एसोसिएशन के सदस्य द्वारा रखरखाव शुल्क का भुगतान न करना अनुचित, इससे अन्य सदस्यों का कल्याण बाधित होता है: कर्नाटक हाईकोर्ट

कर्नाटक हाईकोर्ट ने अपार्टमेंट मालिक एसोसिएशन द्वारा दायर मुकदमे के ट्रायल कोर्ट का आदेश बरकरार रखा, जिसमें उसके दोषी सदस्य से बकाया रखरखाव शुल्क वसूलने की मांग की गई थी।

जस्टिस एम जी एस कमल की एकल पीठ ने मेसर्स शांगरीला फ्लैट मालिक एसोसिएशन द्वारा दायर अपील स्वीकार की, जिसमें प्रथम अपीलीय न्यायालय के आदेश को चुनौती दी गई, जिसने 70 वर्षीय कैप्टन मोहन प्रभु द्वारा दायर अपील स्वीकार की थी तथा ट्रायल कोर्ट का आदेश रद्द कर दिया था।

एसोसिएशन ने मुकदमे की तिथि से वसूली तक 12 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से ब्याज सहित 6,58,695 रुपये की राशि की वसूली की राहत मांगी थी।

न्यायालय ने कहा,

"बकाया राशि का भुगतान करने के किसी साक्ष्य के अभाव में प्रतिवादी द्वारा केवल राशि का भुगतान करने से इनकार करना, जो सभी सदस्यों का सामूहिक और सामान्य दायित्व है, न केवल अनुचित होगा बल्कि घोषणा विलेख की शर्तों का उल्लंघन करने के अलावा एसोसिएशन के अन्य सदस्यों के कल्याण में भी बाधा उत्पन्न करेगा।"

मामले की पृष्ठभूमि

प्रतिवादी ने दावा किया था कि घोषणा विलेख के अनुसार, रखरखाव शुल्क प्रबंधक मंडल द्वारा तय नहीं किया जा सकता है। इसके अलावा, यह आरोप लगाया गया कि रखरखाव में वृद्धि और विलंब शुल्क तथा अन्य शुल्क लगाने का संकल्प वैध रूप से नहीं किया गया, क्योंकि घोषणा विलेख के तहत अपेक्षित कोरम नहीं था। इसलिए उक्त प्रस्ताव अमान्य था।

यह कहा गया कि रखरखाव में वृद्धि और विलंब शुल्क लगाने के कथित संकल्प के समय वादी एसोसिएशन का प्रतिनिधित्व करने वाले व्यक्ति घोषणा विलेख के तहत अपेक्षित अपार्टमेंट के मालिक नहीं थे।

इस प्रकार यह कहा गया कि प्रस्ताव आरंभ से ही अमान्य थे और वह भुगतान तभी करेंगे जब एसोसिएशन द्वारा उचित रूप से नियुक्त व्यक्ति द्वारा इसकी मांग की जाएगी। एसोसिएशन ने दावा किया कि प्रत्येक अपार्टमेंट मालिक एसोसिएशन द्वारा मांगे जाने पर एसोसिएशन के रखरखाव और अन्य निधियों के लिए रखरखाव शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है। इसके अलावा, यह भी कहा गया कि एसोसिएशन के सभी सदस्य एसोसिएशन के खातों के निरीक्षण तक पहुंच के हकदार हैं, जो सालाना प्रस्तुत किए जाते हैं और नोटिस बोर्ड पर भी प्रदर्शित किए जाते हैं।

निष्कर्ष

घोषणा के विलेख के खंडों और प्रतिवादी द्वारा दायर लिखित बयान का उल्लेख करते हुए कहा गया,

"प्रतिवादी ने विशेष रूप से और स्पष्ट रूप से स्वीकार किया कि वह घोषणा के विलेख के अनुसार रखरखाव शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है। उन्होंने यह भी स्वीकार किया कि इमारत के रखरखाव के लिए गठित एसोसिएशन रखरखाव और अन्य शुल्कों के लिए मासिक खर्च उठा रही है।"

इसमें कहा गया,

"एसोसिएशन द्वारा पारित प्रस्तावों के वैध नहीं होने का स्पष्ट आरोप लगाने के अलावा, प्रतिवादी ने यह नहीं बताया कि उक्त प्रस्ताव अमान्य क्यों हैं। उन्होंने इस बारे में कोई विवरण नहीं दिया कि उन्होंने भुगतान किया है या नहीं।

इसके बाद यह माना गया कि प्रतिवादी ने घोषणा पत्र पर हस्ताक्षर किए थे, जो सभी सदस्यों को सामान्य व्यय के लिए भुगतान करने के लिए अनिवार्य और संविदात्मक रूप से बाध्य करता है और प्रतिवादी द्वारा यह कहना कि वह भुगतान नहीं करेगा, केवल इसलिए क्योंकि प्रस्ताव कथित रूप से अमान्य थे, बिना इसे साबित किए कोई लाभ नहीं है।

यह देखते हुए कि वादी को दावे के आधार को साबित करने की आवश्यकता का प्रश्न अनावश्यक है, न्यायालय ने कहा,

"हालांकि प्रथम अपीलीय न्यायालय ने यह राय व्यक्त की है कि प्रतिवादी ने दावा की गई राशि की मात्रा से इनकार किया है, लेकिन इस तथ्य को नजरअंदाज किया कि ऐसा इनकार बिना किसी विशिष्ट कारण के सामान्य और सामान्य है। आदेश VIII नियम 5 सीपीसी शिकायत में आरोपों के विशिष्ट खंडन पर विचार करता है।"

यह कहते हुए कि एसोसिएशन ने लेखा परीक्षक नियुक्त किया और यदि खातों को बनाए रखने में कोई अवैधता या अनियमितता है तो प्रतिवादी कानून के तहत इसे सक्षम प्राधिकारी के ध्यान में लाने का हकदार है, न्यायालय ने अपील को अनुमति दी।

इसने कहा,

"प्रथम अपीलीय न्यायालय द्वारा साक्ष्यों के प्रति दृष्टिकोण और मूल्यांकन को पक्षों के बीच विवाद की प्रकृति, उनकी स्थिति और उनके आपसी संविदात्मक संबंधों के प्रति समग्र दृष्टिकोण अपनाना चाहिए था। इस दृष्टिकोण के अभाव में प्रथम अपीलीय न्यायालय द्वारा पारित निर्णय टिकाऊ नहीं है।"

केस टाइटल: मेसर्स शांगरीला फ्लैट ओनर्स एसोसिएशन और कैप्टन मोहन प्रभु