले से ही' शब्द यह दर्शाता है कि यदि कुछ क्षेत्रों में कृषि या आवासीय उपयोग के लिए विकास अनुमतियां पहले ही दी जा चुकी हैं, तो वे अनुमतियां वैध बनी रहेंगी।

कोर्ट ने कहा कि चूंकि विकास अनुमतियां और भूमि उपयोग में परिवर्तन यूडीसीपीआर के प्रभावी होने से पहले दिए गए थे, इसलिए विकास अभी भी अधिभोग प्रमाणपत्र (ओसी) के लिए योग्य है, जब तक कि याचिकाकर्ता उन अनुमोदनों की शर्तों का पालन करता है। इसने आगे कहा कि यूडीसीपीआर के प्रभावी होने से पहले, एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 के तहत नियम ही एकमात्र विनियमन थे।

न्यायालय ने टिप्पणी की कि यूडीसीपीआर के विनियमन 5.1.3 को एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 के अनुरूप तरीके से पढ़ा और समझा जाना चाहिए।

कोर्ट ने कहा, “एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18(1) के तहत रूपरेखा यह स्पष्ट करती है कि उपयोग में परिवर्तन और भूमि के विकास पर प्रतिबंध तब शुरू होगा जब डीआरपी की सूचना प्रकाशित होगी (इस मामले में, 5 अप्रैल, 2017)। अब, भले ही कोई यूडीसीपीआर के विनियमन 5.1.3(i) को उस तिथि तक आगे बढ़ाए जाने के रूप में मानता हो, जिस दिन क्षेत्रीय योजना बोर्ड ने इस तरह के नोटिस को मंजूरी देने वाला प्रस्ताव पारित किया था (इस मामले में, 22 मार्च, 2017), विनियमन 5.1.3(ii) में प्रयुक्त "पहले से ही दी गई" शब्द को पढ़ने के प्रयोजनों के लिए, कोई भी एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 के आवश्यक दायरे या इस तथ्य को नजरअंदाज नहीं कर सकता है कि यूडीसीपीआर को धारा 18 के तहत अनुमति दिए जाने के काफी बाद अधिसूचित किया गया था।"

यहां, न्यायालय ने नोट किया कि भले ही क्षेत्रीय योजना बोर्ड द्वारा पारित प्रस्ताव की तिथि (22 मार्च, 2017) को उस तिथि के रूप में लिया जाए, जिस दिन प्रतिबंध शुरू हुए थे, फिर भी याचिकाकर्ता के उपयोग और विकास में परिवर्तन को कलेक्टर द्वारा अनुमोदित किया गया था, जिसके पास एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 के तहत संबंधित भूमि के लिए ऐसी कार्रवाइयों को मंजूरी देने का अधिकार था।

निर्णय में कहा गया है, "कलेक्टर द्वारा दी गई ऐसी अनुमतियों का मतलब केवल यह हो सकता है कि कलेक्टर का सचेत निर्णय (4 अप्रैल, 2017 को) क्षेत्रीय योजना के प्रकाशित होने से पहले (5 अप्रैल, 2017 को) लिया गया था और बाद में संशोधित विकास क्षेत्रीय योजना के प्रकाशित होने के बाद एमआरटीपी अधिनियम की धारा 18 के तहत कलेक्टर की "पूर्व अनुमति" के साथ हुआ था। किसी भी मामले में, अनुमतियों की सभी गतिविधियाँ यूडीसीपीआर के प्रभावी होने से पहले की थीं, जो याचिकाकर्ता को यूडीसीपीआर के विनियमन 5.1.3 (ii) के अनुसार ओसी मांगने का अधिकार देती हैं।"

तथ्यों पर विचार करते हुए, न्यायालय ने प्रतिवादी अधिकारियों को याचिकाकर्ता को ओसी जारी करने का निर्देश दिया।

केस टाइटलः राज रियल्टर्स बनाम महाराष्ट्र राज्य और अन्य।

(रिट पीटिशन नंबर 2693/2024)

साइटेशन: 2024 लाइवलॉ (बॉम्बे) 627

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