RERA- धारा 40 : घर खरीदार बिल्डर से ब्याज के साथ निवेश की गई राशि भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूल कर सकते हैं : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने गुरुवार (11 नवंबर) को दिए अपने फैसले में, अन्य बातों के साथ-साथ, यह माना है कि अचल संपत्ति (विनियमन और विकास) अधिनियम 2016 ("अधिनियम") की धारा 40 (1) के तहत, आवंटियों द्वारा निवेश की गई राशि, जो अक्सर उनके जीवन भर की बचत होती है, नियामक प्राधिकरण या

निर्णायक अधिकारी द्वारा उस पर ब्याज के साथ-साथ निर्धारित किया जा सकता है, बिल्डरों से भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूल किया जाना जा सकता है।

कोर्ट ने आयोजित किया,

"अधिनियम की धारा 40(1) में अधिदेशित वसूली के अधिकार के साथ अधिनियम की योजना के निर्माण में सामंजस्य स्थापित करते हुए, विधायिका की मंशा को ध्यान में रखते हुए आवंटी द्वारा निवेश की गई राशि की शीघ्र वसूली के साथ-साथ उस पर लगने वाला ब्याज स्व-व्याख्यात्मक है। हालांकि, यदि धारा 40(1) का कड़ाई से अर्थ लगाया जाता है और इसका अर्थ यह समझा जाता है कि मूल राशि पर केवल जुर्माना और ब्याज भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूली योग्य है, तो यह अधिनियम के मूल उद्देश्य को विफल कर देगा। "

जस्टिस उदय उमेश ललित, जस्टिस अजय रस्तोगी और जस्टिस अनिरुद्ध बोस की बेंच ने इस तथ्य पर ध्यान दिया कि आवंटियों का एक बड़ा वर्ग अपनी मेहनत की कमाई का निवेश करता है, जो अक्सर उनकी जीवन भर की बचत होती है और यहां तक ​​​​कि सिर्फ अपने अपार्टमेंट/फ्लैट/इकाइयों के रूप में एक छत पाने में सक्षम होने के लिए ऋण का विकल्प चुनते हैं।। प्रमोटर की इस दलील का खंडन करते हुए कि धारा 40 (1) के तहत, घर खरीदार केवल भू-राजस्व के बकाया के रूप में ब्याज या जुर्माना वसूलने के हकदार हैं, कोर्ट ने माना कि आवंटियों को पूरे जीवन की बचत और उस पर ब्याज की वसूली करने का अधिकार है, जिसमें उन्होंने निवेश किया था।

कोर्ट ने कहा कि धारा 18 के तहत, जो मूल राशि की वापसी के लिए प्राधिकरण की शक्ति से संबंधित है, तब तक कोई ब्याज नहीं होगा जब तक कि मूल राशि सक्षम प्राधिकारी द्वारा निर्धारित नहीं की जाती है। इस प्रकार, क़ानून को समग्र रूप से पढ़ते हुए, न्यायालय ने निर्धारित किया कि मूलधन और ब्याज को अधिनियम की धारा 40(1) के तहत भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूल की जाने वाली संयुक्त राशि के रूप में माना जाता है।

इलाहाबाद उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिकाओं को खारिज करने के खिलाफ दायर दीवानी अपीलों के एक बैच में सर्वोच्च न्यायालय द्वारा ये निर्णय दिया गया। प्रमोटरों / रियल एस्टेट डेवलपर्स (अपीलकर्ता) द्वारा घर खरीदारों की शिकायतों पर नियामक प्राधिकरण के एकल सदस्य द्वारा पारित आदेश पर रिट याचिका दायर की गई थी, जिसमें प्रमोटरों को ब्याज के साथ मूल राशि वापस करने का निर्देश दिया गया था।

प्रमोटरों ने तर्क दिया था कि अधिनियम की धारा 40 (1) के तहत केवल प्राधिकरण द्वारा लगाया गया ब्याज या जुर्माना भू-राजस्व के बकाया के रूप में वसूल किया जा सकता है और मूल राशि के लिए कोई वसूली प्रमाण पत्र जारी नहीं किया जा सकता है।

सबमिशन पर विचार करते हुए कोर्ट ने कहा कि धारा 40 (1) के सख्त निर्माण पर यदि यह पढ़ा जाता है कि मूल राशि पर केवल जुर्माना और ब्याज वसूली योग्य है तो यह क़ानून के सार का अपमान होगा। धारा 18, धारा 40(1) और अधिनियम की जांच करते हुए न्यायालय ने कहा कि यद्यपि अधिनियम की धारा 40(1) में एक अस्पष्टता प्रतीत होती है, प्रासंगिक प्रावधान को सुसंगत तरीके से पढ़ने, विधायिका के इरादे को ध्यान में रखते हुए निवेश की गई राशि की वसूली के साथ-साथ प्राधिकरण या निर्णायक अधिकारी द्वारा निर्धारित ब्याज के साथ-साथ आगे बढ़ने का सबसे अच्छा तरीका है।

कोर्ट ने माना कि:

"अधिनियम की योजना को ध्यान में रखते हुए, आवंटी को क्या लौटाया जाना है, यह उसकी जीवन भर की बचत है, जो कि प्राधिकरण द्वारा गणना/मात्रा पर ब्याज के साथ वसूली योग्य हो जाती है और ऐसा बकाया कानून में लागू हो जाता है। धारा 40(1) में कुछ अस्पष्टता दिखाई देती है। अधिनियम के अनुसार, हमारे विचार में, अधिनियम के उद्देश्य के साथ प्रावधान का सामंजस्य करके, प्रावधानों को प्रभावी बनाने की अनुमति दी जाती है, बल्कि उनमें से किसी एक को निरर्थक चलाने की अनुमति दी जाती है, और ऊपर बताए गए सिद्धांत को ध्यान में रखते हुए, हम यह स्पष्ट करते हैं कि वह राशि जो आवंटियों/घर खरीदारों को आदेश के संदर्भ में या तो प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्धारित है और वापसी योग्य है, अधिनियम की धारा 40(1) के दायरे में वसूली योग्य है।"

[मामला: न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा लिमिटेड बनाम यूपी और अन्य राज्य, LL 2021 SC 641]

मामला संख्या। और दिनांक: 2021 की सीए 6745 व 6749 | 11 नवंबर 2021

पीठ : जस्टिस उदय उमेश ललित, जस्टिस

अजय रस्तोगी और जस्टिस अनिरुद्ध बोस

वकील: वरिष्ठ अधिवक्ता कपिल सिब्बल, वरिष्ठ अधिवक्ता गोपाल शंकरनारायणन

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