पहले का खरीदार बाद की बिक्री रद्द करने की मांग कर सकता है, बाद के सौदे पहले के अधिकारों को खत्म नहीं कर सकते: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने फैसला दिया कि पहले के सौदे के तहत कोई खरीदार उसी विक्रेता द्वारा उसी प्रॉपर्टी की बाद में की गई बिक्री को चुनौती देने और उसे रद्द करवाने का हकदार है। कोर्ट ने इस बात की पुष्टि की कि ऐसे बाद के सौदे पहले के अधिकारों को खत्म नहीं कर सकते।

जस्टिस मिनी पुष्करणा ने अपने 86 पेज के फैसले में यह टिप्पणी की:

“जहां एक ही अचल संपत्ति के दो लगातार ट्रांसफर किए गए हों, वहां कानून में उस ट्रांसफर को प्राथमिकता मिलती है, जो समय के हिसाब से पहले हुआ हो, न कि उस ट्रांसफर को जो बाद में हुआ हो। यह प्रावधान एक लैटिन कहावत — 'qui prior est tempore potior est jure' — को दर्शाता है, जिसका अर्थ है कि जो व्यक्ति समय के हिसाब से पहले और पूर्ववर्ती है, कानून में उसकी स्थिति अधिक मजबूत होती है और उसे कानूनन बेहतर अधिकार प्राप्त होते हैं।”

इस मामले में 'सुबुदिनी कर बनाम श्रीमती सावित्री रानी देब' (2012) मामले का हवाला दिया गया, जिसमें गुवाहाटी हाईकोर्ट ने 'संपत्ति अंतरण अधिनियम' (Transfer of Property Act) से जुड़े एक मामले की सुनवाई करते हुए यह फैसला दिया कि जब अलग-अलग समय पर दो व्यक्तियों के पक्ष में समान अधिकार सृजित किए जाते हैं तो जिस व्यक्ति को समय के हिसाब से बढ़त हासिल है, उसे कानून में भी बढ़त मिलनी चाहिए।

हाईकोर्ट पश्चिम दिल्ली स्थित प्रॉपर्टी से जुड़े विवाद के संबंध में दायर अपील पर सुनवाई कर रहा था। इस मामले में प्रॉपर्टी के मूल मालिक ने सबसे पहले वर्ष 1988 में वादी (Plaintiff) के पक्ष में कुछ दस्तावेज निष्पादित किए, जिनमें 'बिक्री का करार' (Agreement to Sell), 'मुख्तारनामा' (Power of Attorney), वसीयत और अन्य सहायक दस्तावेज शामिल थे।

लगभग दो दशक बाद प्रॉपर्टी के सह-मालिकों में से एक की मृत्यु हो जाने पर उसी विक्रेता ने वर्ष 2006 में किसी तीसरे पक्ष (खरीदार) के पक्ष में दस्तावेजों का एक और सेट निष्पादित किया।

बाद वाले खरीदार (अपीलकर्ता) ने निचली अदालत के उस फैसले को चुनौती दी, जिसमें वर्ष 2006 में किए गए 'बिक्री के करार' को 'शून्य और अमान्य' घोषित कर दिया गया।

हाईकोर्ट ने अपने फैसले में कहा:

“प्रस्तुत मामले में दोनों ही पक्षकारों के पास अपने नाम से रजिस्टर्ड 'बिक्री विलेख' (Sale Deed) मौजूद नहीं है। इसके बजाय, दोनों ही पक्ष विवादित प्रॉपर्टी पर अपने अधिकार और हित का दावा करने के लिए अन्य दस्तावेजों पर निर्भर हैं। रिकॉर्ड पर मौजूद साक्ष्यों और दस्तावेजों पर विचार करने के बाद यह बात स्पष्ट रूप से जाहिर होती है कि प्रतिवादी नंबर 1 का विवादित प्रॉपर्टी पर बेहतर अधिकार है।”

अपीलकर्ता ने यह तर्क दिया कि चूंकि पहले वाला खरीदार (प्रतिवादी नंबर 1) वर्ष 2006 में हुए सौदे का पक्षकार नहीं था, इसलिए उसे उस सौदे या करार को रद्द करवाने की मांग करने का कोई अधिकार नहीं था। हालांकि, कोर्ट ने 'स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट' की धारा 31 का हवाला दिया, जो "किसी भी व्यक्ति" को, जिसे किसी लिखित दस्तावेज़ से नुकसान पहुंच सकता है, उसे रद्द करवाने की अनुमति देती है।

कोर्ट ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि किसी बाद के खरीदार को 'बोना फाइड' (नेक-नीयत) खरीदार माने जाने के लिए उसे यह साबित करना होगा कि उसे पहले हुए कॉन्ट्रैक्ट के बारे में कोई जानकारी नहीं थी - चाहे वह जानकारी प्रत्यक्ष हो, अप्रत्यक्ष हो या आरोपित हो।

कोर्ट ने कहा,

"...जहां कोई बाद का खरीदार सिर्फ़ बेचने वाले के बयानों पर भरोसा करता है और प्रॉपर्टी में मौजूद अन्य अधिकारों के बारे में आगे कोई जांच-पड़ताल करने से परहेज़ करता है तो वह 'मान ली गई जानकारी' (Deemed Notice) के परिणामों से बच नहीं सकता... चूंकि अपीलकर्ता खुद यह स्वीकार करता है कि उसने सिर्फ़ प्रतिवादी नंबर 2 के मौखिक आश्वासनों पर भरोसा किया। साथ ही खुद संबंधित अधिकारियों से रिकॉर्ड की जांच कभी नहीं की, इसलिए यह नहीं कहा जा सकता कि उसने 18 अगस्त, 2006 के 'बिक्री के समझौते' (Agreement to Sell) में शामिल होने से पहले उचित सावधानी बरती थी।"

इस प्रकार, कोर्ट ने पहले खरीदार के पक्ष में दिए गए फ़ैसले को बरकरार रखा और अपील खारिज की।

Case title: Rajeev Miglani v. Urmil Gujral & Anr.