जमा राशि प्राप्त करने के बावजूद कब्जे में देरी "सेवा में कमी": राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

श्री सुभाष चंद्रा और डॉ. साधना शंकर की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने वाटिका लिमिटेड को जमा राशि प्राप्त करने के बाद भी कब्जा सौंपने में देरी के कारण सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने मेसर्स वाटिका लिमिटेड द्वारा "अर्बन वुड्स" परियोजना में एक आवासीय इकाई बुक की, बुकिंग राशि का भुगतान किया और तीन साल के भीतर कब्जा प्राप्त करने की उम्मीद के साथ एक समझौते पर हस्ताक्षर किए। इस व्यवस्था में एक मॉड्यूलर किचन और कार पार्किंग स्पेस शामिल था, जिसमें मैसर्स एचडीएफसी लिमिटेड द्वारा प्रबंधित आवास ऋण शामिल था। बिल्डर, मैसर्स वाटिका लिमिटेड, समय पर निर्माण पूरा करने में विफल रहा और अधिभोग प्रमाण पत्र जारी करने सहित सहमत शर्तों को पूरा नहीं किया। शिकायतकर्ता को बाद में अतिरिक्त मांगों और वादा किए गए परियोजना सुविधाओं के विकास की कमी के बारे में सूचित किया गया, जिसमें कार पार्किंग की जगह और अजमेर एक्सप्रेस हाईवे से प्रवेश शामिल है। इससे व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने राजस्थान राज्य आयोग के समक्ष शिकायत दर्ज कराई, जिसने शिकायत को अनुमति दे दी। राज्य आयोग ने बिल्डर को शिकायतकर्ता की बुकिंग राशि ₹5,71,245 9% ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।

इसके अतिरिक्त, बिल्डर को एक महीने के भीतर मैसर्स एचडीएफसी लिमिटेड को 30,46,643 रुपये के आवास ऋण का भुगतान करना था, जिसे मैसर्स वाटिका लिमिटेड को स्वीकृत और वितरित किया गया था। ₹5,100 का जुर्माना लगाया गया था, लेकिन मानसिक पीड़ा के लिए कोई मुआवजा नहीं दिया गया था। राज्य आयोग के आदेश से असंतुष्ट दोनों पक्षों ने राष्ट्रीय आयोग में अपील की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने प्रारंभिक आपत्तियां उठाईं, यह तर्क देते हुए कि शिकायत सीमा अवधि समाप्त होने के बाद दायर की गई थी और बुकिंग राशि की वापसी को सुरक्षित करने के लिए शिकायत का मूल्यांकन जानबूझकर बढ़ाया गया था। उन्होंने तर्क दिया कि विवाद को मध्यस्थता के लिए भेजा जाना चाहिए था और दावा किया कि शिकायतकर्ता ने भुगतान पर चूक की और सूचित किए जाने के बावजूद कब्जे में कोई दिलचस्पी नहीं दिखाई। उन्होंने जोर देकर कहा कि परियोजना और फ्लैट पूरे हो चुके हैं और अनुरोध किया कि शिकायत को खारिज कर दिया जाए।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

राष्ट्रीय आयोग ने कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवासिस रुद्र के फैसले का हवाला दिया, जिसमें यह माना गया था कि कब्जे के लिए अनिश्चितकालीन इंतजार अनुचित है और सात साल की देरी अत्यधिक है। इसी तरह, पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन ने कहा कि खरीदार रिफंड के हकदार हैं यदि बिल्डर उचित समय के भीतर कब्जा प्रदान करने में विफल रहता है। सुप्रीम कोर्ट ने यह भी पुष्टि की है कि खरीदारों से अनिश्चित काल तक इंतजार करने की उम्मीद नहीं की जानी चाहिए और महत्वपूर्ण देरी के लिए रिफंड के हकदार हैं। ब्याज दरों के संबंध में, एक्सपेरिमेंट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम सुषमा अशोक शिरूर में सुप्रीम कोर्ट ने 9% ब्याज उचित मुआवजा माना। यह भी स्थापित किया गया कि एक कमी के लिए कई मुआवजे अनुचित हैं, जैसा कि डीएलएफ होम्स पंचकूला लिमिटेड बनाम डीएस ढांडा में दोहराया गया है। इस मामले में, बिल्डर ने तर्क दिया कि स्थानीय नियमों के तहत कब्जे के प्रमाण पत्र की आवश्यकता नहीं थी; हालांकि, एक स्पष्ट शीर्षक प्रदान करने के लिए एक प्रमाण पत्र अभी भी आवश्यक था।

राष्ट्रीय आयोग ने अपील की अनुमति दी और बिल्डर को शिकायतकर्ता को 5,71,245 रुपये की बुकिंग राशि वापस करने का निर्देश दिया, साथ ही भुगतान तक जमा तिथियों से 9% वार्षिक ब्याज के साथ। इसके अतिरिक्त, बिल्डर को एक महीने के भीतर एचडीएफसी लिमिटेड के साथ ₹ 30,46,643 के आवास ऋण का निपटान करने का निर्देश दिया। कंपनी को शिकायतकर्ता को मुकदमेबाजी लागत में 50,000 रुपये का भुगतान करने का आदेश दिया।