संपत्ति के हस्तांतरण में देरी के लिए 6% ब्याज उचित मुआवजा: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग की खंडपीठ में जस्टिस राम सूरत मौर्य और भरतकुमार पांड्या (सदस्य) ने कहा कि जमा पर 6% ब्याज एक संपत्ति के कब्जे को सौंपने में देरी के लिए एक उचित मुआवजा है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ताओं ने श्री साईनाथ कंस्ट्रक्शन के साथ एक फ्लैट खरीदने के लिए एक एग्रीमेंट किया, जिसमें दो पार्किंग स्थान शामिल थे जिसको 9,202,716 रुपये में, किश्तों में भुगतान किया जाएगा। उन्होंने भारतीय स्टेट बैंक से आवास ऋण प्राप्त किया और अन्य शुल्कों के साथ पूरा भुगतान किया, यहां तक कि डेवलपर से अतिरिक्त शुल्क का सामना करना पड़ा। समझौते के अनुसार, छह महीने की छूट अवधि के साथ कब्जा सौंपा जाएगा। देरी के मामले में, विकासकर्ता को भुगतान की गई राशि पर 12% वाषक ब्याज के साथ क्षतिपूत करनी थी। सर्विस टैक्स भरने के बाद शिकायतकर्ताओं ने निर्माण की प्रगति और कब्जे के तारीख के बारे में जानकारी ली। देरी मुआवजे के अनुरोध के साथ बाद के भुगतान किए गए थे। डेवलपर ने जवाब दिया, देरी का संकेत देते हुए और कहा कि ब्याज देयता की गणना कब्जे में की जाएगी। शिकायतकर्ताओं ने भुगतान विवरण मांगा, जिसके परिणामस्वरूप डेवलपर ने राशि कम कर दी। उन्होंने इस पुनर्गणना पर सवाल उठाया और विरोध के तहत संशोधित राशि का भुगतान किया। आगे की मांगों और कब्जे पर कोई स्पष्टता नहीं होने के बावजूद, शिकायतकर्ताओं ने देरी के लिए मुआवजे का अनुरोध किया। डेवलपर ने रद्द करने की धमकी के साथ अतिरिक्त भुगतान की मांग की। आगे भुगतान करने के बावजूद, डेवलपर ने अधिभोग प्रमाण पत्र प्रदान करने के बाद भी देरी मुआवजे से इनकार कर दिया। शिकायतकर्ताओं ने भुगतान के कब्जे और स्पष्टीकरण का अनुरोध करना जारी रखा, लेकिन डेवलपर ने स्पष्ट ब्रेकडाउन के बिना अतिरिक्त राशि की मांग की और साइट के दौरे से इनकार कर दिया। इसके बाद शिकायतकर्ताओं ने एक मूल याचिका के साथ राष्ट्रीय आयोग का दरवाजा खटखटाया।

विरोधी पक्ष के तर्क:

डेवलपर ने शिकायत का विरोध करते हुए कहा कि फ्लैट कब्जे के लिए तैयार था और एक कब्जा प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया था। उन्होंने शिकायतकर्ताओं को कब्जा देने की पेशकश की, जिन्होंने विभिन्न कारणों से इसे अस्वीकार कर दिया। डेवलपर ने किराए या वैकल्पिक आवास की भी पेशकश की, जिसे शिकायतकर्ताओं ने मुआवजे की पेशकश के साथ अस्वीकार कर दिया। उन्होंने तर्क दिया कि समझौते में बल की स्थिति के कारण समय सार का नहीं था। देरी के लिए बिजली विभाग के साथ मुद्दों, एक सिविल सूट के कारण निषेधाज्ञा, अवैध संरचनाओं के विध्वंस, एक आपूर्तिकर्ता से दोषपूर्ण सामग्री और निर्माण सामग्री की अनुपलब्धता को जिम्मेदार ठहराया गया था। डेवलपर ने दावा किया कि ये देरी उनके नियंत्रण से परे थी; इस प्रकार, शिकायतकर्ताओं को कोई मुआवजा नहीं दिया गया, जो नुकसान का सबूत दिखाने में विफल रहे। डेवलपर ने अधिक राशि वसूलने से भी इनकार किया, जिसमें कहा गया कि सभी शुल्क समझौते के अनुसार थे, जिसमें कर भी शामिल थे। उन्होंने रखरखाव का मुद्दा उठाया, यह तर्क देते हुए कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता नहीं थे क्योंकि फ्लैट कामर्शियल उद्देश्यों के लिए था।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि दलीलों पर विचार करने और रिकॉर्ड की जांच करने के बाद, यह स्पष्ट था कि, समझौते के खंड 22 के अनुसार, फ्लैट का कब्जा जनवरी 2011 तक सौंपा जाना था। इस खंड ने बल के मामले में छह महीने के विस्तार की भी अनुमति दी, जिससे नई समय सीमा जुलाई 2011 हो गई। डेवलपर ने स्वीकार किया कि कब्जा प्रमाण पत्र जून 2015 में प्राप्त किया गया था, मार्च 2015 में कब्जे की पेशकश को अमान्य कर दिया गया था। आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि डेवलपर ने अगस्त 2015 में कब्जा सौंपने की इच्छा व्यक्त की, इसलिए देरी के लिए उनकी देयता उस तारीख को समाप्त हो जाती है। आयोग ने विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड (2020) और डीएलएफ होम डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम कैपिटल ग्रीन्स फ्लैट बायर्स एसोसिएशन (2021) के सुप्रीम कोर्ट के मामलों का हवाला दिया, जिसमें निर्धारित किया गया था कि विलंबित अवधि के लिए जमा पर 6% ब्याज उचित मुआवजा है। अधिक भुगतान के मुद्दे के बारे में, डेवलपर ने कहा कि अप्रैल 2015 के कई चेक, कुल 680,453 रुपये, समाप्त हो गए और उन्हें भुनाया नहीं गया। आयोग ने पाया कि शिकायतकर्ता इन चेकों को भुनाए जाने का सबूत देने में विफल रहे, इसलिए अतिरिक्त राशि की कोई वापसी वारंट नहीं है। शिकायतकर्ताओं ने एमवीएटी की वापसी की भी मांग की, लेकिन चूंकि एमवीएटी एक वैधानिक राशि है, इसलिए इसे वापस नहीं किया जा सकता है। रखरखाव के संबंध में, डेवलपर ने आरोप लगाया कि शिकायतकर्ताओं ने व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए फ्लैट बुक किया लेकिन कोई सबूत नहीं दिया। उन्होंने यह भी दावा किया कि अनुबंध प्रवर्तन शिकायत उपभोक्ता फोरम के लिए अनुपयुक्त थी और इसे सिविल कोर्ट में होना चाहिए। हालांकि, आयोग ने सीसीआई चैंबर्स कॉप में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का हवाला दिया। सुप्रीम कोर्ट ने रिट याचिका (सिविल) सं सोसाइटी लिमिटेड बनाम डेवलपमेंट क्रेडिट बैंक लि के मामले में दिनांक 10/11/2010 के अपने निर्णय में यह निर्णय दिया है कि साक्ष्य की आवश्यकता अथवा तथ्यों और कानून की जांच की आवश्यकता अधिनियम के अंतर्गत किसी मंच को शिकायत सुनने से नहीं रोकती है।

आयोग ने आंशिक रूप से 50,000 रुपये के जुर्माने के साथ शिकायत की अनुमति दी। इसने डेवलपर को 6% ब्याज के रूप में मुआवजे के साथ दो महीने की अवधि के भीतर शिकायतकर्ताओं को फ्लैट का कब्जा सौंपने का निर्देश दिया।