तेलंगाना RERA ने होमबॉयर को समय पर भुगतान करने में विफल रहने पर बिल्डर को ब्याज के साथ शेष राशि का भुगतान करने का आदेश दिया

तेलंगाना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की खंडपीठ के अध्यक्ष जस्टिस डॉ एन सत्यनारायण, के श्रीनिवास राव (सदस्य), और लक्ष्मी नारायण जनू (सदस्य), ने घर खरीदार को भुगतान अनुसूची का पालन करने में विफल रहने के लिए बिल्डर को ब्याज के साथ शेष राशि का भुगतान करने का आदेश दिया है।

पूरा मामला:

अगस्त 2021 में, होमबॉयर (शिकायतकर्ता) ने जीएचएमसी, अलवल सर्कल, मेडचल-मलकजगिरी जिले के तहत तुर्कपल्ली गांव में स्थित जीएमआर स्प्रिंगफील्ड प्रोजेक्ट में एक फ्लैट (ए-112) बुक किया। घर खरीदार ने बिल्डर की मांग के अनुसार कुल लागत का 20% भुगतान किया, जिसकी राशि 9,13,500 रुपये थी और शेष 80% का भुगतान ऋण के रूप में करने का वादा किया।

केंद्र सरकार का अधिकारी होने के नाते होमबायर ने संबंधित विभाग से हाउस बिल्डिंग अलाउंस के रूप में ऋण प्राप्त करने की मांग की, जहां वह कार्यरत है। हालांकि, होमबॉयर से बार-बार अनुरोध और रिमाइंडर के बावजूद बिल्डर से ऋण के लिए आवश्यक दस्तावेज प्राप्त करने में देरी हुई।

दिसंबर 2022 में बिल्डर के प्रबंध निदेशक के साथ एक बैठक के बाद, जहां दस्तावेजों के त्वरित प्रावधान के संबंध में आश्वासन दिया गया था, होमब्यूयर को अंततः 20.02.2023 को आवश्यक दस्तावेज प्राप्त हुए। हालांकि, प्रबंधन ने होमब्यूयर को अपेक्षाकृत कम समय सीमा देते हुए 28.03.2023 तक देय भुगतान करने का निर्देश दिया, जिसमें विफल होने पर आधार मूल्य बढ़ जाएगा।

होमबॉयर द्वारा एक विस्तारित भुगतान समयरेखा पर बातचीत करने के प्रयासों के बावजूद, जिसमें मई 2023 में अंतरिम भुगतान का प्रस्ताव करना और भुगतान की समय सीमा को पूरा करने के लिए व्यक्तिगत और हाथ ऋण की व्यवस्था करना शामिल है, बिल्डर ने संशोधित आधार दर के साथ तत्काल भुगतान पर जोर दिया और फ्लैट के आवंटन को रद्द करने की धमकी दी।

होमबॉयर ने TSRERA के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें बिल्डर द्वारा उत्पीड़न का आरोप लगाया गया और स्थिति को सुधारने और मूल रूप से सहमत दर पर फ्लैट को सुरक्षित करने के लिए लागू नियमों और विनियमों के अनुसार कार्रवाई की मांग की गई।

पार्टियों के तर्क:

बिल्डर ने तर्क दिया कि होमबॉयर ने बिल्डर से अनुस्मारक और अनुरोधों के बावजूद 12,00,000 रुपये की सहमत राशि के बजाय 9,13,500 रुपये का आंशिक भुगतान किया। बिल्डर इस बात पर प्रकाश डाला है कि होमबॉयर के भुगतान में काफी देरी हुई थी, होमब्यूयर ने बार-बार याद दिलाने के बाद जनवरी 2022 में केवल बिक्री के समझौते में प्रवेश किया था।

बिल्डर ने आगे तर्क दिया कि होमबॉयर कई अनुस्मारक के बावजूद निर्माण के विभिन्न चरणों से जुड़े भुगतान अनुसूची का पालन करने में विफल रहा। शुरू में राष्ट्रीयकृत बैंकों के माध्यम से ऋण सुविधाओं की पेशकश करने के बावजूद, होमबॉयर ने भुगतान में देरी की और अतिरिक्त दस्तावेजों का अनुरोध करना शुरू कर दिया। इसके अलावा, बिल्डर ने कहा कि होमबॉयर 2500,000 रुपये के वादा किए गए एचबीए ऋण का सबूत देने में विफल रहा और इसके बजाय बिल्डर के दायरे से परे दस्तावेजों के लिए अनुरोध किया। बिल्डर का आरोप है कि होमबॉयर की कार्रवाई का उद्देश्य बकाया भुगतान से बचना था, जिससे परियोजना में देरी हुई। इन दलीलों के आधार पर बिल्डर शिकायत को खारिज करने की मांग करता है।

होमबॉयर ने तर्क दिया कि भुगतान में देरी बिल्डर द्वारा समय पर दस्तावेज प्रदान करने में विफलता के कारण हुई। इसके बावजूद, बिल्डर ने गलती स्वीकार करने से इनकार कर दिया और फ्लैट आवंटन में वृद्धि या रद्द करने की मांग की। इसके अलावा, होमबॉयर ने मामले को तुरंत हल करने की तात्कालिकता पर प्रकाश डाला, क्योंकि एचबीए के लिए स्वीकृत बजट को विस्तारित अवधि के लिए निष्क्रिय नहीं रखा जा सकता है, जिससे मुख्यालय कार्यालय में आत्मसमर्पण का जोखिम होता है।

प्राधिकरण का आदेश:

प्राधिकरण ने होमबायर को निर्देश दिया कि वह बिल्डर को 10.65% की ब्याज दर के साथ शेष राशि का भुगतान करने में विफल रहने के लिए उस तारीख से 60 दिनों के भीतर भुगतान अनुसूची का पालन करने में विफल रहे, जिस दिन शिकायतकर्ता द्वारा एचबीए ऋण प्राप्त करने के लिए दस्तावेज प्राप्त किए गए थे। नतीजतन, प्राधिकरण ने होमबॉयर के तर्क को खारिज कर दिया कि वह बिल्डर द्वारा ऋण के लिए आवश्यक दस्तावेज प्रदान करने में विफलता के कारण भुगतान अनुसूची से चूक गया।

प्राधिकरण ने खंड 1.2 के स्पष्टीकरण III पर भरोसा किया, जो इस प्रकार है:

"विक्रेता समय-समय पर क्रेता को लिखित रूप में, ऊपर बताए गए अनुसार देय राशि की सूचना देंगे और क्रेता विक्रेताओं द्वारा मांगे गए भुगतान को ऊपर निर्दिष्ट समय के भीतर और तरीके से करेगा"।

प्राधिकरण ने आगे कहा कि घर खरीदार का दायित्व है कि वह रेरा, 2016 की धारा 19 (6) के अनुसार, बिक्री के समझौते में सहमत भुगतान अनुसूची का पालन करे। एक बार जब फ्लैट के भुगतान के लिए एक निश्चित समयरेखा पार्टियों द्वारा सहमत हो जाती है, तो बिल्डर और होमबॉयर दोनों इसके द्वारा बाध्य होते हैं।

अंत में, TSRERA ने होमबॉयर को भुगतान अनुसूची का पालन करने में विफल रहने के लिए बिल्डर को ब्याज के साथ शेष राशि का भुगतान करने का आदेश दिया।