सुप्रीम कोर्ट ने गुरुग्राम प्राइमस गार्डन सिटी प्रोजेक्ट को लेकर DLF के खिलाफ घर खरीदने वालों की शिकायतों की CBI जांच के आदेश दिए

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में सेंट्रल ब्यूरो ऑफ़ इन्वेस्टिगेशन (CBI) को गुरुग्राम के सेक्टर 82A में DLF के “द प्राइमस DLF गार्डन सिटी” हाउसिंग प्रोजेक्ट के डेवलपमेंट की जांच करने का निर्देश दिया। कोर्ट ने कहा कि घर खरीदने वालों से जो वादा किया गया और जो ज़मीन पर हुआ, उसके बीच बहुत बड़ा अंतर है।

कोर्ट ने कहा,

“यह पता चलता है कि कानून की ज़रूरतों और असल में जो हो सकता है, या यूँ कहें कि ज़मीन पर जो हुआ है, उसके बीच बहुत बड़ा अंतर है। फिर भी पहले से मौजूद मटेरियल के आधार पर पहली नज़र में यह साफ़ है कि DLF की ओर से होने वाले खरीदारों को दी गई रिप्रेजेंटेशन के संबंध में कई मुद्दे थे। हो सकता है कि ये रिप्रेजेंटेशन पूरी तरह से असलियत में न बदले हों।” जस्टिस अहसानुद्दीन अमानुल्लाह और जस्टिस आर महादेवन की बेंच ने आगे कहा कि कानूनी और रेगुलेटरी अथॉरिटीज़ की भूमिका की भी जांच होनी चाहिए, क्योंकि कई घर खरीदने वाले अपनी पूरी ज़िंदगी की बचत घर खरीदने में लगा देते हैं।

कोर्ट ने कहा,

“दूसरा पहलू जिसकी कुछ जांच होनी चाहिए, वह है कानूनी या दूसरी अथॉरिटीज़ की भूमिका, जो रेगुलेटरी हैं और आम कंज्यूमर के हितों की सुरक्षा के लिए भी काम करती हैं। हम इस बात का न्यायिक नोटिस ले सकते हैं कि हमारे देश में, ऐसे कई लोग हैं, जो अपनी पूरी ज़िंदगी की बचत अपना एक छोटा सा घर/फ्लैट खरीदने में लगा देते हैं, वह भी अपने करियर या ज़िंदगी के आखिरी समय में। फिर भी वे अक्सर अपने सपने पूरे नहीं कर पाते।”

कोर्ट होमबायर्स की उन अपीलों पर विचार कर रहा था, जिनमें DLF होम डेवलपर्स लिमिटेड के खिलाफ उनकी शिकायतों में नेशनल कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रिड्रेसल कमीशन के फैसलों को चुनौती दी गई।

यह विवाद 2012 में शुरू हुए ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट से जुड़ा है। मुख्य मामले में अपील करने वालों ने अगस्त, 2012 में एक अपार्टमेंट बुक किया। अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट में पज़ेशन देने की डेडलाइन 28 फरवरी, 2016 तय की गई।

होमबायर्स ने आरोप लगाया कि DLF ने अपने ब्रोशर और लेआउट प्लान में दिखाया कि प्रोजेक्ट से दो 24-मीटर सेक्टर रोड जुड़ी हुई हैं, जबकि दोनों में से कोई भी सेक्टर रोड नहीं थी। एक सड़क का एक हिस्सा किसानों से लीज़ पर ली गई प्राइवेट ज़मीन पर है, और दूसरी सड़क नहीं बनी है। उन्होंने कहा कि अगर लीज़ खत्म हो जाती है तो एक्सेस ब्लॉक हो सकता है।

उन्होंने यह भी आरोप लगाया कि हालांकि 7 अक्टूबर, 2016 का ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट मिल गया और 27 जनवरी, 2017 को पज़ेशन भी दे दिया गया, लेकिन कई सुविधाएं अधूरी थीं, जिनमें अंदर और बाहर के काम, सड़कें और स्विमिंग पूल जैसी क्लब सुविधाएं शामिल हैं। उन्होंने सर्टिफिकेट की वैलिडिटी को चुनौती दी। साथ ही बताया कि पानी टैंकरों से सप्लाई किया जाता था, जबकि परमानेंट पानी की सप्लाई 4 सितंबर, 2021 को ही शुरू हुई थी। बिजली शुरू में जनरेटर से आती थी।

उन्होंने सुपर एरिया बढ़ाने, बल्क पावर सप्लाई, गैस पाइपलाइन चार्ज, एस्केलेशन चार्ज, VAT, सर्विस टैक्स और मेंटेनेंस सिक्योरिटी की मांगों को भी चुनौती दी। इसके अवाला, कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन बनाने में गड़बड़ी और पज़ेशन के समय लगाई गई दूसरी शर्तों का भी आरोप लगाया।

2023 में नेशनल कमीशन ने उनकी शिकायत को यह मानते हुए कुछ हद तक मान लिया कि प्राइवेट सड़कों को सेक्टर रोड के तौर पर दिखाना गलत ट्रेड प्रैक्टिस है। इसने डेवलपर को हरियाणा अर्बन डेवलपमेंट अथॉरिटी के ज़रिए छह महीने के अंदर एक्सेस रोड का हिस्सा बनने वाली प्राइवेट ज़मीन को एक्वायर करने और दोनों एक्सेस रोड का कंस्ट्रक्शन पूरा करने का निर्देश दिया। कमीशन ने पालन न करने पर हर महीने पेनल्टी लगाने का भी प्रावधान किया।

होमबायर्स ने सुप्रीम कोर्ट के सामने दलील दी कि NCDRC के डेवलपर को HUDA के ज़रिए छह महीने के अंदर प्राइवेट ज़मीन लेने के निर्देशों के बावजूद, ज़मीन नहीं ली गई। उन्होंने कहा कि HUDA के अनुसार, इसे नहीं लिया जा सकता, क्योंकि मौजूदा TDR पॉलिसी के अलावा किसान से प्राइवेट ज़मीन लेने की कोई पॉलिसी नहीं है। इसलिए प्रोजेक्ट तक पहुंचने के लिए कोई रास्ता नहीं है।

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि जो सामने आया, वह कोई अकेला मामला नहीं हो सकता। इस स्थिति को गंभीरता से लेने की ज़रूरत है।

कोर्ट ने कहा,

“यह, मोटे तौर पर कहें तो, सिर्फ़ शुरुआत हो सकती है। हमें यह मानने में मुश्किल हो रही है कि यह सिर्फ़ एक बार की घटना हो सकती है। हम इसलिए ज़्यादा चिंतित हैं, क्योंकि ऑर्गनाइज़्ड रियल एस्टेट सेक्टर में ऐसे मामले होते हैं, हम आम कंज्यूमर्स की मुश्किल का अंदाज़ा अच्छी तरह लगा सकते हैं। सभी वजहों पर गहराई से सोचने के बाद, हम इस मामले पर बहुत सख़्त नज़रिया अपनाने पर मजबूर हुए हैं।”

इसलिए कोर्ट ने CBI को जांच करने का निर्देश दिया। कोर्ट ने शिकायत करने वाले होमबायर्स के वकीलों से CBI डायरेक्टर से मिलने और समय के हिसाब से सारी जानकारी के साथ उन्हें सौंपने को कहा। कोर्ट ने कहा कि अगर ज़रूरत पड़ी तो CBI और जानकारी मांग सकती है और आगे बढ़ने से पहले डेवलपर और संबंधित अधिकारियों को नोटिस जारी करेगी और उनका पक्ष सुनेगी।

कोर्ट ने सभी संबंधित लोगों और अधिकारियों को CBI के साथ सहयोग करने का निर्देश दिया। डायरेक्टर इस मकसद के लिए एक डेडिकेटेड टीम बना सकते हैं, जो उनके सुपरविज़न में इंडिपेंडेंटली काम करेगी। CBI को 25 अप्रैल, 2026 को या उससे पहले कोर्ट के सामने अपनी फाइंडिंग्स और प्रोग्रेस रिपोर्ट रखनी है। कोर्ट ने मामलों को आगे की सुनवाई के लिए 28 अप्रैल, 2026 को सूचीबद्ध किया।

कोर्ट ने साफ किया कि उसने इस स्टेज पर किसी भी व्यक्ति या अथॉरिटी के खिलाफ या फेवर में कोई फाइनल ओपिनियन नहीं दिया।

Case Title – Swarnpreet Kaur & Anr. v. DLF Home Developers Ltd. & Ors.