तेलंगाना RERA ने होमबॉयर्स को रिफंड का आदेश दिया और अपंजीकृत परियोजना को बेचने के लिए जयत्री इन्फ्रास्ट्रक्चर पर ₹1.16 करोड़ का जुर्माना लगाया

लेक्सिको पार्क परियोजना के चौदह होमबॉयर्स की शिकायत पर सुनवाई करते हुए, तेलंगाना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के अध्यक्ष जस्टिस डॉ एन सत्यनारायण, के श्रीनिवास राव (सदस्य), और लक्ष्मी नारायण जान्नू (सदस्य) की खंडपीठ ने बिल्डर को फ्लैट खरीदने के लिए होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने घर खरीदारों को अपंजीकृत परियोजना के विपणन, विज्ञापन और बेचने के लिए बिल्डर पर ₹1.16 करोड़ का जुर्माना लगाया।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर्स (शिकायतकर्ताओं) ने बिल्डर (प्रतिवादी) की आगामी परियोजना, लेक्सिको पार्क में फ्लैट बुक किए और बिल्डर को अग्रिम भुगतान किया। बिल्डर ने दिसंबर 2024 तक फ्लैटों का कब्जा देने का वादा किया। हालांकि, होमबॉयर्स के अनुसार, मार्च 2021 से कोई निर्माण गतिविधि शुरू नहीं हुई है।

जब होमबॉयर्स ने परियोजना की प्रगति के बारे में पूछताछ की, तो बिल्डर के प्रबंधन ने उन्हें सूचित किया कि परियोजना रद्द कर दी गई है और भुगतान की गई राशि वापस कर दी जाएगी। हालांकि, आज तक, होमबॉयर्स को उनके रिफंड नहीं मिले हैं। इसलिए, परेशान होकर, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की, ब्याज के साथ रिफंड की मांग की।

प्राधिकरण का अवलोकन और निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि बिल्डर ने "लेक्सिको पार्क" परियोजना का ऑनलाइन विज्ञापन किया, एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर किए, और संपत्ति के कानूनी स्वामित्व या परियोजना के लिए RERA पंजीकरण प्राप्त किए बिना खरीदारों को भुगतान रसीद जारी की। इसलिए, बिल्डर ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 3 का उल्लंघन किया है।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [LL 2021 SC 641] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया, जहां यह माना गया था कि यदि बिल्डर एग्रीमेंट की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो RERA के तहत होमबॉयर्स का अधिकार, विलंब के लिए धन वापसी या दावा ब्याज की मांग करना बिना शर्त और निरपेक्ष है, चाहे अदालत/न्यायाधिकरण के अप्रत्याशित घटनाएं या स्थगन आदेश कुछ भी हों।

प्राधिकरण ने मेसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य  के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले को भी संदर्भित किया, जहां यह माना गया था कि रेरा अधिनियम की धारा 18 के तहत, यदि कोई बिल्डर निर्दिष्ट तिथि तक एक अपार्टमेंट को पूरा करने या कब्जा देने में विफल रहता है, तो बिल्डर को प्राप्त राशि वापस करनी होगी यदि होमबॉयर्स परियोजना से वापस लेना चाहता है।

प्राधिकरण ने पाया कि बिल्डर ने होमबॉयर्स के नाम पर इकाइयों को पंजीकृत करने के झूठे वादों के साथ होमबॉयर्स को दो से तीन साल तक इंतजार कराया। शिकायत दर्ज होने के बाद, बिल्डर ने स्वीकार किया कि वे परियोजना का अधिग्रहण करने में विफल रहे। इसलिए, प्राधिकरण ने माना कि होमबॉयर्स ब्याज के साथ धनवापसी के हकदार हैं।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को प्रति वर्ष 10.65% ब्याज के साथ होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने RERA, 2016 की धारा 3 का उल्लंघन करने के लिए बिल्डर पर ₹1,16,99,344 का जुर्माना लगाया।