प्लॉट-खरीदार का एग्रीमेंट प्रदान करने में विफलता, NCDRC ने DLFहोम्स पंचकूला को सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के अध्यक्ष जस्टिस एपी साही की की पीठ ने डीएलएफ होम्स पंचकूला प्राइवेट लिमिटेड भूखंड क्रेता करार को निष्पादित करने में विफलता के लिए सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार के लिए उत्तरदायी है और बाद में, अत्यधिक जब्ती राशि प्रभारित करने के बाद बुकिंग रद्द करना।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने डीएलएफ होम्स पंचकूला प्राइवेट लिमिटेड द्वारा डीएलएफ वैली पंचकूला में निर्मित एक प्लॉट बुक किया। उन्होंने 12,00,000/- रुपये की बुकिंग राशि का भुगतान किया, जिसकी कुल लागत 1,78,10,452.51/- रुपये है। इस राशि का भुगतान दो साल की भुगतान योजना में किया जाना था। 31.03.2012 को, 12,00,000/- रुपये की रसीद जारी की गई, इसके बाद बुकिंग और आवंटन की पुष्टि करने वाला एक पत्र जारी किया गया। भुगतान 11 किश्तों में किया जाना था, बुकिंग राशि से शुरू होकर कब्जे की पेशकश के साथ समाप्त होना था। शिकायतकर्ता ने भुगतान योजना के अनुसार दिनांक 01.02.2013 और 30.04.2013 की रसीदों द्वारा पावती राशि का भुगतान किया, जिसमें अंतिम भुगतान 23.08.2013 को किया गया था।

डीएलएफ होम्स द्वारा दायर आवेदन पत्र में एकतरफा नियम और शर्तें थीं। इसने निर्दिष्ट किया कि एक प्लॉट क्रेता समझौते को निष्पादित किया जाना था, जिसे डीएलएफ होम्स भेजने या पेश करने में विफल रहा। इसके अलावा, डीएलएफ होम्स ने आवश्यक कानूनी औपचारिकताओं को पूरा न करके और प्लॉट क्रेता समझौते को निष्पादित करने में विफल रहकर उसे वैध लेनदेन से वंचित करने की योजना बनाई। इसके परिणामस्वरूप, 18112014 को भूखंड रद्द कर दिया गया था। प्लॉट क्रेता समझौता जिसे कभी निष्पादित नहीं किया गया था, रद्द करने में उद्धृत किया गया था। शिकायतकर्ता ने 2016 में 18% ब्याज के साथ 61,64,228/- रुपये की वापसी के लिए रिमाइंडर भी भेजा, जिसे डीएलएफ होम्स चुकाने में विफल रहा।

व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग में उपभोक्ता शिकायत दर्ज कराई। उन्होंने दावा किया कि जब्ती खंड लागू नहीं होना चाहिए और रद्दीकरण पत्र में 24% की दर से विलंबित भुगतान पर ब्याज शामिल था, जो अत्यधिक था। इसके अलावा, उन्होंने तर्क दिया कि डीएलएफ होम्स का कार्य मनमाना था और इसका उद्देश्य उनके पैसे को जब्त करना था।

डीएलएफ होम्स ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने भुगतान योजना का अनुपालन नहीं किया, केवल बुकिंग राशि और तीन किस्तों का भुगतान किया। शेष किस्तें चूक गई और शिकायतकर्ता को नोटिस भेज दिए गए। भुगतान न किए जाने के कारण, जब्ती खंड का उपयोग करते हुए दिनांक 18112014 को निरसन पत्र जारी किया गया था।

राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग का निर्णय:

एनसीडीआरसी ने भारतीय स्टेट बैंक बनाम बीएस एग्रीकल्चर इंडस्ट्रीज, [(2009) 5 SCC 121] के मामले का उल्लेख किया, जहां सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि दो साल से अधिक दायर शिकायतों पर केवल तभी विचार किया जा सकता है जब पर्याप्त कारण दिखाया गया हो। एनसीडीआरसी ने माना कि कार्रवाई का कारण तब उत्पन्न हुआ जब डीएलएफ होम्स रिफंड की मांग का जवाब देने में विफल रहा, जिससे यह कार्रवाई का एक निरंतर कारण बन गया। इसलिए, शिकायतकर्ता के दावे को सीमा द्वारा रोक नहीं दिया गया था।

इसके अलावा, एनसीडीआरसी ने माना कि डीएलएफ होम्स प्लॉट खरीदार समझौते को निष्पादित करने में विफल रहा और इसलिए, बुकिंग राशि की जब्ती और ब्याज लगाया जाना अनुचित था। इसके अतिरिक्त, एनसीडीआरसी ने पाया कि बुकिंग पत्र के साथ प्रदान की गई भुगतान योजना शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित आवेदन पत्र का हिस्सा थी, लेकिन डीएलएफ होम्स द्वारा नहीं। इस विसंगति ने शिकायतकर्ताओं के कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार के दावे का समर्थन किया। आवेदन पत्र में नियम और शर्तों ने संकेत दिया कि अंतिम समझौता एक प्लॉट क्रेता समझौते पर आकस्मिक था, जिसे कभी भेजा या हस्ताक्षरित नहीं किया गया था।

इसके अलावा, एनसीडीआरसी ने पाया कि आवेदन पत्र के नियम और शर्तें, जिन पर डीएलएफ होम्स हस्ताक्षर करने में विफल रहे, औपचारिक प्लॉट खरीदार समझौते का गठन नहीं करते थे। शर्तों के अनुसार, आवेदकों द्वारा समय पर भुगतान के अधीन, आवेदन की तारीख से 24 महीने के भीतर भूखंड आवंटित किया जाना था। डीएलएफ होम्स ने शिकायतकर्ता को हस्ताक्षरित प्लॉट बायर्स एग्रीमेंट की पेशकश नहीं करने का एक वैध कारण नहीं दिया, जिसके कारण भविष्य की जटिलताओं और देरी से कब्जे के बारे में उचित चिंताएं हुईं।

इसके अलावा, यह माना गया कि शिकायतकर्ता कब्जे में काफी देरी देखने के बाद भुगतान रोकने का हकदार था और उसे इसके लिए उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है। एनसीडीआरसी ने इस बात पर जोर दिया कि एक हस्ताक्षरित समझौते के बिना, डीएलएफ होम्स शिकायतकर्ता को आगे भुगतान करने के लिए मजबूर नहीं कर सकता है। पूरे बयाना धन की जब्ती और विलंबित भुगतान पर ब्याज लगाना अन्यायपूर्ण माना जाता था। एनसीडीआरसी ने माना कि बयाना राशि की जब्ती उचित होनी चाहिए और कुल प्रतिफल के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

इसलिए, एनसीडीआरसी ने माना कि बुकिंग राशि का केवल 10%, 1,20,000/- रुपये की राशि को जब्त किया जा सकता है। डीएलएफ होम्स को शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई शेष राशि 6% ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया ।