किराए की राशि या वृद्धि के बारे में किसी वैध विवाद के अभाव में किरायेदार बॉम्बे किराया अधिनियम की धारा 12(3)(ए) के तहत बेदखली से बच नहीं सकता: बॉम्बे हाईकोर्ट

बॉम्बे हाईकोर्ट ने कहा है कि किराएदार द्वारा मानक किराए या अनुमत वृद्धि की राशि के बारे में किसी विवाद के अभाव में, किराएदार बॉम्बे किराया अधिनियम की धारा 12(3)(ए) के तहत बेदखली से बच नहीं सकता है, यदि किराए का भुगतान निर्दिष्ट समय के भीतर नहीं किया गया है।

कोर्ट ने कहा,

“इसलिए, मेरे विचार में, मांग नोटिस प्राप्त होने के 30 दिनों के भीतर धारा 11(3) के तहत मानक किराए के निर्धारण के लिए आवेदन दायर करके मानक किराए या अनुमत वृद्धि की राशि के बारे में प्रतिवादी द्वारा बनाए गए किसी भी वैध विवाद के अभाव में, किराएदार बॉम्बे किराया अधिनियम की धारा 12(3)(ए) के तहत बेदखली से बच नहीं सकता है।”

कोर्ट ने आगे कहा कि यदि किराए की देय राशि के बारे में कोई विवाद नहीं है, तो ट्रायल कोर्ट किराएदार की 'किराए का भुगतान करने की तत्परता और इच्छा' के मुद्दे पर विचार नहीं कर सकता है।

कोर्ट ने कहा, "धारा 12(3)(ए) ने ट्रायल कोर्ट को किराया देने की तत्परता और इच्छा के मुद्दे पर विचार करने का कोई विवेक नहीं छोड़ा क्योंकि किराए की राशि के बारे में कोई विवाद नहीं था और न ही प्रतिवादी ने नोटिस अवधि के भीतर मानक किराया तय करने के लिए आवेदन दायर किया था। धारा 12(3)(ए) की वैधानिक योजना ऐसी है कि धारा 12(2) के तहत प्रदान की गई वैधानिक नोटिस अवधि के भीतर मकान मालिक को किराए के बकाया और अनुमत वृद्धि का भुगतान न करने की सूचना मिलते ही बेदखली का आदेश आसन्न हो जाता है।"

बॉम्बे रेंट एक्ट की धारा 12(3)(ए) के तहत बेदखली

हाईकोर्ट ने धारा 12 का हवाला दिया, जैसा कि 1987 के संशोधन से पहले था, वर्तमान मुकदमा दायर करने के समय। बॉम्बे रेंट एक्ट की धारा 12 के तहत, मकान मालिक तब तक कब्जे की वसूली की मांग करने का हकदार नहीं था, जब तक कि किरायेदार ने मानक किराए और अनुमत वृद्धि की राशि का भुगतान किया हो या वह भुगतान करने के लिए तैयार और इच्छुक हो।

धारा 12(2) के तहत मकान मालिक को मानक किराए और अनुमत वृद्धि के बकाया के संबंध में मांग नोटिस देने का आदेश दिया गया था। इसके अलावा, नोटिस की सेवा के एक महीने की अवधि समाप्त होने से पहले बेदखली के लिए कोई मुकदमा दायर नहीं किया जा सकता था। यदि किरायेदार धारा 12(2) के तहत निर्दिष्ट अवधि के भीतर भुगतान में चूक करता है, तो मकान मालिक धारा 12(3) के तहत परिसर का कब्जा वापस पाने का हकदार हो जाता है।

न्यायालय ने कहा कि धारा 12(3)(ए) के तहत, यदि किरायेदार मांग नोटिस की सेवा के बाद एक महीने की अवधि के भीतर भुगतान करने में लापरवाही करता है, ऐसे मामलों में जहां (i) किराया महीने के हिसाब से देय है, (ii) मानक किराए या अनुमत वृद्धि की राशि के बारे में कोई विवाद नहीं है (iii) यदि किराया या वृद्धि छह महीने या उससे अधिक की अवधि के लिए बकाया है, तो न्यायालय द्वारा बेदखली का आदेश पारित किया जा सकता है।

वर्तमान मामले में, न्यायालय ने कहा कि मामला धारा 12(3)(ए) द्वारा शासित है क्योंकि तीनों तत्व संतुष्ट हैं। इसने देखा कि प्रतिवादी ने पंप शुल्क, मरम्मत उपकर या शिक्षा कर की राशि पर विवाद नहीं किया था, जिसका भुगतान मासिक आधार पर किया जाना था। इसने कहा कि धारा 12(3)(ए) का पहला तत्व संतुष्ट है क्योंकि प्रतिवादी ने इस बात पर विवाद नहीं किया कि किराया या अनुमत वृद्धि मासिक आधार पर देय थी।

न्यायालय ने यह भी देखा कि प्रतिवादी ने लिखित बयान में किराए की मात्रा पर विवाद नहीं किया। इस प्रकार, धारा 12(3)(ए) का दूसरा तत्व संतुष्ट है। इसके अलावा, इसने पाया कि चूंकि प्रतिवादी ने अक्टूबर 1972 से किराया नहीं दिया है, इसलिए तीसरा तत्व संतुष्ट है,

इस प्रकार न्यायालय ने कहा कि मामला बीआरए की धारा 12(3)(ए) के अंतर्गत आता है।

न्यायालय ने कहा कि ट्रायल कोर्ट ने बीआरए की धारा 12(3)(ए) में प्रयुक्त भाषा की सराहना नहीं की, जिसमें 'न्यायालय बेदखली के लिए डिक्री पारित करेगा' शब्दों का उपयोग किया गया है। इसने कहा कि 'करेगा' शब्द न्यायालय को बेदखली के लिए डिक्री पारित करने का कोई विवेकाधिकार नहीं देता है, क्योंकि मामला धारा 12(3)(ए) के अंतर्गत आता है।

न्यायालय ने माना कि ट्रायल कोर्ट ने किराया देने के लिए प्रतिवादी की ओर से तत्परता या इच्छा के मुद्दे पर विचार करने में गलती की और वृद्धि की अनुमति दी।

न्यायालय ने कहा कि चूंकि प्रतिवादी ने मानक किराए या अनुमत वृद्धि की राशि के बारे में विवाद नहीं किया, इसलिए वह धारा 12(3)(ए) के तहत बेदखली से बच नहीं सकता। न्यायालय का मानना ​​था कि धारा 12(3(ए) के तहत किराए के भुगतान में चूक का आधार स्थापित हो गया था।

अदालत ने इस प्रकार ट्रायल कोर्ट के फैसले को रद्द करने में अपीलकर्ता पीठ के आदेश को बरकरार रखा। इसने याचिकाकर्ता/प्रतिवादी को मुकदमा परिसर खाली करने के लिए तीन महीने का समय दिया।

केस टाइटल: सुधीर कुमार सेनगुप्ता बनाम कुसुम पांडुरंग केनी (रिट पीटिशन नंबर अबबइ 5355/1999 अंतरिम आवेदन संख्या 10193/2024 के साथ)

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