सेल एग्रीमेंट हस्तांतरण नहीं, विशिष्ट निष्पादन के लिए वाद के बिना संपत्ति में कोई अधिकार नहीं दिया जा सकता : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में दोहराया कि अनुबंध के विशिष्ट निष्पादन के लिए वाद की अनुपस्थिति में सेल एग्रीमेंट पर स्वामित्व या संपत्ति पर अधिकार का दावा करने के लिए भरोसा नहीं किया जा सकता।

अदालत ने कहा,

"विशिष्ट निष्पादन के लिए वाद की अनुपस्थिति में सेल एग्रीमेंट पर स्वामित्व का दावा करने या संपत्ति में किसी हस्तांतरणीय हित का दावा करने के लिए भरोसा नहीं किया जा सकता।"

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की खंडपीठ ने उस मामले की सुनवाई की, जिसमें प्रतिवादी नंबर 1 ने अनुबंध के विशिष्ट निष्पादन के लिए वाद की अनुपस्थिति में हस्तांतरण लाभों का दावा करने के लिए विक्रय अनुबंध के प्रवर्तन की मांग की।

संक्षेप में मामला

अपीलकर्ता ने वाद वाली संपत्ति पर अधिकार, कब्जे और निषेधाज्ञा की घोषणा की मांग करते हुए वाद दायर किया, जिसमें तर्क दिया गया कि प्रतिवादी नंबर 1 के पास अच्छा अधिकार नहीं है, क्योंकि सेल एग्रीमेंट और प्रतिवादी नंबर 1 के पक्ष में निष्पादित पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) रद्द कर दिया गया था।

निरस्तीकरण के बावजूद, प्रतिवादी नंबर 1 ने अपने पक्ष में सेल डीड (2022) निष्पादित किया और राजस्व अभिलेखों में संपत्ति का उत्परिवर्तन किया। इस कार्रवाई को चुनौती देते हुए अपीलकर्ता ने मुकदमा दायर कर दावा संपत्ति पर स्वामित्व, कब्जे और निषेधाज्ञा की घोषणा की मांग की।

आदेश VII नियम 11 सीपीसी के तहत अपना मुकदमा खारिज करने के हाईकोर्ट के फैसले से व्यथित होकर अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट में अपील की।

विवादित निर्णय को अलग रखते हुए जस्टिस महादेवन द्वारा लिखित निर्णय ने माना कि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (TPA) के तहत हस्तांतरण लाभों का दावा करने के लिए एग्रीमेंट के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर किया जाना चाहिए, क्योंकि केवल बिक्री के लिए समझौते पर भरोसा करना अपर्याप्त है।

अनरजिस्टर्ड सेल एग्रीमेंट हस्तांतरण नहीं, हस्तांतरण लाभ नहीं दे सकता

इसके अलावा, TPA की धारा 54 का संदर्भ देते हुए न्यायालय ने कहा कि भले ही एग्रीमेंट के विशिष्ट निष्पादन के लिए मुकदमा नहीं चलाया गया, लेकिन अनरजिस्टर्ड सेल एग्रीमेंट से प्रतिवादी नंबर 1 को कोई लाभ नहीं होता, क्योंकि अनरजिस्टर्ड सेल एग्रीमेंट, भले ही कब्जे के साथ जुड़े हों, अचल संपत्ति में स्वामित्व का हस्तांतरण या कोई हित नहीं बनाते हैं। (सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज (पी) लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य, (2012) 1 एससीसी 656)।

न्यायालय ने स्पष्ट किया कि अचल संपत्ति का स्वामित्व और टाइटल केवल रजिस्टर्ड सेल डीड द्वारा ही हस्तांतरित किया जा सकता है। (कॉसमॉस को-ऑपरेटिव बैंक लिमिटेड बनाम सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया और अन्य, 2025 लाइव लॉ (एससी) 226)

एम.एस. अनंतमूर्ति बनाम जे. मंजुला, 2025 लाइव लॉ (एससी) 257 में न्यायालय ने वैधानिक प्रावधानों और मिसालों का व्यापक विश्लेषण किया और इस बात की पुष्टि की कि बिक्री के लिए एक अनरजिस्टर्ड एग्रीमेंट अपने आप में अचल संपत्ति में कोई अधिकार, टाइटल या हित नहीं बनाता या हस्तांतरित नहीं कर सकता।

न्यायालय ने एम.एस. अनंतमूर्ति बनाम जे. मंजुला में टिप्पणी की,

"यह स्थापित कानून है कि बिक्री के माध्यम से अचल संपत्ति का हस्तांतरण केवल हस्तांतरण के डीड द्वारा ही किया जा सकता है। बिक्री के लिए एक समझौता हस्तांतरण नहीं है। यह टाइटल का दस्तावेज या संपत्ति के हस्तांतरण के डीड का हस्तांतरण विलेख नहीं है और यह स्वामित्व अधिकार या टाइटल प्रदान नहीं करता है। सूरज लैंप (सुप्रा) में इस न्यायालय ने दोहराया कि बिक्री के लिए एक एग्रीमेंट TPA की धारा 54 और 55 की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है, ताकि 'हस्तांतरण' को प्रभावी बनाया जा सके।"

अदालत ने उपरोक्त कानून को लागू करते हुए कहा,

"तदनुसार, यह पूरी तरह से स्पष्ट है कि दिनांक 24.05.2014 को किया गया अनरजिस्टर्ड सेल एग्रीमेंट, किसी भी परिस्थिति में संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के तहत प्रतिवादी नंबर 1 के पक्ष में कोई अधिकार, टाइटल या हित नहीं बना सकता या हस्तांतरित नहीं कर सकता। प्राधिकरण के बाद के निरसन से ऐसे दस्तावेजों के आधार पर टाइटल पर कोई भी दावा निरर्थक हो जाता है।"

Case Title: VINOD INFRA DEVELOPERS LTD. VERSUS MAHAVEER LUNIA & ORS.