हरियाणा RERA ने घर खरीदार को देरी से कब्जे के कारण परियोजना से हटने की अनुमति दी

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की जस्टिस अशोक सांगवान (सदस्य) की पीठ ने देरी से कब्जे के कारण घर खरीदार को रियल एस्टेट परियोजना से हटने की अनुमति दी है। तदनुसार, प्राधिकरण ने बिल्डर को ब्याज के साथ घर खरीदार द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि वापस करने का निर्देश दिया।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने बिल्डर से प्रोवेंस एस्टेट प्रोजेक्ट के टॉवर ए में एक अपार्टमेंट खरीदा , जिसकी मूल बिक्री मूल्य 3,24,80,000 रुपये थी। बिक्री के लिए समझौते के अनुसार, निर्माण शुरू होने से 36 महीने के भीतर कब्जा प्रदान किया जाना था। 24 दिसंबर 2013 तक 3,10,44,968 रुपये का भुगतान करने के बावजूद बिल्डर निर्माण पूरा करने में विफल रहा।

15 नवंबर, 2017 को, बिल्डर ने शुरू में होमब्यूयर से 31,23,685.62 रुपये का अनुरोध किया। जब होमब्यूयर ने अनुपालन नहीं किया, तो बिल्डर द्वारा एक साल बाद, 15 नवंबर, 2018 को उसी राशि के लिए एक रिमाइंडर नोटिस भेजा गया था। फिर, 19 जुलाई, 2019 को, बिल्डर ने अतिरिक्त मांग की, दावा किया कि अपार्टमेंट 19 अगस्त, 2019 तक अधिभोग के लिए तैयार हो जाएगा। हालांकि, इन आश्वासनों के बावजूद, बिल्डर ने 28 सितंबर, 2019 को कब्जे का प्रस्ताव भेजा, जिसमें आरोप लगाया गया कि एक अधिभोग प्रमाण पत्र के लिए एक आवेदन किया गया था, भले ही निर्माण अभी भी जारी था।

जवाब में, 5 नवंबर, 2019 को, होमब्यूयर ने समझौते की शर्तों को पूरा करने में बिल्डर की विफलता को दोहराया और धनवापसी की मांग की। इसके बावजूद 11 नवंबर, 2019 को बिल्डर ने एक और लेटर ऑफ पजेशन भेजा, जिसमें दावा किया गया कि उसने 29 अक्टूबर, 2019 को ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त किया है और भुगतान की मांग की।

लंबे समय तक देरी के कारण, होमबायर ने दिवाला और दिवालियापन संहिता की धारा 7 के तहत नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल के समक्ष कॉर्पोरेट दिवाला समाधान प्रक्रिया आवेदन दायर किया, जिसमें बिल्डर से 5,40,93,077 रुपये की मांग की गई। 28 नवंबर, 2019 को एनसीएलटी ने बिल्डर के खिलाफ सीआईआरपी की शुरुआत की। इसके बाद, एक अंतरिम समाधान पेशेवर नियुक्त किया गया था। आईआरपी ने तब 22 जून, 2020 को परियोजना के पूरा होने की सूचना दी, जिसमें होमब्यूयर से कब्जा लेने का आग्रह किया गया। हालांकि, निरीक्षण करने पर, होमब्यूयर ने इकाई और सामान्य क्षेत्रों को अधूरा पाया।

3 मार्च, 2023 तक परियोजना को पूरा करने के अदालत के आदेशों के बावजूद, बिल्डर आगे की मांग करने में लगा रहा। 17 नवंबर, 2022 को, होमब्यूयर ने जवाब दिया, कब्जे में देरी के कारण ब्याज के लिए बिल्डर की देयता पर प्रकाश डाला। हालांकि, 1 दिसंबर, 2022 को अकाउंट सेटल करने के बजाय बिल्डर ने मनमाने ढंग से अलॉटमेंट लेटर कैंसल कर दिया. नतीजतन, होमबॉयर ने हरेरा से राहत मांगी, निर्धारित ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग की।

प्राधिकरण बिल्डर को रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम, 2016 का उल्लंघन करने के लिए जिम्मेदार ठहराता है, क्योंकि वह समय पर कब्जा देने में विफल रहा है। नतीजतन, इसने होमब्यूयर को अधिनियम की धारा 18 (1) के तहत ब्याज के साथ धनवापसी को वापस लेने और मांगने का अधिकार दिया।

प्राधिकरण ने बिल्डर के इस दावे को खारिज कर दिया कि देरी एनजीटी के आदेश, सरकार की मंजूरी में देरी और सामग्री की कमी जैसी अप्रत्याशित घटनाओं के कारण हुई थी। यह माना गया कि ये कार्यक्रम नियमित कार्यक्रम हैं और बिल्डर द्वारा प्रत्याशित किया जाना चाहिए था।

होमबायर द्वारा मांगी गई राहत के संबंध में, प्राधिकरण ने बिल्डर को निर्धारित ब्याज दर के साथ पूरी पेड-अप राशि वापस करने का निर्देश दिया। यह माना गया कि खरीदार के समझौते के खंड 3.1 ने स्पष्ट रूप से कब्जे की समयसीमा निर्धारित की, जिसका बिल्डर पालन करने में विफल रहा।

निर्धारित ब्याज दरों की स्वीकार्यता का निर्धारण करने में, प्राधिकरण ने हरियाणा रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियम, 2017 के नियम 15 के अनुसार 10.85% प्रति वर्ष की निर्धारित ब्याज दर स्थापित की।

प्राधिकरण ने हरियाणा RERA नियमों के नियम 15 पर निर्भरता रखी जो नीचे पढ़ी गई है:

नियम 15: प्रमोटर और आवंटी द्वारा देय ब्याज

(धारा 12 के अनुसार नोटिस, विज्ञापन, विवरणिका या विवरणिका में गलत या गलत बयान के कारण हुई हानि या क्षति के लिए प्रमोटर द्वारा एक आवंटी को मुआवजा दिया जाएगा। यदि आवंटी धारा 18 की उपधारा (I) के खंड (ख) उपधारा (I) के संदर्भ में पंजीकरण के निलंबन या निरसन या किसी अन्य कारण (ओं) के कारण डेवलपर्स के रूप में प्रमोटर के व्यवसाय को बंद करने के कारण परियोजना से हटना चाहता है या प्रमोटर धारा 19 की उप-धारा (4) के संदर्भ में बिक्री के लिए समझौते के नियमों और शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट/प्लॉट का कब्जा देने में विफल रहता है। प्रमोटर पूरी राशि को ब्याज के साथ-साथ देय मुआवजे के साथ वापस कर देगा। प्रवर्तक द्वारा आबंटी को या प्रवर्तक को आबंटी द्वारा देय ब्याज की दर, जैसा भी मामला हो, भारतीय स्टेट बैंक उधार दर की उच्चतम सीमांत लागत प्लस दो प्रतिशत होगी। यदि आवंटी सहमत नियमों और शर्तों के अनुसार प्रमोटर को भुगतान करने में विफल रहता है, तो ऐसे मामले में, आवंटी भी धारा 19 की उप-धारा (7) के संदर्भ में भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा)

बशर्ते कि यदि भारतीय स्टेट बैंक की उधार दर की सीमांत लागत उपयोग में नहीं है, तो इसे ऐसी बेंचमार्क उधार दरों द्वारा प्रतिस्थापित किया जाएगा, जिन्हें भारतीय स्टेट बैंक आम जनता को उधार देने के लिए समय-समय पर तय कर सकता है।

नतीजतन, प्राधिकरण ने पाया कि बिल्डर ने RERA प्रावधानों का उल्लंघन किया और होमब्यूयर को परियोजना से हटने की अनुमति दी। प्राधिकरण ने बिल्डर को होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि 10.85% प्रति वर्ष ब्याज के साथ वापस करने का भी निर्देश दिया।