TNRERA - डेवलपर के साथ संयुक्त उद्यम समझौते की व्यवस्था में शामिल व्यक्ति होमबॉयर नहीं

शिकायत को खारिज करते हुए, तमिलनाडु रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (TNRERA) कहा कि डेवलपर के साथ संयुक्त उद्यम समझौते में शामिल व्यक्ति होमबॉयर नहीं है। खुद को होमबायर होने का दावा करने वाले शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज कर हर्जाने और मुआवजे की मांग की।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता चेन्नई के मदीपक्कम में स्थित "उथरा फ्लैट्स" नामक परियोजना में फ्लैट का मालिक है, जिसका कुल क्षेत्रफल 4800 वर्ग फुट है। इसके अलावा जब अपार्टमेंट इमारत पुरानी हो गई, तो परियोजना के सभी मालिकों ने इसे ध्वस्त करने और एक संयुक्त उद्यम योजना के तहत एक सामान्य डेवलपर के माध्यम से एक नई इमारत का निर्माण करने का फैसला किया।

प्रतिवादी को मालिकों के लिए 60% और डेवलपर के लिए 40% के सहमत शेयर अनुपात के साथ डेवलपर के रूप में चुना गया था। हालांकि, मालिक की सहमति और अनुमोदन के बिना, डेवलपर ने मालिकों के लिए 56% और डेवलपर के लिए 44% के परिवर्तित अनुपात के साथ एक संयुक्त विकास समझौते में प्रवेश किया।

प्रारंभ में, शिकायतकर्ता को 666 वर्ग फुट के निर्मित क्षेत्र और 273 वर्ग फुट यूडीएस भूमि के साथ एक फ्लैट आवंटित किया गया था। यह देखते हुए कि शिकायतकर्ता ने 302 वर्ग फुट की बड़ी सीमा प्रदान की थी, उन्होंने डेवलपर से अतिरिक्त निर्मित क्षेत्र आवंटित करने का अनुरोध किया।

10.02.2021 को, कॉम्प्लायंट ने 180 वर्ग फुट के अतिरिक्त निर्मित क्षेत्र और यूडीएस भूमि के लिए बिक्री प्रतिफल के लिए 10,80,000 रुपये का भुगतान किया। इसके बावजूद, डेवलपर ने निर्माण कार्य शुरू नहीं किया, जो दिसंबर 2019 से होने वाला था, जब अपार्टमेंट को काम के लिए सौंप दिया गया था।

इसके अलावा, काम में तेजी लाने के लिए, सभी फ्लैट मालिकों ने 03.07.2021 को डेवलपर के पक्ष में एक जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की। इसके बावजूद, निर्माण कार्य बहुत धीमी गति से आगे बढ़ा।

इसलिए, शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दायर की और कठिनाई, उत्पीड़न और मानसिक पीड़ा के लिए नुकसान के रूप में 25,00,000/- रुपये और मुकदमेबाजी खर्च के लिए 1,00,000/- रुपये की मांग की।

प्राधिकरण का निर्देश:

यह निष्कर्ष निकालने के लिए कि क्या शिकायतकर्ता और डेवलपर सहित सभी फ्लैट मालिकों के बीच संयुक्त उद्यम समझौते से उत्पन्न विषय वस्तु के रूप में शिकायत बनाए रखने योग्य है, प्राधिकरण ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 3 और 2 (zk) का उल्लेख किया, जिसे निम्नानुसार पढ़ा जाता है:

3. रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ अचल संपत्ति परियोजना का पूर्व पंजीकरण

(2) उप-धारा (1) में निहित किसी बात के होते हुए भी, अचल संपत्ति परियोजना के पंजीकरण की आवश्यकता नहीं होगी-

जहां विकसित किए जाने के लिए प्रस्तावित भूमि का क्षेत्र पांच सौ वर्ग मीटर से अधिक नहीं है या विकसित किए जाने वाले प्रस्तावित अपार्टमेंट की संख्या सभी चरणों को मिलाकर आठ से अधिक नहीं है:

परन्तु यदि समुचित सरकार इसे आवश्यक समझती है तो वह इस अधिनियम के अधीन रजिस्ट्रीकरण से छूट के लिए सभी चरणों सहित यथास्थिति, पांच सौ वर्ग मीटर या आठ अपार्टमेंटों से नीचे की सीमा को कम कर सकेगी।

प्राधिकरण ने माना कि चूंकि परियोजना की कुल सीमा 4800 वर्ग फुट है जो 500 sq.mt से कम है। रेरा, 2016 की धारा 3 (2) के तहत निर्धारित। इसलिए, परियोजना को प्राधिकरण के तहत पंजीकृत करने की आवश्यकता नहीं है।

2 (zk) प्रोत्साहक

एक व्यक्ति जो एक स्वतंत्र भवन या अपार्टमेंट से युक्त एक इमारत का निर्माण करता है या निर्माण करता है, या किसी मौजूदा इमारत या उसके एक हिस्से को अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है, सभी या कुछ अपार्टमेंट को अन्य व्यक्तियों को बेचने के उद्देश्य से और उसके समनुदेशिती शामिल हैं।

प्राधिकरण ने माना कि प्रतिवादी केवल फ्लैटों के निर्माण के लिए जिम्मेदार था। प्रतिवादी ने एक बिल्डर के रूप में काम किया, न कि प्रमोटर, और भूस्वामी को नकद में भुगतान करने के बजाय, प्रतिवादी ने विचार के रूप में अपार्टमेंट प्रदान किए। ये अपार्टमेंट डेवलपर के अपने खर्च पर बनाए गए थे। इसलिए, धारा 2 (zk) के तहत, प्रतिवादी प्रमोटर नहीं है।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने माना कि शिकायतकर्ता एक आवंटी या होमबॉयर नहीं है, लेकिन एक संयुक्त उद्यम व्यवस्था में शामिल है। इसलिए, प्राधिकरण ने शिकायत को खारिज कर दिया।