राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग ने कब्जे में देरी के लिए ओमेक्स चंडीगढ़ पर 50 हजार रुपये का जुर्माना लगाया

एवीएम जे राजेंद्र की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि बिल्डर-खरीदार के मामले में, भले ही कब्जे की पेशकश की गई हो, मुआवजे की गणना निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जे की तारीख तक की जानी चाहिए, किसी भी कानूनी बाधाओं या अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में देरी को ध्यान में रखते हुए। आयोग ने खरीदार द्वारा बुक किए गए फ्लैट का कब्जा सौंपने में देरी के कारण सेवा में कमी के लिए ओमेक्स चंडीगढ़ को उत्तरदायी ठहराया।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने डेवलपर द्वारा "ओमेक्स चंडीगढ़ एक्सटेंशन" परियोजना में एक आवासीय प्लॉट बुक किया। उन्होंने शुरू में चेक द्वारा 14,00,000 रुपये का भुगतान किया और बाद में 39,41,500 रुपये का अतिरिक्त भुगतान किया। विभिन्न शुल्कों सहित प्लॉट की कुल कीमत 41,63,106.24 रुपये थी। समझौते के अनुसार, डेवलपर को 18 महीने के भीतर कब्जा सौंपना था, जिसे 6 महीने तक बढ़ाया जा सकता था। डेवलपर ने बाद में कब्जे की पेशकश की और शेष शुल्क की मांग की। हालांकि, शिकायतकर्ता ने पाया कि भूखंड में पानी, बिजली, सीवरेज और सड़क जैसी बुनियादी सुविधाओं का अभाव है। सेवा में कमी और अनुचित व्यापार प्रथाओं का आरोप लगाते हुए, शिकायतकर्ता ने राज्य आयोग, यूटी चंडीगढ़ के साथ एक उपभोक्ता शिकायत दर्ज की। राज्य आयोग ने शिकायत की अनुमति दी, जिसके बाद डेवलपर ने राष्ट्रीय आयोग में अपील की।

डेवलपर के तर्क:

डेवलपर्स ने आपत्ति जताई कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता नहीं था क्योंकि उसने व्यक्तिगत उपयोग के लिए नहीं बल्कि निवेश के लिए भूखंड खरीदा था, यह देखते हुए कि वह बठिंडा का निवासी था और भूखंड चंडीगढ़ में 250 किमी दूर था। उन्होंने तर्क दिया कि राज्य आयोग के पास क्षेत्रीय अधिकार क्षेत्र का अभाव है क्योंकि सभी लेनदेन और समझौते चंडीगढ़ में हुए थे। इसके अतिरिक्त, उन्होंने दावा किया कि राज्य आयोग के पास आर्थिक अधिकार क्षेत्र का अभाव है क्योंकि मांगी गई राहत 1 करोड़ रुपये से अधिक है। डेवलपर्स ने यह भी कहा कि इस मामले में विस्तृत साक्ष्य की आवश्यकता वाले जटिल तथ्यात्मक प्रश्न शामिल थे, जिन्हें समझौते के अनुसार मध्यस्थता के लिए भेजा जाना चाहिए था। गुण-दोष के आधार पर, डेवलपर्स ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने भुगतान में देरी की और इस प्रकार वह किसी भी देरी के लिए क्लॉज 24-ए के तहत कब्जे में देरी का दावा करने का हकदार नहीं था। उन्होंने तर्क दिया कि पीएपीआरए के प्रावधानों का पालन किया गया था, और चूंकि समझौते को निष्पादित किया गया था, इसलिए शिकायतकर्ता छह साल से अधिक समय के बाद शिकायत नहीं उठा सकता था। आवंटन पत्र में निर्दिष्ट किया गया है कि कब्जे में देरी के लिए नुकसान या मुआवजे के लिए कोई दावा स्वीकार नहीं किया जाएगा। डेवलपर्स ने सेवा में किसी भी कमी या अनुचित व्यापार प्रथाओं से इनकार किया।

राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग के निर्देश:

आयोग ने पाया कि यह एक स्थापित तथ्य था कि डेवलपर द्वारा विवादित परियोजना के विकास में अनुचित देरी हुई थी। आयोग ने समृद्धि को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्राइवेट लिमिटेड में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर प्रकाश डाला।, जिसमें यह माना गया कि अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में डेवलपर की विफलता सेवा में कमी का गठन करती है, जिससे सदस्यों को मुआवजे का दावा करने के लिए 'उपभोक्ता' के रूप में उनके अधिकारों के भीतर अच्छी तरह से बनाया जाता है। प्रदान किए गए ब्याज के संबंध में, आयोग ने कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवासिस रुद्र में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर जोर दिया, जहां उसने सभी तथ्यों और परिस्थितियों पर विचार करते हुए ब्याज दर को 12% से 9% प्रति वर्ष तक संशोधित किया। आयोग ने डीएलएफ होम डेवलपर्स लिमिटेड बनाम कैपिटल ग्रीन्स फ्लैट बायर्स एसोसिएशन में सुप्रीम कोर्ट के हालिया फैसले पर प्रकाश डाला, जिसमें यह माना गया कि जबकि संविदात्मक दर अधिक हो सकती है, मुआवजे को तथ्यों और परिस्थितियों पर विचार करते हुए 7% से घटाकर 6% कर दिया जाना चाहिए, और संविदात्मक दर के तहत भुगतान की गई किसी भी राशि को समायोजित किया जाएगा। आयोग ने डेवलपर की इस दलील पर गौर किया कि शिकायतकर्ता को जून 2017 में कब्जे की पेशकश की गई थी, लेकिन शिकायतकर्ता कब्जा लेने में विफल रहा। इस संबंध में, आयोग ने सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का हवाला दिया, जिसमें कहा गया था कि भले ही कब्जे की पेशकश की गई हो, मुआवजे की अवधि की गणना निर्धारित तिथि से वास्तविक कब्जे की तारीख तक की जानी चाहिए, किसी भी कानूनी बाधाओं या अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में देरी पर विचार करते हुए। इस विवाद के बारे में कि शिकायतकर्ता ने कामर्शियल उद्देश्यों के लिए भूखंड खरीदा था, आयोग ने संजय रस्तोगी बनाम बीपीटीपी लिमिटेड और अन्य में अपने स्वयं के फैसले का उल्लेख किया, जिसे सुप्रीम कोर्ट ने बरकरार रखा, जिसमें कहा गया था कि डेवलपर को दस्तावेजी साक्ष्य के माध्यम से स्थापित करना चाहिए कि शिकायतकर्ता अचल संपत्ति में काम कर रहे थे या पुनर्विक्रय उद्देश्यों के लिए खरीद रहे थे। आयोग ने पाया कि इस मामले में, जबकि शिकायतकर्ता ने वाणिज्यिक उद्देश्यों से इनकार किया, डेवलपर के पास यह दावा करने के लिए कोई सबूत नहीं था कि इकाई को पुनर्विक्रय के लिए खरीदा गया था।

राष्ट्रीय आयोग ने राज्य आयोग के आदेश को संशोधित किया और डेवलपर को तीन महीने के भीतर शिकायतकर्ता को आवश्यक प्रमाण पत्र के साथ पूर्ण प्लॉट देने और कब्जे की पेशकश की तारीख से 6% प्रति वर्ष की दर से 39,41,500 रुपये पर ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। राज्य आयोग के 66,000 रुपये के मुआवजे के आदेश को रद्द कर दिया, लेकिन डेवलपर को मुकदमेबाजी लागत के रूप में 50,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया।