असम REAT - RERA में पहले से ही पूर्ण हो चुकी रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए पूर्वव्यापी आवेदन नहीं है

असम रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के अध्यक्ष जस्टिस (सेवानिवृत्त) मनोजीत भुयान की पीठ ने माना है कि रियल एस्टेट अधिनियम, 2016 के प्रावधानों को उन परियोजनाओं पर पूर्वव्यापी रूप से लागू नहीं किया जा सकता है जो अधिनियम के अधिनियमन से पहले पूरी हो गई थीं। ट्रिब्यूनल ने विचाराधीन परियोजना के बारे में अपीलकर्ता की अपील को खारिज कर दिया, जिसने दिनांक 07/05/2014 को अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त किया।

व्यवसाय प्रमाणपत्र स्थानीय नगरपालिका प्राधिकरण द्वारा जारी एक दस्तावेज है, जो इस बात के प्रमाण के रूप में कार्य करता है कि एक भवन का निर्माण स्वीकृत योजनाओं के अनुसार किया गया है और सभी आवश्यक सुरक्षा मानदंडों और विनियमों का अनुपालन करता है। निर्माण प्रक्रिया पूरी होने के बाद कब्जा प्रमाण पत्र जारी किया जाता है और इंगित करता है कि भवन अधिभोग के लिए तैयार है।

मामले की पृष्ठभूमि:

अपीलकर्ता गांव दरंधा, मौजा बेलटोला, पीएस दिसपुर, गुवाहाटी, जिला कामरूप में भूमि का सह-मालिक है, जहां प्रतिवादी (बिल्डर) ने आवासीय अपार्टमेंट और दुकानों के आवास के लिए एक आरसीसी भवन बनाया था।

यह मामला एक पंजीकृत विकास समझौते और एक जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के इर्द-गिर्द घूमता है, दोनों दिनांक 23/11/2005 को शंकर बरुआ द्वारा निष्पादित किए गए थे, जो एक अधिकृत सह-मालिक थे, जिसमें बिल्डर को "डोना प्रेसीडेंसी" परियोजना विकसित करने की अनुमति दी गई थी। गुवाहाटी नगर निगम ने निर्माण के लिए आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र 05/07/2007 को प्रदान कर दिया। समझौते ने भूमि मालिकों के लिए निर्मित क्षेत्र का 25% निर्धारित किया, लेकिन अपीलकर्ता का दावा है कि प्रदान किया गया वास्तविक क्षेत्र कम था।

सितंबर 2014 में शंकर बरुआ की मृत्यु के बाद, बिल्डर ने सह-मालिकों से एक नया पावर ऑफ अटॉर्नी प्राप्त किए बिना या कमी के मुद्दे को हल किए बिना निर्माण फिर से शुरू किया। उन्होंने वाणिज्यिक इकाइयों की बिक्री का भी विज्ञापन किया। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के उल्लंघन और स्वीकृत योजना और आवंटन प्रतिबद्धताओं का पालन करने में विफलता का आरोप लगाते हुए, अपीलकर्ता ने असम रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें मूल आवंटन प्रतिबद्धताओं को पूरा करने के लिए वाणिज्यिक इकाइयों में मुआवजे या आनुपातिक स्थान की मांग की गई।

प्राधिकरण ने दिनांक 25.01.2024 के अपने आदेश में माना कि विचाराधीन परियोजना उसके दायरे में नहीं आती है और नोट किया कि अपीलकर्ता ने परियोजना के पूरा होने के लगभग आठ साल बाद मामला दर्ज करने का विकल्प चुनते हुए पहले किसी भी मंच से संपर्क नहीं किया था। प्राधिकरण के आदेश से व्यथित होकर अपीलकर्ता ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की।

ट्रिब्यूनल का फैसला:

ट्रिब्यूनल ने यह देखने के बाद कि विचाराधीन रियल एस्टेट परियोजना ने RERA ढांचे के अधिनियमन से पहले 07/05/2014 को एक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया था, ने माना कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के प्रावधानों को अधिनियम के अधिनियमन से पहले पूरी की गई परियोजनाओं पर पूर्वव्यापी रूप से लागू नहीं किया जा सकता है।

इस निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए, ट्रिब्यूनल ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य में सुप्रीम कोर्ट के फैसले के पैराग्राफ 54 पर भरोसा किया, जिसमें कहा गया है:

"पैराग्राफ 54 अधिनियम 2016 की योजना से, इसका आवेदन चरित्र में पूर्वव्यापी है, और यह सुरक्षित रूप से देखा जा सकता है कि पहले से ही पूरी हो चुकी परियोजनाएं या जिनके लिए पूर्णता प्रमाण पत्र दिया गया है, वे इसके दायरे में नहीं हैं और इसलिए, निहित या अर्जित अधिकार, यदि कोई हो, किसी भी तरह से प्रभावित नहीं होते हैं। इसके साथ ही धारा 3 के तहत चल रही परियोजनाओं और भविष्य की परियोजनाओं को पंजीकृत कराने के बाद यह अधिनियम 2016 के जनादेश का भावी रूप से पालन करने के लिए लागू होगा।

इसलिए, ट्रिब्यूनल ने यह नोट करने के बाद कि जी+7 आरसीसी भवन का निर्माण पूरा हो गया था और रेरा के अधिनियमन से पहले प्राप्त अधिभोग प्रमाण पत्र ने माना कि ट्रिब्यूनल के समक्ष दायर अपील सुनवाई योग्य नहीं है।