Order 18 Rule 1 CPC | किराए के भुगतान में चूक के लिए किरायेदार को बेदखल करने की मांग करने वाले मकान मालिक को पहले सबूत पेश करने होंगे: तेलंगाना हाईकोर्ट

तेलंगाना हाईकोर्ट ने एक किराया नियंत्रण विवाद पर फैसला सुनाते हुए, जहां मकान मालिक ने किराए का भुगतान न करने पर किरायेदार को बेदखल करने की मांग की थी, कहा कि ऐसी स्थिति में मकान मालिक को ही सबसे पहले साक्ष्य प्रस्तुत करने चाहिए।

ऐसा करते हुए, हाईकोर्ट ने याचिकाकर्ता-मकान मालिक द्वारा दायर तीन याचिकाओं को खारिज कर दिया, जिनमें किरायेदार को बेदखल करने से संबंधित एक चल रहे मामले में साक्ष्य प्रस्तुत करने का भार उसके किरायेदारों (प्रतिवादियों) पर डालने की मांग की गई थी।

जस्टिस पी सैम कोशी ने अपने आदेश में कहा,

"आदेश XVIII नियम 1 के अनुसार, प्रतिवादी तभी साक्ष्य प्रस्तुत कर सकता है जब वह वादी द्वारा वादपत्र में आरोपित तथ्यों को स्वीकार करे और, स्वीकृत तथ्यों के अतिरिक्त, यदि प्रतिवादी विधि के किसी भी बिंदु पर या कुछ अतिरिक्त तथ्यों पर तर्क दे, जिनका आरोप प्रतिवादी ने अपने लिखित बयान में लगाया है, जिसमें आरोप लगाया गया है कि वादी उस राहत के किसी भी भाग का हकदार नहीं है जिसकी उसने मांग की है। ऐसी स्थिति में, प्रतिवादी पहले अपना साक्ष्य प्रस्तुत करने का हकदार होगा... दलीलों के अवलोकन से यह स्पष्ट होगा कि प्रतिवादियों ने याचिकाकर्ता के तर्कों का खंडन किया है, और उक्त परिस्थितियों में, जैसा कि आदेश XVIII नियम 1 के तहत अन्यथा अनिवार्य है, याचिकाकर्ता की यह ज़िम्मेदारी है कि वह पहले साक्ष्य प्रस्तुत करे और अपने तर्कों को प्रमाणित करे।"

"किराया नियंत्रण मामले में उपरोक्त तीन मूल तत्वों को साबित करने के लिए, खासकर जब बेदखली का मूल आधार किराए के भुगतान में चूक हो, तो याचिकाकर्ता/वादी को ही सबसे पहले साक्ष्य प्रस्तुत करने चाहिए और किराया नियंत्रण मामले में सफलता प्राप्त करने में सक्षम बनाने के लिए उपरोक्त तीन मूल तत्वों को स्थापित करते हुए अपने तर्क को पुष्ट करना चाहिए।"

याचिकाकर्ता ने अपने किरायेदारों के खिलाफ किराया नियंत्रण मामले दायर किए थे, जिसमें जानबूझकर किराया न देने का आरोप लगाया गया था। कार्यवाही के दौरान, साक्ष्य के चरण में, उन्होंने अंतरिम आवेदन दायर किए, जिसमें किरायेदारों को साक्ष्य प्रस्तुत करने का निर्देश देने की मांग की गई।

याचिकाकर्ता द्वारा उठाया गया तर्क यह था कि मकान मालिक से यह साबित करने की उम्मीद नहीं की जा सकती कि उसे किराया नहीं मिला है और प्रतिवादी किरायेदारों से किराए के भुगतान का प्रमाण प्रस्तुत करने का अनुरोध किया जाना चाहिए। निचली अदालत ने इन आवेदनों को खारिज कर दिया, जिसके खिलाफ उन्होंने तीन पुनरीक्षण याचिकाएं दायर करके हाईकोर्ट का रुख किया।

उन्होंने पेंड्याला सुधा रानी बनाम बसव जानकीरामय्या एवं अन्य (2009 एससीसी ऑनलाइन एपी 556) में आंध्र प्रदेश हाईकोर्ट के फैसले का हवाला दिया, जिसमें कहा गया था, "जब किरायेदारी विवादित नहीं होती है, और मकान मालिक यह आरोप लगाता है कि किरायेदार ने किराए के भुगतान में चूक की है, तो भुगतान साबित करने का दायित्व किरायेदार पर ही होता है। इसका कारण यह है कि मकान मालिक से यह साबित करने की उम्मीद नहीं की जा सकती कि किराया नहीं दिया गया था। अगर कोई सबूत होता भी है, तो वह भुगतान के लिए होता है, न कि भुगतान न करने के लिए।"

हालांकि, हाईकोर्ट ने सीपीसी के आदेश XVIII नियम 1 के प्रावधानों का सीधा हवाला दिया और कहा, "उपरोक्त प्रावधान को सीधे पढ़ने से पता चलता है कि किसी भी मुकदमे में साक्ष्य प्रस्तुत करने का अधिकार हमेशा वादी को ही होता है।"

अदालत ने कहा कि वर्तमान मामले में याचिकाकर्ता द्वारा साक्ष्य प्रस्तुत करना आवश्यक है क्योंकि वह संबंधित संपत्ति का मकान मालिक है और प्रतिवादी याचिकाकर्ता के किरायेदार हैं। इसने कहा कि जहां तक मकान मालिक-किरायेदार के संबंध का संबंध है, याचिकाकर्ता को अपने और प्रतिवादियों के बीच "कानूनी संबंध" स्थापित करना है।

अदालत ने तर्क दिया, "यदि याचिकाकर्ता की प्रार्थना स्वीकार कर ली जाती है, तो इसका अर्थ होगा कि प्रतिवादियों को पहले अपना बचाव प्रस्तुत करना होगा और उसके बाद याचिकाकर्ता को प्रतिवादियों के बचाव का अधिक प्रभावी ढंग से खंडन करने का अवसर मिलेगा।"

अदालत ने कहा, "ऐसी व्यवस्था न तो सीपीसी के तहत और न ही किसी न्याय वितरण प्रणाली के तहत, न ही सिविल क्षेत्राधिकार के तहत और न ही आपराधिक कानून क्षेत्राधिकार के तहत, परिकल्पित है।"

यह निष्कर्ष निकालते हुए कि अंतरिम आवेदनों को खारिज करना "उचित, कानूनी और न्यायोचित था और इसमें हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं है", हाईकोर्ट ने याचिकाओं को खारिज कर दिया।