हरियाणा RERA ने Pareena Infrastructures को होमबॉयर के पैसे वापस करने का निर्देश दिया

हरियाणा रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के सदस्य अशोक सांगवान की पीठ ने मैसर्स परीना इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड, बिल्डर को फ्लैट की कुल लागत का 10% बयाना राशि के रूप में काटने के बाद होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया है।

होमबॉयर द्वारा फ्लैट बुकिंग रद्द करने के कारण बिल्डर द्वारा भुगतान की गई राशि को जब्त करने के बाद शिकायत दर्ज की गई थी, क्योंकि होमब्यूयर समय पर भुगतान करने में विफल रहा था।

पूरा मामला:

होमबॉयर को 23.07.2015 को एक अपार्टमेंट खरीदार के एग्रीमेंट के माध्यम से गुरुग्राम के सेक्टर -68 में स्थित बिल्डर प्रोजेक्ट "माइकासा" में एक फ्लैट आवंटित किया गया था। इस एग्रीमेंट के खंड 13 के अनुसार, बिल्डर एग्रीमेंट की तारीख से चार साल के भीतर फ्लैट का कब्जा देने के लिए बाध्य था।

होमबॉयर ने बिल्डर को 83,32,455 रुपये के कुल विचार में से किश्तों में कुल 17,16,952 रुपये का भुगतान किया। इतनी बड़ी रकम मिलने के बावजूद बिल्डर वादा की गई तारीख तक पजेशन देने में नाकाम रहा।

फरवरी 2020 में, होमबॉयर ने एसबीआई से ऋण प्राप्त किया, जिसे मार्च 2020 में वितरित किया गया था। हालांकि, COVID-19 लॉकडाउन के कारण, ऋण रद्द कर दिया गया था, न कि होमबॉयर की किसी गलती के कारण। 21.09.2022 से 30.07.2023 तक कई अनुरोधों और अनुस्मारक के बावजूद, बिल्डर ने राशि वापस नहीं की या परियोजना को पूरा नहीं किया।

इसके अतिरिक्त, होमबॉयर ने पाया कि बिल्डर ने बुकिंग रद्द कर दी थी और 2021 में फ्लैट को बिना बताए किसी अन्य ग्राहक को बेच दिया था। नतीजतन, होमबॉयर ने ब्याज के साथ भुगतान की गई कुल राशि की वापसी की मांग करते हुए प्राधिकरण के साथ शिकायत दर्ज की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि होमबॉयर नियमित रूप से भुगतान करने में विफल रहा। होमबॉयर ने 24.06.2020 और 04.03.2022 को डिमांड लेटर प्राप्त करने के बाद भी अपने बकाये का भुगतान नहीं किया। इस वजह से, बिल्डर ने 30.04.2022 को रद्दीकरण पत्र के साथ आधिकारिक तौर पर आवंटन रद्द करने से पहले 26.03.2022 को एक चेतावनी पत्र भेजा।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने अपार्टमेंट खरीदार के समझौते के खंड 13 का उल्लेख किया, जिसमें कहा गया था कि सामान्य परिस्थितियों में और अप्रत्याशित घटनाओं (अप्रत्याशित घटनाओं) के अधीन, बिल्डर को भवन का निर्माण पूरा करना होगा जहां फ्लैट निर्माण शुरू होने या एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से 4 साल के भीतर स्थित है, जो भी बाद में हो।

इसलिए, क्लॉज 13 के आधार पर प्राधिकरण ने 26.10.2020 को निर्माण शुरू होने से 4 साल की अवधि पर विचार करते हुए 26.04.2014 के रूप में कब्जे की नियत तारीख की गणना की, साथ ही COVID-19 महामारी के कारण 6 महीने का विस्तार।

इसके अलावा फ्लैट बुकिंग प्राधिकरण को रद्द करने के मुद्दे पर कहा गया कि RERA, 2016 की धारा 19 (6) होमबॉयर पर समय पर किश्तों का भुगतान करने के लिए एक कर्तव्य लगाती है, इसलिए समय पर भुगतान करने में होमबॉयर की विफलता के बाद बिल्डर द्वारा फ्लैट बुकिंग रद्द करना वैध है।

प्राधिकरण ने पाया कि यूनिट को रद्द करने पर, बिल्डर को बयाना राशि काटने के बाद भुगतान की गई राशि वापस करने के लिए बाध्य किया गया था। हालांकि, बिल्डर द्वारा की गई कटौती मौला बक्स बनाम भारत संघ (1970) और सरदार केबी राम चंद्र राज उर्स बनाम सारा सी उर्स (2015) में सुप्रीम कोर्ट के फैसलों के अनुसार वैध नहीं थी, जहां यह माना गया था कि अनुबंध के उल्लंघन के मामले में राशि की जब्ती उचित होनी चाहिए, और यदि जब्ती दंड की प्रकृति में है, अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 74 के प्रावधान लागू होते हैं, जिसमें पार्टी को वास्तविक नुकसान साबित करने की आवश्यकता होती है।

प्राधिकरण ने माना कि चूंकि फ्लैट रद्द होने के बाद बिल्डर के पास रहा, इसलिए शायद ही कोई वास्तविक क्षति हुई थी। इसलिए, बिल्डर 11.10% प्रति वर्ष की ब्याज के साथ बयाना राशि के रूप में 83,32,455 रुपये के बिक्री विचार का 10% काटने के बाद 17,16,952 रुपये की चुकता राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी है।