लंबी देरी के बाद घर खरीदार को जबरन फ्लैट का कब्जा लेने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता, रिफंड का हकदार : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने दोहराया कि घर खरीदारों को अनुचित देरी के बाद जबरन संपत्ति का कब्जा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता और यदि निर्धारित समय सीमा के भीतर यूनिट का कब्जा नहीं दिया जाता, तो वे धनवापसी के हकदार हैं।

जस्टिस जे.के. महेश्वरी और जस्टिस अरविंद कुमार की खंडपीठ ने इस मामले की सुनवाई की, जो एक घर खरीदार के धनवापसी के अधिकार से संबंधित था, जब डेवलपर उचित समय के भीतर फ्लैट का कब्जा देने में विफल रहता है।

एक घर खरीदार ने 2009 में नागपुर हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट बोर्ड की एक परियोजना में 3BHK फ्लैट बुक किया और 2013 तक पूरा भुगतान (₹4 लाख) कर दिया, लेकिन कब्जा देने में देरी हुई।

राज्य उपभोक्ता आयोग ने शुरू में कब्जा देने का आदेश दिया था, लेकिन अपील में मामला पुनर्विचार के लिए लौटाए जाने के बाद, 2019 में SCDRC ने बोर्ड को आवंटित फ्लैट का निर्माण पूरा करने और देरी की अवधि के लिए 01.07.2013 से कब्जा मिलने तक 15% वार्षिक ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।

इसके अतिरिक्त, यह आदेश दिया गया कि यदि निर्माण कार्य पूरा नहीं होता है, तो शिकायतकर्ता द्वारा चुकाई गई राशि को 15% वार्षिक ब्याज सहित संबंधित भुगतान की तिथि से पूर्ण वापसी की जाएगी और साथ ही ₹10,00,000/- का मुआवजा भी दिया जाएगा, जो उसे हुए नुकसान के लिए होगा।

बोर्ड द्वारा दायर अपील में, राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने 2022 में धनवापसी का आदेश दिया, लेकिन ब्याज दर को घटाकर 9% प्रति वर्ष कर दिया। हालांकि, बॉम्बे हाईकोर्ट ने 2024 में अपीलकर्ताओं द्वारा की गई अत्यधिक देरी का हवाला देते हुए SCDRC द्वारा तय 15% ब्याज को बहाल कर दिया।

हाईकोर्ट के इस फैसले को चुनौती देते हुए, बिल्डर-अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की। सुप्रीम कोर्ट ने जमा राशि की वापसी के निर्णय को बरकरार रखते हुए, जस्टिस अरविंद कुमार द्वारा लिखित फैसले में कहा कि लंबे विलंब के बाद जबरन कब्जा देना अनुचित होगा, क्योंकि घर खरीदारों को अनुचित देरी के बाद संपत्ति का कब्जा लेने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता।

सुप्रीम कोर्ट ने कहा, "हमारा विचार है कि NCDRC ने मामले के सभी प्रासंगिक पहलुओं, जिसमें देरी और याचिकाकर्ता द्वारा धनवापसी का विकल्प चुना जाना शामिल है, को ध्यान में रखते हुए सही निर्णय लिया। एक घर खरीदार को इतने लंबे समय बाद फ्लैट का कब्जा लेने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता। इसलिए, पूरी जमा राशि को 9% वार्षिक ब्याज के साथ वापस करने का आदेश सही था।" 

अदालत ने Bangalore Development Authority VS. Syndicate Bank, (2007) 6 SCC 711 मामले का हवाला दिया, जिसमें यह निर्णय दिया गया था कि यदि आवंटित भूखंड/फ्लैट/मकान का कब्जा निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर नहीं दिया जाता, तो आवंटी को भुगतान की तारीख से धनवापसी की तारीख तक उचित ब्याज के साथ पूरी राशि वापस लेने का अधिकार होता है।

हालांकि, सुप्रीम कोर्ट ने इस मामले में हाईकोर्ट द्वारा तय 15% वार्षिक ब्याज दर को अत्यधिक माना और इसे घटाकर NCDRC द्वारा तय 9% वार्षिक को "उचित" बताते हुए पुनः लागू कर दिया।

कोर्ट ने कहा, "हमारे विचार में, NCDRC ने मामले की संपूर्ण परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए 9% वार्षिक ब्याज देने का जो निर्णय लिया था, वह उचित और न्यायसंगत था। हाईकोर्ट द्वारा दिया गया 15% वार्षिक ब्याज अत्यधिक है। अतः विवादित आदेश को रद्द किया जाता है और NCDRC द्वारा 27.07.2022 को पारित आदेश, जिसमें जमा राशि पर 9% वार्षिक ब्याज के साथ भुगतान का प्रावधान किया गया था, को बहाल किया जाता है।" 

इन्हीं आधारों पर, अपील को आंशिक रूप से स्वीकार किया गया।