बिल्डर जब्ती खंड के साथ समझौते के अभाव में राशि जब्त नहीं कर सकता: तेलंगाना RERA

तेलंगाना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के अध्यक्ष डॉ एन सत्यनारायण, के श्रीनिवास राव (सदस्य), और लक्ष्मी नारायण जन्नू (सदस्य) की खंडपीठ ने फ्लैट खरीदने के लिए होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि वापस करने के लिए बिल्डर को निर्देश देते हुए, ने कहा कि जब्ती केवल तभी लागू होती है जब होमबॉयर और बिल्डर के बीच जब्ती खंड के साथ एक औपचारिक समझौता निष्पादित किया गया हो।

पूरा मामला:

होमबॉयर ने हैदराबाद के बोरामपेट में स्थित "आन्या" नामक परियोजना में एक फ्लैट बुक किया और बिल्डर को 12,10,000/- रुपये का भुगतान किया। 11.04.2023 को, बिल्डर ने एक पत्र के साथ होमबॉयर के पक्ष में बुकिंग की पुष्टि की।

कुछ व्यक्तिगत कारणों से होमबॉयरने बिल्डर से 18.07.2023 को बुकिंग रद्द करने का अनुरोध किया और पूर्ण धनवापसी के लिए कहा। जवाब में बिल्डर ने 28.07.2023 को ₹5,00,000/- वापस कर दिए और शेष राशि को रोक दिया।

इसलिए, राशि की जब्ती से व्यथित होकर, होमबॉयरने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की और भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शेष राशि होमबॉयर की चूक के कारण काटी गई थी, जो बुकिंग के 167 दिन बाद हुई थी। उन्होंने फ्लैट के पुनर्विक्रय के लिए 3,88,459 रुपये खर्च करने का दावा किया।

बिल्डर ने पुष्टिकरण पत्र के खंड 10 और 13 का उल्लेख किया, जिसने बिल्डर को पहले 30 दिनों के लिए 1.5% प्रति माह और विलंबित भुगतान पर 2.0% प्रति माह ब्याज लेने का अधिकार दिया।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि RERA, 2016 की धारा 13 बिल्डरों को सेल एग्रीमेंट किए बिना किसी भी जमा या अग्रिम को स्वीकार करने से रोकती है। इस मामले में, बिल्डर ने कुल बिक्री प्रतिफल का 20% एकत्र किया और केवल एक पुष्टिकरण पत्र जारी किया। इसलिए बिल्डर ने धारा 13 का उल्लंघन किया।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने पाया कि पुष्टिकरण पत्र में बिल्डर के पक्ष में भारी तिरछी शर्तें थीं, जो एक अनुचित व्यापार व्यवहार का गठन करती हैं।

प्राधिकरण ने माना कि जब्ती का तात्पर्य जुर्माना लगाना है, जो केवल तभी लागू होता है जब पार्टियों के बीच जब्ती खंड के साथ एक औपचारिक समझौता निष्पादित किया गया हो। चूंकि इस मामले में ऐसा कोई समझौता नहीं किया गया था, इसलिए बुकिंग राशि को जब्त करने का बिल्डर का प्रयास कानून के तहत निराधार और अनुचित था।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को 15 दिनों के भीतर होमबॉयरको 7,10,000/- रुपये की शेष राशि वापस करने का निर्देश दिया। प्राधिकरण ने RERA, 2016 की धारा 13 के उल्लंघन के खिलाफ बिल्डर पर ₹2,69,874/- का जुर्माना भी लगाया।