बिल्डर एग्रीमेंट की तारीख से दो साल बाद भी निर्माण शुरू करने में विफल रहा, कर्नाटक RERA ने होमबॉयर को रिफंड का आदेश दिया

कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (प्राधिकरण) के सदस्य जीआर रेड्डी की पीठ ने बिल्डर को एक फ्लैट के लिए होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया है, क्योंकि बिल्डर होमबॉयर के साथ बिक्री के लिए एग्रीमेंट में प्रवेश करने की तारीख से दो साल बाद भी परियोजना का निर्माण शुरू करने में विफल रहा।

पूरा मामला:

होमबॉयर (शिकायतकर्ता) ने बिल्डर (प्रतिवादी) प्रोजेक्ट में ग्रैंडूर पार्क नाम से एक फ्लैट खरीदा, जिसकी कुल बिक्री ₹74,92,800 थी। 10.01.2022 को सेल एग्रीमेंट करते समय, होमबॉयर ने बिल्डर को ₹15,53,601 की प्रारंभिक राशि का भुगतान किया।

होमब्यूयर ने भारतीय स्टेट बैंक के साथ होम लोन के लिए आवेदन किया, और होमबॉयर और बिल्डर दोनों ने 27.01.2022 को त्रिपक्षीय समझौता किया। होमबॉयर को ₹57,65,000 के होम लोन के लिए अप्रूवल मिला, जिसमें से ₹54,00,000 का वितरण किया गया और 28.01.2022 को बिल्डर को भुगतान किया गया।

सेल एग्रीमेंट के अनुसार, बिल्डर को दिसंबर 2022 तक फ्लैट का कब्जा घर खरीदार को सौंपना था। यह सहमति हुई कि यदि परियोजना में देरी हुई, तो बिल्डर एसबीआई को ईएमआई की पूरी राशि का भुगतान करेगा, जैसा कि त्रिपक्षीय समझौते में निर्धारित है। हालांकि, बिल्डर ने न तो समय पर प्रोजेक्ट पूरा किया और न ही बैंक को ईएमआई का भुगतान किया।

बिल्डर से देरी और असंतोषजनक प्रतिक्रियाओं से असंतुष्ट, होमबॉयर ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की और ब्याज के साथ रिफंड की मांग की।

प्राधिकरण द्वारा अवलोकन और निर्देश:

प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर कई कारणों से सेल एग्रीमेंट की शर्तों का पालन करने में विफल रहा। सबसे पहले, बिल्डर ने सहमत समय सीमा के भीतर परियोजना को पूरा नहीं किया। जनवरी 2023 को या उससे पहले होमबॉयर को फ्लैट का कब्जा सौंपने के बावजूद, बिल्डर ऐसा करने में विफल रहा। इसके अलावा, बिल्डर ने एग्रीमेंट की तारीख से 2 साल बाद भी निर्माण कार्य शुरू नहीं किया, जो एग्रीमेंट के एक महत्वपूर्ण उल्लंघन का संकेत देता है।

इसके अतिरिक्त, होमबॉयर ने निर्माण कार्य की प्रगति के बारे में पूछताछ करने के लिए बिल्डर से संपर्क करने के कई प्रयास किए, लेकिन कोई प्रतिक्रिया नहीं मिली। संचार की इस कमी ने अपने अनुबंध दायित्वों के लिए बिल्डर की उपेक्षा को और उजागर किया। इसके अलावा, होमबॉयर ने प्री-ईएमआई स्कीम के तहत लोन लिया था, जिसके तहत बिल्डर को ईएमआई का भुगतान करना था। हालांकि, बिल्डर ने भी इस दायित्व को पूरा नहीं किया, जिसके परिणामस्वरूप होमबॉयर को बैंक को 2,62,500 रुपये की पूर्व-ईएमआई का भुगतान करना पड़ा।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने देखा कि RERA की धारा 18 के अनुसार, यदि होमबॉयर परियोजना से हटना चाहता है, तो बिल्डर उत्तरदायी है, बिना किसी अन्य उपाय के पूर्वाग्रह के, उस अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए, जैसा भी मामला हो, इस संबंध में निर्धारित दर पर ब्याज के साथ, अधिनियम के अंतर्गत उपबंधित तरीके से मुआवजे सहित। इसलिए, RERA की धारा 18 (1) के अनुसार, बिल्डर ब्याज और मुआवजे के साथ प्राप्त राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी है यदि बिल्डर सेल एग्रीमेंट के अनुसार एक अपार्टमेंट या भूखंड को पूरा करने या प्रदान करने में विफल रहता है।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को 60 दिनों के भीतर ब्याज के साथ फ्लैट खरीदने के लिए होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई 21,21,380 रुपये की राशि वापस करने का निर्देश दिया।