दिल्ली हाईकोर्ट ने सुपरटेक होमबॉयर्स की याचिकाएं खारिज की, बैंकों को ईएमआई वसूलने से रोकने की थी मांग

दिल्ली हाईकोर्ट ने सुपरटेक अर्बन होम बायर्स एसोसिएशन फाउंडेशन और अन्य घर खरीदारों की याचिकाओं को खारिज कर दिया है, जिसमें रियल एस्टेट डेवलपर सुपरटेक लिमिटेड द्वारा फ्लैटों के कब्जे की डिलीवरी तक वित्तीय संस्थानों से प्री-ईएमआई या पूर्ण ईएमआई चार्ज नहीं करने का निर्देश देने की मांग की गई थी।

जस्टिस पुरुषेन्द्र कुमार कौरव ने कहा कि होमबॉयर्स, बिल्डर और बैंकों के बीच कई समझौते हैं जैसे, खरीदार-डेवलपर समझौता, ऋण समझौता या त्रिपक्षीय समझौता। होमबॉयर्स द्वारा दावा किए गए अधिकार अंततः संबंधित समझौतों से ही निकल रहे हैं।

"मौजूदा मामले में, न केवल याचिकाकर्ताओं के अधिकार निजी अनुबंध से निकल रहे हैं बल्कि तथ्यों के जटिल और विवादित प्रश्न शामिल हैं और पार्टियां रेमिडीलेस नहीं हैं। वैकल्पिक मंच पहले से मौजूद हैं। वर्तमान मामले के तथ्यों के तहत रिट कोर्ट द्वारा किसी भी तरह का हस्तक्षेप संबंधित मंचों के साथ निहित शक्तियों का हड़पना माना जाएगा। इस तरह की कवायद की अनुमति तब तक नहीं है जब तक कि असाधारण परिस्थितियां मौजूद न हों जो कि मौजूदा मामलों में स्पष्ट रूप से गैर-मौजूद हैं।"

अदालत ने कहा कि 'बिल्डर-बायर एग्रीमेंट' भी स्पष्ट रूप से एक मध्यस्थता खंड का प्रावधान करता है, जिससे समझौते से संबंधित किसी भी विवाद को मध्यस्थता के लिए भेजा जा सके। यह भी कहा गया है कि कुछ मामलों में, होमबॉयर्स पहले ही वैकल्पिक मंचों से संपर्क कर चुके हैं और उनके मामले लंबित हैं।

“कुछ मामलों में जहां बैंकों ने उनके खिलाफ दिवाला कार्यवाही शुरू की है, होमबॉयर्स संबंधित ट्रिब्यूनल के समक्ष अपना दावा कर सकते हैं। RERA अधिनियम, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2016, SARFAESI अधिनियम आदि जैसे विभिन्न क़ानून हैं, जिनके तहत याचिकाकर्ता अपनी शिकायतें दर्ज करा सकते हैं। वर्तमान मामलों के तथ्यों के तहत संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत एक रिट याचिका पर विचार करना उचित नहीं होगा।”

अदालत ने आगे कहा कि घर खरीदार अनुबंध की शर्तों के आधार पर या आरबीआई के परिपत्रों के आधार पर अपने अधिकारों का दावा कर रहे हैं। इसने दोहराया कि उनके अधिकार मुख्य रूप से उनके द्वारा किए गए अनुबंध की शर्तों द्वारा शासित होते हैं।

"... और अनुबंध की शर्तों को लागू करने के लिए, संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत कोई रिट या आदेश जारी नहीं किया जा सकता है ताकि अधिकारियों को अनुबंध के उल्लंघन को शुद्ध और सरल तरीके से रोकने के लिए मजबूर किया जा सके।"

अदालत ने यह भी कहा कि प्रसिद्ध वित्तीय संस्थान याचिकाकर्ताओं की ओर से उल्लंघन का आरोप लगा रहे हैं और आरबीआई सर्कुलर के पूर्ण पालन का दावा कर रहे हैं।

हालांकि, यह जोड़ा गया, 

"किसी भी मामले में, चूंकि होमबॉयर्स के अधिकार अनुबंध की शर्तों से निकल रहे हैं और अगर, बैंकों/वित्तीय संस्थानों के कहने पर आरबीआई के परिपत्रों का कोई उल्लंघन होता है, तो वह अपने आप में होमबॉयर्स को राहत का हकदार नहीं बना सकता है, जिसका उन्होंने मौजूदा रिट याचिकाओं में दावा किया है। किसी भी मामले में, आरबीआई सर्कुलर का उल्लंघन फिर से एक तथ्य का सवाल है जो अभी भी उपयुक्त अदालत के समक्ष जा सकता है।

अदालत ने स्पष्ट किया कि उसने मामले के गुण-दोष पर कोई राय व्यक्त नहीं की है और जानबूझकर संबंधित पक्षों की ओर से उल्लंघन या गैर-उल्लंघन के संबंध में कोई निष्कर्ष नहीं दिया है।

सुहा फाउंडेशन में 123 घर खरीदार शामिल हैं। सुपरटेक लिमिटेड ने 2013-2018 में सेक्टर-68, गुड़गांव, हरियाणा में इसके द्वारा विकसित की जा रही अपनी परियोजना - सुपरटेक ह्यूज, अजलिया और स्कारलेट का प्रचार किया। घर खरीदारों ने अपने फ्लैट बुक किए और वित्तीय मांगों को पूरा करने के लिए बैंकों के माध्यम से अपनी संबंधित आवासीय इकाइयों के लिए होम लोन लिया।

समझौतों के तहत, बैंक सीधे बिल्डर को स्वीकृत राशि का भुगतान करते हैं और बिल्डर को स्वीकृत ऋण पर प्री-ईएमआई या पूर्ण ईएमआई का भुगतान करना था। सुहा फाउंडेशन और बैंकों के अलग-अलग समझौते थे। दिसंबर 2018 के आसपास, बिल्डर ने कथित तौर पर पूर्व-ईएमआई या पूर्ण ईएमआई के भुगतान में ‌डिफॉल्ट करना शुरू कर दिया और वित्तीय संस्थानों ने एसोसिएशन के सदस्यों को पेमेंट ‌रिमाइंडर भेजना शुरू कर दिया।

हालांकि बिल्डर को दिसंबर 2019 तक फ्लैटों का कब्जा देने के लिए बाध्य किया गया था, लेकिन वह ऐसा करने में विफल रहा। अदालत के समक्ष दायर याचिकाओं के अनुसार, बिल्डर ने प्री-ईएमआई का भुगतान करना भी बंद कर दिया और बैंकों ने होमबॉयर्स को मांग भेजना शुरू कर दिया।

याचिका में, एसोसिएशन ने प्रार्थना की कि बैंकों को ईएमआई वापस करने के लिए कहा जाए और फ्लैटों को समयबद्ध तरीके से वितरित किया जाए। याचिकाकर्ता ने आरबीआई के नियमों और विनियमों के कथित उल्लंघन के लिए बैंकों के खिलाफ कार्रवाई की भी मांग की।

केस टाइटल: सुपरटेक अर्बन होम बायर्स एसोसिएशन (सुहा) फाउंडेशन बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एंड अन्य।

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