राजस्थान RERA ने वित्तीय नुकसान और अवसर के नुकसान के लिए शिकायतकर्ता को मुआवजा देने का निर्देश दिया

राजस्थान रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी, के एडजुडिकेटिंग ऑफिसर जस्टिस आरएस कुल्हारी ने बिल्डर की परियोजना में खरीदी गई दुकान का कब्जा सौंपने में देरी के कारण वित्तीय नुकसान और अवसर के नुकसान के लिए शिकायतकर्ता को मुआवजा देने का निर्देश दिया।

पूरा मामला:

ब्रोशर पर भरोसा करते हुए, शिकायतकर्ता ने श्रीगंगानगर में स्थित सिटी ट्रेड सेंटर नामक बिल्डर परियोजना में एक दुकान बुक की। दुकान के लिए कुल बिक्री 42.95 लाख रुपये थी, जिसमें से शिकायतकर्ता ने बिल्डर को 17 लाख रुपये का भुगतान किया।

हालांकि, पर्याप्त राशि का भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर ने निर्धारित समय अवधि के भीतर परियोजना को पूरा नहीं किया। शिकायतकर्ता ने आरोप लगाया कि भवन निर्माण स्वीकृत योजना के अनुसार नहीं किया गया था और बिल्डर ने अतिरिक्त मंजिलों का निर्माण करके स्वीकृत योजना का उल्लंघन किया था। इसके अलावा, बिल्डर ब्रोशर में वादा की गई सुविधाओं को प्रदान करने में विफल रहा।

इससे व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज कराई और ब्याज सहित भुगतान की गई राशि वापस करने की मांग की। प्राधिकरण ने अपने आदेश दिनांक 13.03.2023 के माध्यम से बिल्डर को शिकायतकर्ता के पैसे 10% प्रति वर्ष ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।

शिकायतकर्ता ने आगे तर्क दिया कि उसने संपत्ति की सराहना का अवसर खो दिया, जिसने आज संपत्ति का मूल्य 80 लाख रुपये आंका होगा, और अगर समय पर कब्जा दिया गया होता, तो वह 2014 से 2023 तक किराए के रूप में 22,20,000 रुपये अर्जित करता।

इसलिए, शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण की निर्णायक प्राधिकरण पीठ के समक्ष एक आवेदन दायर किया, जिसमें समय पर कब्जा प्रदान किए जाने पर अर्जित की गई खोई हुई राशि के लिए मुआवजा, शारीरिक और मानसिक उत्पीड़न के लिए 15 लाख रुपये और मुकदमेबाजी की लागत के लिए 1 लाख रुपये की मांग की गई।

प्राधिकरण का निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने देखा कि यह दावा करने वाला तर्क कि रेस ज्यूडिकाटा के कारण शिकायत वैध नहीं है, वैध नहीं है और माना कि प्राधिकरण और ट्रिब्यूनल के अलग-अलग और अलग-अलग अधिकार क्षेत्र हैं। इसलिए, प्राधिकरण को मुआवजे के लिए शिकायत सुनने के लिए ट्रिब्यूनल को अनुमति देने की आवश्यकता नहीं है।

ट्रिब्यूनल ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य के मामले का उल्लेख किया, जहां यह माना गया था कि भले ही प्राधिकरण धनवापसी की अनुमति देता है, शिकायतकर्ता अभी भी वित्तीय नुकसान, शारीरिक और मानसिक पीड़ा के लिए मुआवजे की मांग कर सकता है, बशर्ते वे ठोस सबूत पेश करें।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि शिकायतकर्ता ने 17 लाख रुपये का भुगतान किया था और यह परियोजना गैर-पंजीकरण और लेआउट योजना के उल्लंघन के कारण अवैध हो गई थी, जिसमें अनुमति से अधिक मंजिलें उठाना शामिल था। इसलिए, ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर ने आरईआरए, 2016 की धारा 18 और 19 का उल्लंघन किया था, और शिकायतकर्ता को मुआवजे का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि चूंकि शिकायतकर्ता ने परियोजना से हटने का विकल्प चुना, इसलिए कब्जे से संबंधित मुद्दे, किराये की आय का नुकसान, और वादा की गई सुविधाओं की अनुपस्थिति अब प्रासंगिक नहीं है।

ट्रिब्यूनल ने यह भी कहा कि यदि शिकायतकर्ता ने राशि कहीं और निवेश की थी, तो वे प्रति वर्ष कम से कम 12% का रिटर्न अर्जित कर सकते थे, और यदि बिल्डर ने वित्तीय संस्थान से उधार लिया था, तो वे ब्याज में प्रति वर्ष 19% से अधिक का भुगतान करेंगे। इसलिए, प्राधिकरण ने वित्तीय नुकसान के मुआवजे के रूप में जमा राशि पर अतिरिक्त 2% ब्याज का निर्देश दिया।

इसके अतिरिक्त, ट्रिब्यूनल ने पाया कि शिकायतकर्ता ने अवसर लागत खो दी और बिल्डर की सेवा में कमी के कारण शारीरिक और मानसिक संकट का सामना करना पड़ा। नतीजतन, ट्रिब्यूनल ने शिकायतकर्ता को इन पीड़ाओं के लिए ₹1 लाख का एकमुश्त मुआवजा दिया। प्राधिकरण ने बिल्डर को शिकायतकर्ता को मुकदमेबाजी लागत के रूप में 20,000 रुपये का भुगतान करने का भी निर्देश दिया।