MahaREAT- सेल एग्रीमेंट का निष्पादन न करना घर खरीदारों को धारा 18 के तहत राहत मांगने से नहीं रोकता

महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के आदेश को रद्द करते हुए, महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के न्यायिक सदस्य जस्टिस श्रीराम आर जगताप और श्रीकांत एम देशपांडे (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने कहा कि सेल एग्रीमेंट का निष्पादन न होने से घर खरीदारों को रेरा, 2016 की धारा 18 को लागू करने से नहीं रोका जा सकता है।

प्राधिकरण द्वारा इस आधार पर उनकी शिकायतों को खारिज किए जाने के बाद होमबॉयर्स ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की कि समझौता ज्ञापन (MoU) को आवंटन पत्र या बिक्री के लिए समझौते के रूप में नहीं माना जा सकता है।

धारा 18 "होमबॉयर्स के लिए उपलब्ध अधिकारों और उपायों को निर्धारित करती है जब एक प्रमोटर दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है"। इसमें कहा गया है, "यदि बिल्डर बिक्री के लिए समझौते में निर्दिष्ट शर्तों के अनुसार किसी अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन को पूरा करने में विफल रहता है या कब्जा प्रदान करने में असमर्थ है, तो होमबॉयर्स बिल्डर से प्रत्येक महीने की देरी के लिए ब्याज प्राप्त करने का हकदार है, जब तक कि कब्जा सौंप नहीं दिया जाता है, निर्धारित नियमों द्वारा निर्धारित दर पर।

पूरा मामला:

होमबॉयर्स ने दिनांक 05.09.2011 के MoU के माध्यम से ठाणे में स्थित "रश्मि की स्टार सिटी-फेज IV" टाउनशिप नामक बिल्डर (प्रतिवादी) परियोजना में दो फ्लैट बुक किए । फ्लैटों की कुल बिक्री क्रमशः 14,00,000/- रुपये और 13,40,000/- रुपये थी।

MoU के अनुसार, बिल्डर को MoU पर हस्ताक्षर करने के 40 महीने (यानी 15,12.2015) के भीतर फ्लैटों का कब्जा सौंपना था। इसके अतिरिक्त, खंड 13 के अनुसार, फ्लैटों के आबंटन का निर्णय परियोजना के प्लिंथ चरण में लॉटरी प्रणाली के माध्यम से लिया जाना था।

हालांकि, प्रत्येक फ्लैट के लिए 10,18,540/- रुपये प्राप्त करने के बाद भी, बिल्डर होमबॉयर को लॉटरी द्वारा विशिष्ट फ्लैट आवंटित करने में विफल रहा। इसलिए मकान खरीदारों ने प्राधिकरण के समक्ष फ्लैट आवंटन, सेल एग्रीमेंट के क्रियान्वयन और देरी से कब्जा देने के लिए ब्याज की मांग करते हुए शिकायत दर्ज कराई।

30.01.2020 को, प्राधिकरण ने अपने आदेश के माध्यम से होमबॉयर्स की शिकायत को खारिज कर दिया कि एमओयू को न तो अपार्टमेंट के आवंटन के रूप में माना जा सकता है और न ही आरईआरए, 2016 के प्रावधानों के अनुसार सेल एग्रीमेंट किया जा सकता है।

इसलिए, प्राधिकरण के आदेश से व्यथित होकर, होमबॉयर्स ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की और आदेश को रद्द करने की मांग की।

ट्रिब्यूनल का निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने पाया कि बिल्डर ने घर खरीदारों से पर्याप्त भुगतान प्राप्त करने के बावजूद फ्लैटों को आवंटित नहीं किया या सेल एग्रीमेंट को निष्पादित नहीं किया। इसके अलावा, बिल्डर निर्माण पूरा करने और समझौता ज्ञापन में निर्दिष्ट तारीख तक फ्लैटों का कब्जा सौंपने में विफल रहा। इसलिए, यह स्थिति RERA, 2016 की धारा 18 के प्रावधानों को ट्रिगर करती है।

इसके अलावा, ट्रिब्यूनल ने माना कि बिल्डर ने महाराष्ट्र फ्लैट्स के स्वामित्व (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण के संवर्धन का विनियमन) अधिनियम, 1963 (MOFA), और RERA, 2016 की धारा 13 का उल्लंघन किया है, जिसके लिए बिल्डर को फ्लैट की कुल राशि का 20% या 10% प्राप्त करने के बाद होमबॉयर्स के पक्ष में सेल एग्रीमेंट को निष्पादित करने की आवश्यकता होती है।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि RERA, 2016 की धारा 18 के प्रावधानों को बिल्डर द्वारा निष्पादित मौखिक या औपचारिक समझौते के आधार पर लागू किया जा सकता है। इसमें बुकिंग आवेदन पत्र, औपचारिक पत्र, आवंटन पत्र, आशय पत्र या समझौता ज्ञापन जैसे दस्तावेज शामिल हैं, जिन्हें एक समझौते के रूप में माना जा सकता है।

इसलिए, ट्रिब्यूनल ने प्राधिकरण के 30.01.2020 के आदेश को रद्द कर दिया और बिल्डर को सेल एग्रीमेंट को निष्पादित करने और पंजीकृत करने और देरी के लिए घर खरीदारों को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।