महाराष्ट्र REAT - बिल्डर होमबॉयर द्वारा भुगतान किए गए पैसे को विचार के आंशिक भुगतान के रूप में जब्त करने का हकदार नहीं है

मेसर्स गोदरेज प्रॉपर्टीज लिमिटेड (बिल्डर) को होमबॉयर को 73,57,978 रुपये वापस करने का निर्देश देते हुए, श्रीराम आर जगताप (न्यायिक सदस्य) और श्रीकांत एम देशपांडे (तकनीकी सदस्य) की महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) की खंडपीठ ने कहा कि बिल्डर होमबॉयर द्वारा भुगतान किए गए पैसे को जब्त करने का हकदार नहीं है।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर ने बिल्डर के प्रोजेक्ट 'द ट्रीज' में दो फ्लैट, फ्लैट नंबर 503 और फ्लैट नंबर 504 खरीदे। प्रत्येक फ्लैट की कुल कीमत 1,41,67,000/- रुपये थी। 07.10.2016 को, बिल्डर और होमबॉयर के बीच सेल एग्रीमेंट किया गया था, और होमबॉयर ने फ्लैटों के लिए कुल 97,49,343/- रुपये का भुगतान किया था।

हालांकि, 23.03.2018 को, बिल्डर ने आवश्यक भुगतान करने में होमबॉयर की विफलता का हवाला देते हुए सेल एग्रीमेंट को समाप्त कर दिया, और होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि से 56,66,800/- रुपये जब्त कर लिए।

बर्खास्तगी और जब्ती से व्यथित होमबॉयर ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें बिल्डर द्वारा गलत बयानी और धोखाधड़ी के आचरण के लिए भुगतान की गई पूरी राशि और 15,00,000 रुपये के मुआवजे की मांग की गई।

प्राधिकरण ने दिनांक 13.08.2020 के अपने आदेश में, रेरा, 2016 की धारा 7 के तहत एक अनुचित व्यवहार के रूप में सेल एग्रीमेंट में जब्ती खंड को रद्द कर दिया और बिल्डर को फ्लैट 503 के लिए 19,81,136/- रुपये और फ्लैट 504 के लिए 19,24,186/- रुपये वापस करने का निर्देश दिया।

प्राधिकरण के दिनांक 13.08.2020 के आदेश से और व्यथित होकर, होमबॉयर और बिल्डर दोनों ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अलग-अलग अपील दायर की, जिसमें होमबॉयर ने ब्याज के साथ रिफंड की मांग की और बिल्डर ने प्राधिकरण के आदेश को रद्द करने की मांग की।

ट्रिब्यूनल का निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने सेल एग्रीमेंट के खंड 13 (b) का उल्लेख किया, जिसमें संक्षेप में निर्धारित किया गया था कि बिल्डर समय पर भुगतान करने में होमबॉयर द्वारा डिफ़ॉल्ट के मामले में ब्याज के साथ फ्लैट के कुल विचार के 20% की जब्ती का हकदार है।

ट्रिब्यूनल ने सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल [2012 की सिविल अपील संख्या 7588] के मामले में सुप्रीम कोर्ट के आदेश का हवाला दिया, जहां यह माना गया था कि "यदि भुगतान केवल प्रतिफल के आंशिक भुगतान के लिए किया जाता है और बयाना राशि के रूप में इरादा नहीं है, तो जब्ती खंड लागू नहीं होगा।

इस मामले का जिक्र करते हुए, ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर क्लॉज 13 (b) का इलाज नहीं कर सकता है, जो कुल विचार के 20% को जब्त करने की अनुमति देता है, "बयाना धन" के रूप में और खरीद मूल्य के हिस्से के रूप में होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि को जब्त करने का हकदार नहीं है.

ट्रिब्यूनल ने कहा कि जबकि बिल्डर ने बिक्री समझौतों की समाप्ति के कारण नुकसान का दावा किया था, विचाराधीन फ्लैटों को बिल्डर द्वारा मूल समझौतों में शुरू में सहमति की तुलना में बहुत अधिक कीमत पर फिर से बेच दिया गया था।

इसलिए, ट्रिब्यूनल ने होमबॉयर की अपील की अनुमति दी और बिल्डर की अपील को खारिज कर दिया। ट्रिब्यूनल ने बिल्डर को होमबॉयर को 73,57,978 रुपये वापस करने और समाप्ति तिथि से वास्तविक भुगतान की तारीख तक होमबॉयर को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।