MahaREAT ने कब्जे में देरी के लिए होमबॉयर्स को ब्याज दिया, व्यवसाय प्रमाण पत्र के देर से अनुमोदन के बिल्डर के बचाव को खारिज कर दिया

महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के सदस्य जस्टिस श्री श्रीराम आर. जगताप और डॉ. के. शिवाजी की खंडपीठ ने महाराष्ट्र आवास और विकास प्राधिकरण और ग्रेटर मुंबई नगर निगम के बीच आंतरिक विवादों के कारण व्यवसाय प्रमाण पत्र के देर से अनुमोदन के बिल्डर के तर्क को खारिज करके देरी से कब्जे के लिए घर खरीदार को ब्याज दिया है अनुमोदन जारी करने के संबंध में।

एक व्यवसाय प्रमाणपत्र स्थानीय नगरपालिका प्राधिकरण द्वारा जारी एक दस्तावेज है, जो इस बात के प्रमाण के रूप में कार्य करता है कि एक भवन का निर्माण स्वीकृत योजनाओं के अनुसार किया गया है और सभी आवश्यक सुरक्षा मानदंडों और विनियमों का अनुपालन करता है।

पूरा मामला:

होमबॉयर्स ने मुंबई के चेंबूर में स्थित बिल्डर प्रोजेक्ट वीणा सेरेनिटी में एक फ्लैट खरीदा। 22 मार्च 2015 को एक साले अग्रीमेंट किया गया था, जिसमें कुल ₹ 1,31,93,985 का विचार किया गया था। समझौते के खंड 30 में निर्धारित किया गया था कि बिल्डर समझौते की तारीख से 30 महीने के भीतर होमबॉयर को फ्लैट का कब्जा दे देगा। हालांकि, होमब्यूयर ने कुल प्रतिफल का 90% भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर कब्जे की समय सीमा को पूरा करने में विफल रहा।

सहमत समय सीमा के भीतर कब्जा देने में बिल्डर की विफलता के कारण, होमब्यूयर ने महारेरा में शिकायत दर्ज की, जिसमें फ्लैट पर कब्जा और देरी के लिए मुआवजे की मांग की गई। 26 अक्टूबर 2018 के अपने आदेश में, महारेरा ने बिल्डर को 1 अगस्त 2019 से अक्टूबर 2018 तक देरी के लिए होमबॉयर्स को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। 

MahaRERA के आदेश से व्यथित बिल्डर ने MahaREAT के समक्ष अपील दायर की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि बिक्री के लिए समझौते में कब्जे की डिलीवरी के लिए समय के उचित विस्तार की अनुमति देने वाले प्रावधान शामिल हैं, विशेष रूप से बिल्डर के नियंत्रण से परे कारकों के लिए लेखांकन। इसके अलावा, परियोजना के निर्माण में देरी मुख्य रूप से बिल्डर के नियंत्रण से बाहर के कारकों के कारण हुई, विशेष रूप से महाराष्ट्र आवास और विकास प्राधिकरण और ग्रेटर मुंबई नगर निगम के बीच आंतरिक विवाद। नतीजतन, परियोजना के लिए आवश्यक कुछ प्रतिबंधों और अनुमोदनों में देरी हुई, बावजूद इसके कि बिल्डर ने सभी अनुपालन आवश्यकताओं को समय पर पूरा किया।

प्राधिकरण का फैसला:

महारीट ने 26 अक्टूबर 2018 के महारेरा आदेश को बरकरार रखा और बिल्डर को 1 अगस्त 2018 से विषय फ्लैट का कब्जा लेने की तारीख तक कब्जे की डिलीवरी में देरी के लिए ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।

महाआरईएटी ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 18 के प्रासंगिक भाग को संदर्भित किया, जिसे निम्नानुसार पढ़ा जाता है:

धारा 18 – राशि और प्रतिकर की वापसी

(1) यदि प्रमोटर पूरा करने में विफल रहता है या एक अपार्टमेंट, भूखंड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ है, - (ए) बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार या, जैसा भी मामला हो, उसमें निर्दिष्ट तिथि तक विधिवत पूरा किया गया; या (बी) इस अधिनियम के तहत पंजीकरण के निलंबन या निरसन के कारण या किसी अन्य कारण से एक डेवलपर के रूप में अपने व्यवसाय को बंद करने के कारण,

वह आबंटितियों की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से वापस लेना चाहता है, तो उपलब्ध किसी अन्य उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, उस अपार्टमेंट, भूखंड, भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए, जैसा भी मामला हो, इस तरह की दर पर ब्याज के साथ वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा, जिसके अंतर्गत इस अधिनियम के तहत उपबंधित तरीके से मुआवजे भी शामिल हैं:

बशर्ते कि जहां एक आवंटी परियोजना से वापस लेने का इरादा नहीं रखता है, उसे प्रमोटर द्वारा, देरी के हर महीने के लिए, कब्जा सौंपने तक, ऐसी दर पर ब्याज का भुगतान किया जाएगा जैसा कि निर्धारित किया जा सकता है।

(3) यदि प्रवर्तक इस अधिनियम या उसके अधीन बनाए गए नियमों या विनियमों के अधीन या बिक्री के लिए करार के निबन्धनों और शर्तों के अनुसार उस पर अधिरोपित किन्हीं अन्य दायित्वों का निर्वहन करने में असफल रहता है तो वह आबंटियों को ऐसे प्रतिकर का संदाय करने के लिए दायी होगा जिस रीति से इस अधिनियम के अधीन उपबंधित है।

महारीट ने मैसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर भरोसा किया, जिसमें यह माना गया था कि यदि कोई बिल्डर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, फिर अधिनियम के तहत घर खरीदार का रिफंड मांगने और देरी के लिए ब्याज का दावा करने का अधिकार बिना शर्त और निरपेक्ष है, चाहे अप्रत्याशित घटनाओं या न्यायालय/ट्रिब्यूनल के स्थगन आदेशों की परवाह किए बिना।

नतीजतन, MahaREAT ने बिल्डर को कब्जे की डिलीवरी में देरी के लिए ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया और कहा कि घर खरीदारों को सहमत तारीख से फ्लैट के कब्जे की डिलीवरी में देरी के लिए रेरा की धारा 18 के तहत निर्धारित दर पर ब्याज का दावा करने का बिना शर्त और पूर्ण अधिकार है।