MahaREAT ने MahaRERA के आकस्मिक दृष्टिकोण की आलोचना की, स्पेंटा बिल्डरों को डिफ़ॉल्ट तिथि से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया

मेसर्स स्पेंटा बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड, बिल्डर को घर खरीदार को कब्जा सौंपने की तारीख तक ब्याज का भुगतान करने का निर्देश देते हुए, महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण ने डिफ़ॉल्ट तारीख तय करने में महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के आकस्मिक और गैर-गंभीर दृष्टिकोण की आलोचना की, जिससे बिल्डर होमबॉयर्स को देरी से ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा।

प्राधिकरण ने उसी परियोजना के अन्य होमबॉयर्स द्वारा दायर इसी तरह की शिकायत पर भरोसा किया था, जहां उसने बिल्डर को 01.07.2017 से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया था।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर ने मुंबई के अंधेरी रोड पर स्थित "पलाज़ियो" नाम के बिल्डर के प्रोजेक्ट में एक फ्लैट खरीदा । फ्लैट के लिए कुल प्रतिफल 97,22,000/- रुपये था, जिसमें से होमबॉयर ने बिल्डर को 87,49,800/- रुपये का भुगतान किया।

सेल एग्रीमंट के अनुसार, बिल्डर को 31.12.2015 को या उससे पहले फ्लैट का कब्जा सौंपना था। हालांकि, बिल्डर ने लगभग 4.5 साल की देरी के बाद 31.07.2020 को होमबॉयर को कब्जा सौंप दिया।

परेशान महसूस करते हुए, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें रेरा, 2016 की धारा 18 (1) के तहत देरी से कब्जे और मुआवजे पर ब्याज की मांग की गई।

13.11.2019 को, प्राधिकरण ने बिल्डर को 01.07.2017 से कब्जे की वास्तविक तारीख तक होमब्यूयर को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।

प्राधिकरण के आदेश से व्यथित होकर मकान खरीदार ने दिनांक 13.11.2019 के प्राधिकरण के आदेश को सुधारने के लिए आवेदन दायर किया। होमबॉयर्स ने तर्क दिया कि चूंकि फ्लैट को अभी तक ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट नहीं मिला है, इसलिए ब्याज की गणना तब तक की जानी चाहिए जब तक कि कब्जा नहीं सौंप दिया जाता, न कि केवल 28.02.2019 तक।

इसके अतिरिक्त, होमबॉयर्स ने दावा किया कि देरी से कब्जे के लिए ब्याज की गणना 01.07.2017 के बजाय 31.12.2015 से की जानी चाहिए, जो कब्जे की सहमत तारीख है। प्राधिकरण ने 28.02.2019 के कब्जे प्रमाण पत्र के संदर्भ को हटाने पर सहमति व्यक्त की, लेकिन 31.12.2015 से ब्याज के लिए होमबॉयर्स के अनुरोध को स्वीकार नहीं किया।

इसलिए अथॉरिटी के फैसले से व्यथित होकर होमबायर और बिल्डर दोनों ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की।

ट्रिब्यूनल का निर्देश:

बिल्डर के इस तर्क के बारे में कि स्वीकृत योजना में बदलाव, पर्यावरण मंजूरी प्राप्त करने में देरी और एनओसी जैसी अप्रत्याशित घटनाओं के कारण देरी हुई, ट्रिब्यूनल ने पाया कि ये देरी रेरा की धारा 6 के तहत "अप्रत्याशित घटना" के रूप में योग्य नहीं है, जो युद्ध, बाढ़ या भूकंप जैसी प्राकृतिक आपदाओं को कवर करती है।

ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर इन आधारों के आधार पर देरी को सही नहीं ठहरा सकता है, और होमबॉयर्स को पेशेवर रूप से कार्य करने में बिल्डर की विफलता के परिणामों को सहन नहीं करना चाहिए। इसलिए, ट्रिब्यूनल ने बिल्डर के तर्क को खारिज कर दिया और इन देरी को कब्जे की तारीख बढ़ाने के लिए वैध कारणों के रूप में नहीं माना।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि भले ही बिल्डर द्वारा प्रस्तुत बल मेजर कारकों को कुछ विचार दिया गया हो, बिल्डर उनसे लाभ उठाने का हकदार नहीं है। ऐसा इसलिए है क्योंकि देरी होमबॉयर्स के लिए जिम्मेदार नहीं है, और बिल्डर ने यह दावा नहीं किया कि होमबॉयर्स ने कब्जे में कोई देरी की। इसलिए, बिल्डर का तर्क है कि वे समझौते के खंड 12 के तहत अपने नियंत्रण से परे देरी के कारण विस्तार के हकदार हैं, मान्य नहीं है।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि अपने आदेश दिनांक 13.11.2019 में, जिसे बाद में 03.09.2020 को ठीक किया गया था, प्राधिकरण ने उसी परियोजना में अन्य फ्लैट मालिकों से इसी तरह की शिकायतों पर विचार किया था। उन मामलों में, बिल्डर को 01.07.2017 से कब्जे की वास्तविक तारीख तक ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया गया था। तथापि, ट्रिब्यूनल ने पाया कि उन मामलों में तथ्य अलग-अलग थे, विशेष रूप से उनके संबंधित समझौतों में कब्जे की तारीखों के बारे में.

ट्रिब्यूनल ने कहा कि प्राधिकरण होमबॉयर्स की शिकायत के विशिष्ट तथ्यों पर अपना दिमाग लगाने में विफल रहा। इस मामले में, कब्जे की नियत तारीख 31.12.2015 थी, इसलिए डिफ़ॉल्ट को 01.01.2016 से माना जाना चाहिए। 01.07.2017 से ब्याज शुरू करने के प्राधिकरण के निर्णय का कोई उचित आधार नहीं था और एक आकस्मिक, गैर-गंभीर दृष्टिकोण को दर्शाता था जो RERA के प्रावधानों के विपरीत था।

इसलिए, ट्रिब्यूनल ने होमबॉयर्स द्वारा दायर अपील की अनुमति दी, बिल्डर की अपील को खारिज कर दिया, और बिल्डर को 01.01.2016 से कब्जे की तारीख तक होमबॉयर्स को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।