ट्रिब्यूनल द्वारा अनुमत पूछताछ की जांच की प्रकृति में नहीं हैं तो अनुच्छेद 227 को लागू नहीं किया जा सकता: दिल्ली हाईकोर्ट

दिल्ली हाईकोर्ट ने माना कि अनुच्छेद 227 के तहत समीक्षा का दायरा बेहद संकीर्ण है इसे तब लागू नहीं किया जा सकता, जब ट्रिब्यूनल द्वारा अनुमत पूछताछ और खोज विवाद के विषय के साथ सह-संबंध और संबंध रखते हों।

जस्टिस मनोज जैन की पीठ ने दो दावा याचिकाओं पर सुनवाई करते हुए कहा कि जहां विक्रेता ने समझौते की निराशा पर समान परियोजनाओं में वैकल्पिक भूखंडों की पेशकश की है, वह उसी भूखंड के बारे में ऐसी जानकारी देने से इनकार नहीं कर सकता। पार्टी द्वारा अनुमति दी गई पूछताछ और खोज फिशिंग जांच की श्रेणी में नहीं आती हैं और विवाद के विषय से संबंधित हैं।

तथ्यात्मक अवलोकन:

पार्टियों ने समान शर्तों वाले दो समझौते किए, सिवाय समझौते के जो प्लॉट नंबर 129 से संबंधित था और दूसरा प्लॉट नंबर 130 से संबंधित था। याचिकाकर्ता (विक्रेता) ने दावा किया कि उसने उत्तर प्रदेश में एक टाउनशिप विकसित करने के लिए संघ समझौता किया था। परियोजना को पूरी तरह से विक्रेता द्वारा वित्तपोषित किया जाना था।

एकीकृत टाउनशिप विकसित करने के लिए विक्रेता को गाजियाबाद विकास प्राधिकरण (GDA) द्वारा निजी डेवलपर के रूप में रजिस्टर किया गया। विक्रेता ने अधिकांश भूमि के स्वामित्व और कब्जे का भी दावा किया और शेष को GDA द्वारा अधिग्रहित किया जाना था। फिर विक्रेता को हस्तांतरित किया जाना था। विक्रेता के माध्यम से संघ परियोजना भूमि पर आदित्य वर्ल्ड सिटी नामक एक टाउनशिप विकसित कर रहा था।

विक्रेता को अलग-अलग आकार और क्षेत्रफल के प्लॉट बनाने उन्हें निर्माण के साथ या बिना निर्माण के बेचने बिक्री की आय एकत्र करने और संभावित खरीदारों को प्लॉट हस्तांतरित करने के लिए आवश्यक कार्य निष्पादित करने का अधिकार था। प्रतिवादी (खरीदार) ने समझौते की शर्तों के उल्लंघन का आरोप लगाते हुए मध्यस्थता का आह्वान किया और अपना दावा विवरण दाखिल किया।

खरीदार ने या तो विचाराधीन प्लॉट के लिए हस्तांतरण विलेख के निष्पादन या समान रूप से स्थित वैकल्पिक प्लॉट के कब्जे की डिलीवरी की मांग की। वैकल्पिक रूप से खरीदार ने प्रार्थना की कि विक्रेता को मुआवजे और मुकदमेबाजी की लागत के साथ-साथ तुलनीय प्लॉट के वर्तमान बाजार मूल्य का भुगतान करने का निर्देश दिया जाए।

कार्यवाही के दौरान दावेदार/खरीदार ने आदेश XI नियम 1 सीपीसी और आदेश XI नियम 12 और 14 सीपीसी के तहत दो अलग-अलग आवेदन पेश किए, जिन्हें ट्रिब्यूनल ने सामान्य आदेश के तहत अनुमति दी। खरीदार ने इन आवेदनों में क्षेत्र में वैकल्पिक भूखंडों के बारे में पूछताछ और खोज की मांग की।

वर्तमान याचिका अनुच्छेद 227 के तहत दायर की गई, जिसमें ट्रिब्यूनल द्वारा पारित आदेश को रद्द करने की मांग की गई।

प्रस्तुतियां:

याचिकाकर्ता/विक्रेता ने निम्नलिखित प्रस्तुतियां कीं:

GDA द्वारा भूमि का टुकड़ा प्राप्त करने और उसे विक्रेता को हस्तांतरित करने में असमर्थता के कारण समझौता विफल हो गया, क्योंकि आरक्षित भूखंडों में से कुछ इस भूमि के टुकड़े पर पड़ते थे और विक्रेता उन भूखंडों की पेशकश नहीं कर सकता था।

खरीदार के पास केवल एक ही विकल्प था कि वह धन वापसी और ब्याज की मांग करे। हालांकि, विक्रेता ने परियोजनाओं में समान भूखंडों की संभावनाओं के बारे में बताया लेकिन खरीदार ने कोई प्रतिक्रिया नहीं दी।

इसलिए आवेदनों में की गई प्रार्थनाए समझौते की शर्तों से अधिक थीं। विक्रेता की ओर निर्देशित कोई भी पूछताछ मध्यस्थता के दायरे से बाहर थी, क्योंकि समझौता था।

समझौता खरीदार को हर्जाना मुआवज़ा या अन्य दावों की मांग करने से रोकता है। मध्यस्थ न्यायाधिकरण समझौते की शर्तों से अधिक नहीं जा सकता।

आवेदन को स्वीकार करके मध्यस्थ ने अधिकार क्षेत्र से बाहर जाकर काम किया है, जो अनुबंध की शर्तों से जानबूझकर अलग हटना दर्शाता है। ट्रिब्यूनल के पास किसी अन्य भूखंड के संबंध में पूछताछ के लिए प्रार्थना को अनुमति देने का अधिकार क्षेत्र नहीं था, जैसा कि समझौते के खंड 2 में उल्लेख किया गया। विवादित आदेश विश्वास में बुरा था, जिससे विक्रेता के पास कोई उपाय नहीं बचा। इसलिए अनुच्छेद 227 के तहत याचिका सुनवाई योग्य है। विवादित आदेश रद्द किया जाना चाहिए।

प्रतिवादी/खरीदार ने निम्नलिखित प्रस्तुतियां कीं:

विक्रेता का आचरण पूरी तरह से इच्छाशक्ति की कमी और उदासीनता वाला था। समझौते के अनुसार खरीदार द्वारा भुगतान किए जाने के बावजूद भूखंडों का कब्जा कभी नहीं दिया गया। विक्रेता ने शुरू से ही परियोजना की वास्तविक स्थिति को लगातार छिपाया और बार-बार उन्हें संबोधित संचार से बचता रहा।

साइट की स्थितियों के कारण भूखंडों का कब्जा सौंपने में असमर्थता के बारे में विक्रेता ने कभी भी संवाद नहीं किया। इसके अलावा, विक्रेता ने कोई वैकल्पिक भूखंड नहीं दिया या रिफंड नहीं दिया।

न्यायालय का विश्लेषण:

पीठ ने पाया कि विक्रेता ने जीडीए द्वारा अभी तक अधिग्रहित नहीं की गई भूमि के टुकड़े पर पड़ने वाले भूखंडों के बारे में विशेष मामला पेश किया। विक्रेता ने लंबित भूमि अधिग्रहण के कारण भूखंडों की अनुपलब्धता के बारे में खरीदार को यही बताया। उसके बाद विक्रेता ने परियोजना के भीतर समान स्थित भूखंडों की पेशकश की और खरीदार को सत्यापन के लिए पहुंचने के लिए आमंत्रित किया, जिससे वैकल्पिक उपलब्ध भूखंडों को तदनुसार सौंप दिया जा सके। विक्रेता ने खरीदार को बताया कि परियोजना के भीतर समान स्थित भूखंड पेश किए जाने के लिए तैयार हैं।

विक्रेता अनुबंध के खंड 2 का हवाला देकर यह दावा नहीं कर सकता कि खरीदार परियोजना के भीतर वैकल्पिक भूखंडों की पेशकश करने के बाद उन भूखंडों के बारे में जानकारी नहीं मांग सकता। खरीदार को उसी परियोजना में विक्रेता द्वारा पेश किए गए भूखंडों के बारे में जानकारी मांगने से नहीं रोका जा सकता। अनुबंध के खंड 2 के तहत, खरीदार को अन्य भूखंडों के संबंध में स्वामित्व का कोई अधिकार नहीं है।

वर्तमान मामले में खरीदार ऐसे किसी अधिकार का दावा नहीं कर रहा है, बल्कि भूखंडों के बारे में जानकारी मांग रहा है। ऐसी जानकारी का अनुरोध करने की तुलना भूखंडों में कोई अधिकार या शीर्षक बनाने से नहीं की जा सकती। इसके अलावा, जब तक पूछताछ वितरित नहीं की जाती और उत्तर नहीं दिए जाते और आवश्यक पत्राचार या दस्तावेज प्रस्तुत नहीं किए जाते तब तक यह स्पष्ट नहीं होगा कि जिस भूमि पर ये भूखंड मौजूद हैं, उसका अधिग्रहण किया गया या नहीं। एक बार यह जानकारी प्रदान किए जाने के बाद, यह स्पष्ट हो जाएगा कि संबंधित क्षेत्र में कितने वैकल्पिक अनबिके भूखंड उपलब्ध हैं।

पीठ ने आगे कहा कि पूछताछ और उत्पादन के लिए अनुरोध किए गए दस्तावेज न तो अप्रासंगिक हैं और न ही विषय वस्तु से असंबंधित हैं। विवाद के निर्णय के लिए पूछताछ और खोज महत्वपूर्ण प्रतीत होती है और मध्यस्थता प्रक्रिया की दक्षता में योगदान देगी। खरीदार केवल भूमि के टुकड़े के आवंटन न होने के संबंध में जीडीए से प्राप्त जानकारी का उत्पादन चाह रहा था। दावेदार द्वारा पूछताछ के लिए किया गया अनुरोध मछली पकड़ने की जांच के दृष्टिकोण को प्रदर्शित नहीं करता। अनुरोधित पूछताछ और खोज का विषय वस्तु के साथ सीधा सह-संबंध और संबंध है।

ट्रिब्यूनल पूछताछ और खोज के लिए आवेदनों को अनुमति देने में न्यायिक त्रुटि में नहीं है, क्योंकि विक्रेता ने पहले समय में वैकल्पिक भूखंडों की पेशकश की थी। याचिकाओं को खारिज करते हुए पीठ ने दर्ज किया कि यदि A&C Act के प्रावधानों के तहत किसी आदेश को चुनौती नहीं दी जा सकती तो अनुच्छेद 227 के तहत अधिकार क्षेत्र को लागू नहीं किया जा सकता है।

फिर भी अनुच्छेद 227 के तहत उपलब्ध उपाय A&C Act की धारा 5 में गैर-बाधा खंड से प्रभावित नहीं है। समीक्षा का दायरा बहुत सीमित है और वर्तमान मामले में ऐसा कोई कारण नहीं दिखा कि विवादित आदेश गलत है। न्यायालय को अनुच्छेद 227 के तहत शक्ति का प्रयोग करते हुए मामले में हस्तक्षेप करना चाहिए।

केस टाइटल: अग्रवाल एसोसिएट्स (प्रमोटर्स) लिमिटेड बनाम शारदा डेवलपर्स