विज्ञापन में किए गए वादे के मुताबिक सुविधाएं देने के लिए बिल्डर बाध्य: राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग

जस्टिस राम सूरत मौर्य और श्री भरतकुमार पांड्या की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि न्यायिक उदाहरणों के अनुसार, एक बिल्डर खरीदारों को सुविधाएं देने के लिए बाध्य है जैसा कि विज्ञापन में वादा किया गया है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ताओं ने कहा कि रियल एस्टेट विकास में लगी बॉम्बे डाइंग एंड मैन्युफैक्चरिंग कंपनी लिमिटेड ने मुंबई में एक उच्च अंत आवासीय परियोजना, "स्प्रिंग्स I" लॉन्च की। इस परियोजना को रैप-अराउंड सन डेक, आयातित फिटिंग और प्रीमियम मनोरंजक सुविधाओं जैसी लक्जरी सुविधाओं के वादों के साथ विपणन किया गया था। शिकायतकर्ताओं ने इन सुविधाओं से आकर्षित होकर, एक फ्लैट बुक किया और आधार बिक्री मूल्य का 20% भुगतान किया। हालांकि, एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करते समय, उन्होंने ब्रोशर और अनुबंध के बीच विसंगतियों पर ध्यान दिया, जिसमें अनधिकृत कार पार्किंग शुल्क और कब्जे में देरी शामिल थी। दिसंबर 2008 तक कब्जे में एग्रीमेंट के बावजूद, जनवरी 2012 तक हैंडओवर में देरी हुई। शिकायतकर्ताओं को रखरखाव शुल्क, सुविधाओं के अधूरे वादों, अतिरिक्त मंजिलों के अनधिकृत निर्माण और करों के अनुचित संचालन के मुद्दों का भी सामना करना पड़ा। इससे व्यथित होकर शिकायतकर्ताओं ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष शिकायत दर्ज कराई और देरी के लिए 21915561 रुपए के मुआवजे, अतिरिक्त प्रभार के लिए धन वापसी और मुद्दों के समाधान की मांग की।

बिल्डर के तर्क:

कंपनी ने फ्लैट और पार्किंग स्थानों के लिए बुकिंग, आवंटन और सेल एग्रीमेंट को स्वीकार किया, लेकिन कहा कि निर्माण में देरी बाहरी कारकों के कारण थी, जिसमें सरकारी नोटिस और श्रमिकों का आंदोलन शामिल था। उन्होंने कहा कि शिकायतकर्ताओं को नियमित रूप से प्रगति पर अपडेट किया गया था, और देरी के बावजूद, शिकायतकर्ताओं ने धनवापसी की मांग नहीं करने का विकल्प चुना और 2012 में फ्लैट के साथ संतोष व्यक्त करते हुए कब्जा ले लिया। कंपनी ने सेवा में किसी भी कमी, कब्जे या एग्रीमेंट के उल्लंघन के लिए जबरदस्ती से इनकार किया, यह तर्क देते हुए कि शिकायत समय-वर्जित है और इसे खारिज कर दिया जाना चाहिए।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

राष्ट्रीय आयोग ने कहा कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 24-A के तहत, शिकायत दर्ज करने के लिए दो साल की सीमा अवधि है। चूंकि कार्रवाई का कारण कब्जे की पेशकश की तारीख पर उत्पन्न हुआ था, इसलिए बाद में दायर शिकायत समय-वर्जित है। भारतीय स्टेट बैंक बनाम बीएस एग्रीकल्चर इंडस्ट्रीज में सुप्रीम कोर्ट ने पुष्टि की कि सीमा अवधि घटना की तारीख से शुरू होती है, और देरी की माफी के लिए आवेदन के बिना, शिकायत को खारिज कर दिया जाना चाहिए। कंपनी को सरकारी आदेशों और श्रमिकों के आंदोलन के कारण निर्माण में देरी का सामना करना पड़ा, जिसके बारे में उन्होंने तर्क दिया कि वे अप्रत्याशित घटनाएं थीं, जो उन्हें एग्रीमेंट के तहत विस्तार के लिए हकदार बनाती थीं। धनराजमल गोविंदराम बनाम श्यामजी कालिदास  में सुप्रीम कोर्ट ने यह कहते हुए इसका समर्थन किया कि अप्रत्याशित घटना प्रदर्शन करने वाले पक्ष को उनके नियंत्रण से परे परिणामों से बचाती है। आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि कंपनी ने क्लब हाउस के निर्माण से संबंधित अपने दायित्वों को पूरा किया और एग्रीमेंट के अनुसार आवश्यक शुल्क लिया। इसके अतिरिक्त, कंपनी ने एमवीएटी भुगतान के लिए कानूनी आवश्यकताओं का पालन किया, और शिकायतकर्ताओं को सूचित किया गया और संबंधित दस्तावेजों का निरीक्षण करने के लिए कहा गया, जो उन्होंने नहीं किया। कथित अतिरिक्त क्षेत्र के लिए धनवापसी के लिए शिकायतकर्ताओं के दावे को खारिज कर दिया गया था क्योंकि एग्रीमेंट में स्पष्ट रूप से कालीन क्षेत्र और कीमत बताई गई थी, और कोई अतिरिक्त राशि नहीं ली गई थी। अंत में, कंपनी को स्पा, जीम और खेल सुविधाओं जैसी कुछ सुविधाएं प्रदान करने के लिए बाध्य किया गया था, जैसा कि ब्रोशर में वादा किया गया था, विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड में सुप्रीम कोर्ट के फैसले के बाद, जिसमें यह माना गया था कि बिल्डर वादे के अनुसार सुविधाएं प्रदान करने के लिए बाध्य है।

राष्ट्रीय आयोग ने आंशिक रूप से शिकायत की अनुमति दी और कंपनी को ब्रोशर में किए गए वादे के अनुसार एक स्पा, जीम, आधा बास्केटबॉल कोर्ट और बैडमिंटन कोर्ट प्रदान करने का निर्देश दिया।