विकास समझौते के अंतर्गत आने वाले परिसरों पर कब्जा करने वाले किरायेदारों को आर्बिट्रेशन एक्ट की धारा 9 के तहत बेदखल नहीं किया जा सकता: बॉम्बे हाईकोर्ट

जस्टिस सोमशेखर सुंदरसन की बॉम्बे हाईकोर्ट की पीठ ने माना कि किराया नियंत्रण अधिनियम द्वारा शासित किरायेदारों को मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 (आर्बिट्रेशन एक्ट) की धारा 9 के तहत बेदखल नहीं किया जा सकता, खासकर तब जब वे डेवलपर और मकान मालिकों के बीच निष्पादित विकास समझौते के पक्षकार नहीं हैं। उन्हें पुनर्विकसित भवन में किरायेदारी समझौतों के तहत वर्तमान में उनके कब्जे वाले परिसर की तुलना में उन्नत परिसर प्रदान नहीं किया जा रहा है।

संक्षिप्त तथ्य:

यह याचिका आर्बिट्रेशन एक्ट की धारा 9 के तहत एंबिट अर्बनस्पेस (डेवलपर) द्वारा दायर की गई, जिसने एक इमारत के पुनर्विकास के लिए पोद्दार अपार्टमेंट को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड, हाउसिंग सोसाइटी (सोसाइटी) के साथ 21 मई, 2024 (डेवलेपमेंट एग्रीमेंट) दिनांकित विकास समझौता निष्पादित किया, जिसमें मध्यस्थता लागू होने तक इस न्यायालय से सुरक्षात्मक उपायों की मांग की गई।

इस याचिका के उद्देश्य से विवादित किराएदार परिसर में पाँच संलग्न गैरेज हैं (विषय गैरेज)।

सोसाइटी में सभी व्यावसायिक दुकानें मकान मालिकों के पास हैं। साथ ही किराएदार बेसमेंट भी हैं और इन किराएदारों को पुनर्विकसित परिसर में रखा जा रहा है। हालांकि, प्रतिवादी नंबर 5 से 8 (किराएदारों) को किराए पर दिए गए विषय गैरेजों के साथ अलग व्यवहार किया जा रहा है।

विषय गैरेजों के बदले में किराएदारों को पुनर्विकसित इमारत में बस खुली कार पार्किंग की जगह दिए जाने का प्रस्ताव है। वह भी एक ऐसे समझौते के तहत जिस पर वे हस्ताक्षर भी नहीं करते हैं। प्रतिवादी नंबर 9 को डेवलपर और मकान मालिकों द्वारा अपनी-अपनी दलीलों में किराएदार विषय गैरेजों में से एक का अवैध कब्जाधारी करार दिया गया।

डेवलपर किराएदारों को "बेदखल" करने की मांग कर रहा है। वह भी एक ऐसे समझौते के तहत दावा कर रहा है, जो किराएदारों द्वारा निष्पादित भी नहीं किया गया। विकास समझौते का उद्देश्य किरायेदारों को समझौते के टाइटल क्लॉज में पक्ष बनाना है, लेकिन समझौते में उनके हस्ताक्षर के लिए कोई स्थान भी नहीं है।

इससे भी बुरी बात यह है कि विकास समझौते को पूरक डेवलेपमेंट एग्रीमेंट द्वारा पूरक बनाया गया, जिसकी तारीख भी 21 अक्टूबर, 2024 (पूरक समझौता) है और वह दस्तावेज़ किरायेदारों को टाइटल क्लॉज में भी एक पक्ष के रूप में चित्रित करने का दावा भी नहीं करता।

तर्क:

मकान मालिकों ने कहा कि मकान मालिकों की चुप्पी मात्र से उनकी सहमति नहीं मानी जाएगी, या उनके इस दावे को रोकने के लिए कोई रोक नहीं लगेगी कि विषय गैरेज का उपयोग अवैध है।

इसके विपरीत, किरायेदारों ने कहा कि मकान मालिकों ने किराया इस तरह वसूला है। मानो विषय गैरेज वाणिज्यिक परिसर हों, क्योंकि उन्होंने मांग की कि किरायेदार ग्रेटर मुंबई नगर निगम द्वारा मांगे गए अतिरिक्त मूल्यांकन कर का भुगतान करें।

अवलोकन:

अदालत ने पाया कि किरायेदार द्वारा उक्त गैरेज का उपयोग मकान मालिकों की सहमति और जानकारी के बिना नहीं किया गया। इसलिए मकान मालिक यह दावा नहीं कर सकते कि किरायेदार अवैध उपयोगकर्ता हैं, जिनके पास पुनर्विकसित संपत्ति में कार पार्किंग के अलावा कोई अधिकार नहीं है, खासकर उन समझौतों के आधार पर जिनमें किरायेदार पक्ष भी नहीं हैं।

इसने आगे कहा कि किरायेदारों का यह दावा कि उन्हें पुनर्विकास के बारे में कभी जानकारी नहीं दी गई और विकास समझौता भी उन्हें कभी नहीं दिखाया गया, इसमें सच्चाई की झलक मिलती है, खासकर तब जब पक्षों की दलीलों में यह दावा करने का दावा नहीं किया गया कि किरायेदारों ने इसे निष्पादित किया। इससे भी अधिक इसलिए, क्योंकि संलग्न समझौते में उनके निष्पादन के लिए कोई स्थान भी नहीं दिखाया गया।

इसने आगे कहा कि किरायेदार जो ऐसे सामूहिक या निकाय कॉर्पोरेट के घटक नहीं हैं। वास्तव में किराया अधिनियम के संरक्षित हैं, वे एक अलग पायदान पर हैं। इक्विटी सिद्धांत जो समाज के सदस्यों के मामले में लागू होंगे जो लाइन में नहीं आते हैं, किरायेदारों के हितों के लिए समायोजन करते समय आंख मूंदकर और पूरी तरह से लागू नहीं होंगे।

अदालत ने आगे कहा कि किरायेदारों को किराया अधिनियम के तहत वैधानिक रूप से संरक्षित किया गया और बेदखली विशेष प्रावधानों द्वारा शासित है। किरायेदारी समझौतों में खुद उन्हें वैधानिक किरायेदार के रूप में संदर्भित किया गया। वर्तमान मामले में पुनर्विकास के माध्यम से किरायेदारों को उनके मौजूदा अधिकारों से अलग शर्तों पर बेदखल करने का प्रयास किया जा रहा है।

न्यायालय ने इस दलील को खारिज कर दिया कि बेदखली अस्थायी है, क्योंकि किरायेदारों को किराया अधिनियम के तहत उनके मौजूदा अधिकारों के बराबर पुनर्विकसित परिसर की पेशकश नहीं की जा रही है। न्यायालय ने आगे कहा कि केवल किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत अधिकार क्षेत्र वाले फोरम को ही किरायेदारी से संबंधित मुद्दों को निर्धारित करने का अधिकार है। इसने किरायेदारों द्वारा उल्लंघन के मकान मालिकों के दावों को खारिज कर दिया और कहा कि आर्बिट्रेशन एक्ट की धारा 9 के तहत कार्यवाही को बेदखली के लिए पिछले दरवाजे के तरीके के रूप में इस्तेमाल नहीं किया जाना चाहिए, खासकर तब जब दो दशकों से कोई बेदखली कार्रवाई नहीं की गई हो, वह भी मकान मालिकों के ज्ञान के भीतर तथ्यों पर।

न्यायालय ने यह भी देखा कि आर्बिट्रेशन एक्ट की धारा 9 के तहत उठाए गए कदम को किराया एक्ट जैसे सुधारात्मक कानून में विशेष सुरक्षात्मक प्रावधानों के साथ संघर्ष नहीं करना चाहिए। न्यायालय ने नोट किया कि राजेश मिश्रा और बीना आर मिश्रा और अन्य बनाम आहूजा प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड और अन्य के मामले में गैरेज के रहने वालों को पुनर्विकसित इमारत में उन्नत आवासीय परिसर का आश्वासन दिया गया। इसे उचित माना गया।

हालांकि, वर्तमान मामले में किरायेदारों को संलग्न गैरेज के बजाय खुले पार्किंग स्लॉट में डाउनग्रेड किया जा रहा है, जहां से उन्हें किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत उचित प्रक्रिया के अलावा बेदखल नहीं किया जा सकता।

उपरोक्त के आधार पर अदालत ने माना कि डेवलपर द्वारा मांगी गई राहत प्रदान करना अनुचित होगा, क्योंकि यह किरायेदारों को किराया अधिनियम के तहत उनकी सुरक्षा से वंचित करेगा और उनकी वर्तमान स्थिति को डाउनग्रेड करेगा। यह अप्रत्यक्ष रूप से मकान मालिकों को उनके दायित्वों को पूरा करने में भी मदद करेगा।

उपरोक्त के आधार पर वर्तमान याचिका खारिज कर दिया गया।

केस टाइटल: एम्बिट अर्बनस्पेस बनाम पोद्दार अपार्टमेंट को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड और अन्य