'जबरन वसूली का परिष्कृत रूप': बॉम्बे हाईकोर्ट ने 'बेईमान' किरायेदार पर तुच्छ याचिका के लिए 5 लाख रुपये का जुर्माना लगाया

बॉम्बे हाईकोर्ट ने करीब 83 साल पुरानी एक इमारत के पुनर्विकास में 'बाधा' डालने के लिए एक किराएदार पर 5 लाख रुपये का जुर्माना लगाते हुए कहा कि अक्सर किराएदारों द्वारा दायर की गई ऐसी याचिकाएं 'जबरन वसूली का परिष्कृत रूप' होती हैं और इसलिए किराएदारों के इस तरह के 'बाधा डालने वाले' व्यवहार को रोका जाना चाहिए।

ज‌स्टिस अजय गडकरी और जस्टिस कमल खता की खंडपीठ ने कहा कि अदालत में याचिका दायर करना 'सबसे तेज़ और सस्ता' तरीका है, जिसका इस्तेमाल अक्सर किराएदार पुरानी और जीर्ण-शीर्ण इमारतों के पुनर्विकास को रोकने के लिए करते हैं।

पीठ ने 12 नवंबर को सुनाए गए अपने फैसले में कहा, "कोई भी न्यायालय, चाहे वह रिट कोर्ट हो या कोई अन्य, किरायेदारों के लिए संपत्ति मालिकों के वास्तविक पुनर्विकास प्रयासों में बाधा डालने का साधन बनने की अनुमति नहीं दी जा सकती। रिट याचिका दायर करना पुनर्विकास परियोजनाओं को रोकने का सबसे तेज़ और सस्ता तरीका बन गया है, जिसमें किरायेदारों के लिए बहुत कम या कोई नुकसान नहीं है। यह बहुत कम खर्च पर होता है - एक सोचा-समझा जुआ। यदि किरायेदार सफल होता है, तो पुरस्कार बहुत अधिक होते हैं; यदि खारिज हो जाता है तो वित्तीय नुकसान नगण्य होता है।"

पीठ ने 12 नवंबर को सुनाए गए अपने फैसले में कहा, लेकिन हाल ही में उपलब्ध कराया गया। उदाहरण के लिए, यह मानते हुए भी कि बॉम्बे हाई कोर्ट में रिट दायर करने पर किरायेदार को एक निश्चित न्यूनतम राशि खर्च करनी पड़ती है, इसके परिणामस्वरूप होने वाली देरी से मकान मालिकों या डेवलपर्स पर महत्वपूर्ण वित्तीय बोझ पड़ सकता है, जिसमें वैकल्पिक आवासों की बढ़ती लागत भी शामिल है।

पीठ ने स्पष्ट किया कि कई मामलों में, डेवलपर्स इन दबावों के कारण झुकने के लिए मजबूर हो जाते हैं, जिससे किरायेदारों के लिए ऐसी कार्रवाई एक आकर्षक प्रस्ताव बन जाती है, जहां पुनर्विकास परियोजनाएं अक्सर करोड़ों रुपये की होती हैं। पीठ ने रेखांकित किया, "पिछले वर्षों में निर्णयों की समीक्षा से, हम पाते हैं कि इस तरह के मुकदमे अक्सर जबरन वसूली के परिष्कृत रूप के बराबर होते हैं। किरायेदारों द्वारा इस बाधा डालने वाले व्यवहार के लिए एक प्रभावी निवारक होना आवश्यक है।"

न्यायाधीशों ने बताया कि ऐसे कई मामलों में, अदालतों ने देखा है कि, किरायेदार अक्सर उसी स्थान पर बहाली, मौद्रिक मुआवज़ा और/या अतिरिक्त स्थान या कुछ मामलों में - सही रूप से, अन्य किरायेदारों के साथ समानता की मांग करते हैं। दूसरी ओर, मकान मालिकों को ऐसी मांगों को स्वीकार करने या अस्वीकार करने में तार्किक सीमाओं का सामना करना पड़ सकता है।

न्यायाधीशों ने यह स्पष्ट किया कि ऐसे मामले पूरी तरह से अनुबंधात्मक हैं और इन्हें डेवलपर और किरायेदार के बीच हल किया जाना चाहिए।

न्यायाधीशों ने कहा,

"हालांकि, न्यायालयों का दुरुपयोग मकान मालिकों या डेवलपर्स पर किरायेदारों को अनुचित लाभ देने के लिए दबाव डालने के साधन के रूप में नहीं किया जा सकता। दुर्भाग्य से, इस तरह के मामले आम हो गए हैं। रिट याचिकाएं दायर की जाती हैं, परियोजनाओं में देरी होती है और न्यायालय बार-बार पुष्टि करते हैं कि किरायेदारी के अधिकार सुरक्षित हैं, जिससे पुनर्विकास को आगे बढ़ने की अनुमति मिलती है। इस तरह की याचिकाओं का मुकाबला करने के लिए ही हम पर्याप्त लागत लगाना आवश्यक समझते हैं। उच्च-दांव वाले मामलों में तुच्छ और शरारती याचिकाओं को हतोत्साहित करने के लिए उच्च निवारक लागत की आवश्यकता होती है। ऐसे उपायों के बिना, न्यायिक प्रक्रिया बेईमान वादियों के लिए एक सस्ता उपकरण बनने का जोखिम उठाती है, जो व्यक्तिगत लाभ के लिए इसका फायदा उठाना चाहते हैं।"

न्यायाधीशों ने याचिकाकर्ता पर 5 लाख रुपये का जुर्माना लगाते हुए कहा, जिसे चार सप्ताह की अवधि के भीतर सशस्त्र बल युद्ध हताहत कल्याण कोष में भुगतान किया जाना है।

यह आदेश मुंबई के कांदिवली इलाके में एक जीर्ण-शीर्ण इमारत में रहने वाले किराएदार खिमजीभाई पटाडिया द्वारा दायर याचिका पर पारित किया गया था, जिन्होंने तकनीकी सलाहकार समिति (टीएसी) की रिपोर्ट को चुनौती दी थी, जिसमें 1940 के दशक में बनी इस इमारत के पुनर्विकास की सिफारिश की गई थी। बृहन्मुंबई नगर निगम (बीएमसी) ने इमारत को 'खतरनाक और जीर्ण-शीर्ण' श्रेणी में डालने के बाद उन्हें बेदखली का नोटिस दिया था।

याचिकाकर्ता ने आरोप लगाया कि इमारत का मकान मालिक 'कुटिल' तरीकों से उसे बेदखल करने और उसके 'किराएदारी अधिकारों' का उल्लंघन करने की कोशिश कर रहा है।

हालांकि, पीठ ने बताया कि बार-बार 'किराएदारी अधिकारों' को उच्च न्यायालय के साथ-साथ सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी संरक्षित किया गया है और इस प्रकार, यह याचिका केवल पुनर्विकास में देरी करने के उद्देश्य से दायर की गई थी। इसलिए, अदालत ने याचिका को अनुकरणीय लागतों के साथ खारिज कर दिया।

केस टाइटलः खिमजीभाई पटाडिया बनाम ग्रेटर मुंबई नगर निगम (रिट पीटिशन (एल) 30632/2024)

साइटेशन: 2024 लाइवलॉ (बॉम) 625

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