उचित समय के भीतर कब्जा देने में विफलता अन्यायपूर्ण: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

श्री सुभाष चंद्रा और डॉ. साधना शंकर की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि एक खरीदार को कब्जा प्राप्त करने के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है और उचित समय के भीतर कब्जा देने में विफलता अन्यायपूर्ण है और सेवा में कमी के बराबर है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने पंजाब अर्बन प्लानिंग एंड डेवलपमेंट अथॉरिटी के पास 400 वर्ग गज का प्लॉट बुक किया, बयाना राशि के रूप में 2,40,000 रुपये का भुगतान किया और ड्रॉ में सफल घोषित किया गया। आशय पत्र प्राप्त करने के बाद, उन्होंने 3,60,000 रुपये का भुगतान किया, इस वादे के साथ कि विकास कार्य के बाद या 18 महीने के भीतर कब्जा दे दिया जाएगा। हालांकि, शिकायत दर्ज होने तक डेवलपर द्वारा कोई विकास कार्य नहीं किया गया था। शिकायतकर्ता को एक विशिष्ट भूखंड के लिए एक आवंटन पत्र प्राप्त हुआ, आवश्यक राशि का भुगतान किया, और आवंटन शर्तों के अनुसार अतिरिक्त भुगतान और छूट की वापसी का अनुरोध किया। कई अनुरोधों के बावजूद, डेवलपर ने जवाब देने में देरी की, अंततः ब्याज का भुगतान किए बिना अतिरिक्त राशि का केवल एक हिस्सा वापस कर दिया। शिकायतकर्ता को एक अलग भूखंड के पुन: आवंटन का भी सामना करना पड़ा, जिसे उसने गैरकानूनी बताते हुए चुनाव लड़ा। डेवलपर ने देरी और अधूरे काम को स्वीकार किया, लेकिन फिर भी भूखंड का कब्जा देने में विफल रहा, जिससे सेवा में कमी और अनुचित व्यापार प्रथाओं के आरोप लगे। व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने पंजाब राज्य आयोग के समक्ष शिकायत दर्ज की जिसने शिकायत को अनुमति दे दी। अदालत ने डेवलपर को शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गई 26,56,500 रुपये की राशि को 12% प्रति वर्ष ब्याज के साथ वापस करने, कारण के लिए 3,00,000 रुपये का मुआवजा देने और मुकदमेबाजी खर्च के रूप में 50,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया। इस मामले में विकासकर्ता ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष अपील दायर की।

डेवलपर के तर्क:

डेवलपर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता अधिनियम के तहत उपभोक्ता के रूप में योग्य नहीं है और राज्य आयोग के पास अधिकार क्षेत्र का अभाव है। उन्होंने यह भी दावा किया कि शिकायतकर्ता अतिरिक्त राशि पर ब्याज का हकदार नहीं है, मामले में सारांश कार्यवाही के लिए अनुपयुक्त जटिल तथ्य शामिल हैं, और उनकी सेवा में कोई कमी नहीं थी। इसलिए उन्होंने शिकायत खारिज करने का अनुरोध किया।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

राष्ट्रीय आयोग ने देखा कि मुद्दा यह था कि क्या डेवलपर की सहमत समय सीमा के भीतर कब्जा देने में विफलता सेवा में कमी है। सबूतों के आधार पर, शिकायतकर्ता ने एक आवासीय भूखंड के लिए आवेदन किया, जिससे वह उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत उपभोक्ता बन गई और उपभोक्ता फोरम के पास मामले पर विचार करने का अधिकार क्षेत्र था। डेवलपर का दावा है कि भूखंड को वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए नीलामी में खरीदा गया था, खारिज कर दिया गया था, क्योंकि कोई नीलामी नहीं हुई थी, और डेवलपर कोई सबूत देने में विफल रहा। आयोग ने शिकायतकर्ता से सहमति प्राप्त किए बिना डेवलपर द्वारा एक अलग भूखंड का पुन: आवंटन नोट किया, जो गैरकानूनी था। कब्जा 18 महीने के भीतर सौंप दिया जाना था, लेकिन डेवलपर विकास कार्यों को पूरा करने या आवश्यक पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान करने में विफल रहा, जिससे सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार हुआ। विजन इंडिया रियल्टर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम संजीव मल्होत्रा और कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवासिस रुद्र जैसे पिछले मामलों पर भरोसा किया गया था, जिसमें यह स्थापित किया गया था कि उचित समय के भीतर कब्जा देने में विफलता अन्यायपूर्ण है। अतिरिक्त भुगतान के संबंध में, डेवलपर ने रु. 2,48,175, और आवंटन शर्तों के अनुसार, एडवांस राशि पर कोई ब्याज़ देय नहीं था. हालांकि, शिकायतकर्ता एक्सपेरिमेंट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम सुषमा अशोक शिरूर का हवाला देते हुए 9% ब्याज पर मुआवजे के साथ जमा राशि की वापसी का हकदार था।

राष्ट्रीय आयोग ने राज्य आयोग के आदेश को संशोधित किया और डेवलपर को 9% ब्याज के साथ जमा राशि वापस करने का निर्देश दिया, जिसमें विफल रहने पर ब्याज दर बढ़कर 12% हो जाएगी।