राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड को सेवाओं में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया

जस्टिस एपी शाही की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड को सेवाओं में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया और 18% ब्याज के साथ बुकिंग की पूरी राशि वापस करने का निर्देश दिया।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता, सतबीर सिंह निवासी गुरुग्राम, हरियाणा ने "रहेजा अरण्य सिटी – फेज -2" में एक आवासीय भूखंड (प्लॉट नंबर ई -85) बुक किया था। विवाद तब खड़ा हुआ जब शिकायतकर्ताओं ने समझौता ज्ञापन के खंड-8 का हवाला देते हुए निर्धारित समय सीमा के भीतर अपनी बुकिंग रद्द करने की मांग की। इस खंड में 6350/- रुपये प्रति वर्ग गज के गारंटीकृत प्रीमियम मुआवजे के साथ एक बाय-बैक योजना प्रदान की गई थी। शिकायतकर्ताओं ने 6 नवंबर, 2017 को एक मेल में, औपचारिक रूप से रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड से प्लॉट को रद्द करने का अनुरोध किया।

शिकायतकर्ताओं के अनुरोध के जवाब में, रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड ने प्रतिकूल बाजार स्थितियों और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (RERA) के आवेदन को बाय-बैक प्रस्ताव को अस्वीकार करने के कारणों के रूप में उद्धृत किया। उन्होंने आगे सबवेंशन योजना के तहत ईएमआई का भुगतान जारी रखने में असमर्थता व्यक्त की और शिकायतकर्ताओं से ऋण लेने और आवंटित इकाई को बनाए रखने का अनुरोध किया।

रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड ने तर्क दिया कि बाय-बैक प्रस्ताव की अस्वीकृति प्रतिकूल बाजार स्थितियों का परिणाम थी जिसने सहमत प्रीमियम मुआवजे की व्यवहार्यता को प्रभावित किया। उन्होंने तर्क दिया कि उनके नियंत्रण से परे आर्थिक कारकों को बाय-बैक योजना से विचलन की आवश्यकता थी।

डेवलपर्स ने जोर देकर कहा कि रेरा नियमों के कार्यान्वयन ने समझौते की शर्तों और बाय-बैक प्रावधान को निष्पादित करने की उनकी क्षमता को प्रभावित किया। उन्होंने दावा किया कि नियामक आवश्यकताओं में बदलाव ने उनके विकल्पों को बाधित किया और शिकायतकर्ताओं के अनुरोध को अस्वीकार करने को उचित ठहराया।

रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड ने शिकायतकर्ताओं को बकाया ऋण हस्तांतरित करने का प्रस्ताव दिया और उनसे आवंटित इकाई को लेने का अनुरोध किया। उन्होंने तर्क दिया कि यह प्रस्ताव बदली हुई परिस्थितियों को संबोधित करने के लिए एक उचित विकल्प था और संशोधित कानूनी और नियामक ढांचे के अनुसार था।

आयोग के निष्कर्ष:

रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड के प्रतिकूल बाजार स्थितियों के दावे को स्वीकार करते हुए, आयोग ने इस बात पर जोर दिया कि एक बार दर्ज किए गए संविदात्मक समझौतों को बरकरार रखा जाना चाहिए। इसने सहमत शर्तों से विचलित करने के लिए बाजार की गतिशीलता का उपयोग करने की वैधता पर सवाल उठाया, खासकर जब ऐसी परिस्थितियों को संबोधित करने वाले विशिष्ट खंड अनुबंध में एम्बेडेड थे।

आयोग ने समझौते पर रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए) के अनुपालन के प्रभाव के बारे में रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड के तर्क पर ध्यान दिया। यह देखा गया कि, नियामक परिवर्तनों की परवाह किए बिना, संविदात्मक दायित्वों को पूरा किया जाना चाहिए, और नियामक परिवर्तनों के कारण कोई भी समायोजन कानून की सीमाओं के भीतर होना चाहिए।

आयोग ने शिकायतकर्ताओं को बकाया ऋण हस्तांतरित करने के रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड के प्रस्ताव को एक विकल्प के रूप में स्वीकार किया। हालांकि, इस बात पर जोर दिया गया कि ऐसे प्रस्तावों को मूल समझौते के अनुसार उपभोक्ताओं के अधिकारों और हकदारियों के साथ संरेखित किया जाना चाहिए।

आयोग ने उपभोक्ता अधिकारों की रक्षा करने और यह सुनिश्चित करने के सर्वोपरि महत्व को रेखांकित किया कि उपभोक्ता संविदात्मक उल्लंघनों या बदलती परिस्थितियों से अनावश्यक रूप से पूर्वाग्रह से ग्रस्त न हों। इसने उपभोक्ताओं के साथ समझौतों में की गई प्रतिबद्धताओं का सम्मान करने के लिए व्यवसायों की आवश्यकता को दोहराया।

आयोग ने अपने आदेश में रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड को 17 अप्रैल, 2018 को वास्तविक भुगतान की तारीख तक 18% ब्याज के साथ शिकायतकर्ताओं को 1,58,64,750 रुपये की पूरी राशि वापस करने का निर्देश दिया।