इलाहाबाद हाईकोर्ट ने लोटस 300 फ्लैट खरीदारों से ठगी के मामले में हैसिंडा प्रोजेक्ट के निदेशकों के खिलाफ ईडी जांच का आदेश दिया

इलाहाबाद हाईकोर्ट ने नोएडा के सेक्टर 107 में लोटस 300 परियोजना के फ्लैट-खरीदारों को धोखा देने के लिए मेसर्स हैसिंडा प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड और मैसर्स थ्री सी यूनिवर्सल डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड के प्रमोटरों/निदेशकों को दोषी ठहराने के लिए कॉर्पोरेट घूंघट हटा दिया है।

जस्टिस महेश चंद्र त्रिपाठी और जस्टिस प्रशांत कुमार की खंडपीठ ने धन शोधन निवारण अधिनियम, 2002 के तहत प्रवर्तन निदेशालय को उन सभी निदेशकों/प्रवर्तकों/नामित प्रमोटरों/अधिकारी, जो चूक में हैं, कंपनियों या अन्य संस्थाओं के खिलाफ कार्रवाई करने का निर्देश दिया है, जिनमें हैसिएन्डा प्रोजेक्ट्स से पैसा गबन या पार्क किया गया है।

कोर्ट ने इस बात पर आश्चर्य व्यक्त किया कि कैसे निदेशकों को राज्य द्वारा स्वतंत्र रूप से जाने दिया गया था और न तो राज्य और न ही नोएडा प्राधिकरण दिवालियापन के कारण चूक की गई राशि की वसूली करने में सक्षम हैं।

कोर्ट ने कहा, "यह ठगी का एक क्लासिक मामला है, कि कैसे प्रमोटरों को बिना किसी राशि के निवेश के बड़ी मात्रा में जमीन आवंटित की जाती है, एक परियोजना शुरू की जाती है और घर खरीदारों से 636 करोड़ रुपये एकत्र किए जाते हैं, जिसमें से वे फिर से लगभग 190 करोड़ रुपये का गबन करते हैं (फिर जमीन का एक हिस्सा तीसरी कंपनी को बेच देते हैं, जेब में डाल देते हैं और फिर पूरी बिक्री आय (236 करोड़ रुपये) को बेच देते हैं। और नोएडा प्राधिकरण को भूमि की लागत/भूमि के लिए प्रीमियम और पट्टे के किराए के लिए एक मामूली भुगतान करते हैं, जिसका भुगतान उन्हें करना था, और घर खरीदारों, नोएडा प्राधिकरण, बैंकों और अन्य लेनदारों को धोखा दिया।

कोर्ट ने कहा कि उपरोक्त के अलावा, प्रमोटरों ने विभिन्न परियोजनाओं में सैकड़ों घर खरीदारों को धन इकट्ठा करके और विभिन्न योजनाओं में डायवर्ट करके धोखा दिया। यह देखा गया कि धन को डायवर्ट करने के बाद, निदेशकों ने आपराधिक और नागरिक देनदारियों से बचने के लिए उन्हें दिवालियापन में धकेलने वाली कंपनियों से इस्तीफा दे दिया।

कोर्ट ने कहा कि नोएडा के अधिकारी लीज एग्रीमेंट की शर्तों के अनुसार लीज रद्द नहीं करके अपने बोझ का निर्वहन करने में विफल रहे हैं। कोर्ट ने कहा कि नोएडा अब कंपनी से कोई पैसा वसूल नहीं कर सकता क्योंकि यह पहले से ही दिवालिया होने के कगार पर है।

"नोएडा प्राधिकरण ने केवल एक निजी व्यापारी (एक ट्रस्टी और नियामक के बजाय) के रूप में काम किया, जो इन जमीनों के अधिकारों को डेवलपर्स को बेच रहा था, जो एक बड़ा लाभ कमाकर समृद्ध हुए। नोएडा प्राधिकरण के अधिकारियों के साथ मिलीभगत में प्रमोटर/डेवलपर्स निर्दोष खरीदारों को धोखा देते रहे। आश्चर्यजनक रूप से, जबकि खरीदार इस डेवलपर की ऐसी अधूरी परियोजनाओं में अपने अपार्टमेंट का कब्जा पाने के लिए संघर्ष कर रहे थे, नोएडा ने प्रमोटरों में से एक द्वारा शुरू की गई नई कंपनियों को जमीन के बड़े हिस्से को आवंटित करना जारी रखा।

पूरा मामला:

आवेदन करने वाली कंपनियों के एक कंसोर्टियम को नोएडा प्राधिकरण द्वारा शुरू की गई ग्रुप हाउसिंग योजना के तहत सेक्टर 107 में जमीन आवंटित की गई थी। मैसर्स हैसिएन्डा प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड (एचपीपीएल) को आवासीय परियोजना के निर्माण और विकास के लिए एक विशेष प्रयोजन कंपनी बनाया गया था। भूमि के लिए पट्टा 2010 में निष्पादित किया गया था जिसमें श्री निर्मल सिंह, श्री सुरप्रीत सिंह सूरी और श्री विदुर भारद्वाज एचपीपीएल के प्रवर्तक/निदेशक थे।

इस परियोजना का नाम लोटस 300 रखा गया था क्योंकि 67,941.95 वर्ग मीटर के क्षेत्र में केवल 300 अपार्टमेंट बनाए जाने थे। 2011 में एक बिल्डर बायर्स एग्रीमेंट निष्पादित किया गया था जहां यह निर्धारित किया गया था कि बिल्डर को एक आवंटी द्वारा भुगतान में देरी पर 18% प्रति वर्ष की दर से जुर्माना वसूलना था। फ्लोर प्लान की मंजूरी के बाद, बिल्डरों ने इस परियोजना से 27,941.95 वर्ग मीटर जमीन किसी अन्य कंपनी को 236 करोड़ रुपये में बेच दी, जिस पर 300 फ्लैटों का निर्माण किया जाना था।

इसके बाद, 30 और फ्लैट जोड़े गए और छह टावरों में कुल 330 फ्लैट 636 करोड़ रुपये में बेचे गए। डेवलपर द्वारा घर खरीदारों से पूरा पैसा एकत्र किया गया था। 6 में से 4 टावरों का निर्माण पूरा हो गया था और फ्लैट मालिकों को कब्जा सौंप दिया गया था।

636 करोड़ रुपये में से 190 करोड़ रुपये, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण/विकास के लिए किया जाना था, को हैसिएन्डा प्रोजेक्ट्स के प्रमोटरों द्वारा अन्य कंपनियों में भेज दिया गया, जिनके वे प्रमोटर थे। याचिकाकर्ता के अनुसार, हासिएन्डा प्रोजेक्ट्स के निदेशकों के रूप में इस्तीफा 2014 और 2015 में दिया गया था।

टावर संख्या 5 और 6 में फ्लैटों का निर्माण पूरा नहीं हो पाया था और प्रमोटरों ने फ्लैट खरीदारों से कहा था कि 'इसे ले लो या इसे ऐसे ही छोड़ दो' (अधूरे फ्लैट) वैसे ही छोड़ दो। चूंकि उनके पास कोई अन्य विकल्प नहीं था, फ्लैट मालिकों ने फ्लैटों का कब्जा ले लिया और अधूरे फ्लैटों को पूरा करने के लिए डेवलपर से बार-बार अनुरोध किया।

आथक अपराध शाखा द्वारा प्राथमिकियां दर्ज की गई थीं और जांच की गई थी। आरोप पत्र में निदेशक/प्रवर्तकों द्वारा विभिन्न धोखाधड़ी को प्रकाश में लाया गया था। इसके बाद 30.11.2018 को तीनों निदेशकों को गिरफ्तार किया गया। गिरफ्तारी पर, उन्होंने घर-खरीदारों के साथ एक समझौता ज्ञापन (व्यक्तिगत गारंटी के रूप में) में प्रवेश किया, जिसमें कहा गया था कि वे परियोजना को पूरा करने के लिए आवश्यक धन की व्यवस्था करेंगे और 9 महीने के भीतर 'पूर्णता प्रमाणपत्र' प्राप्त करेंगे। एमओयू के आधार पर, मुख्य मेट्रोपॉलिटन मजिस्ट्रेट, साउथ साकेत कोर्ट, दिल्ली द्वारा तीन प्रमोटरों को जमानत दी गई।

चूंकि प्रमोटरों ने एमओयू की शर्तों का उल्लंघन किया था जो जमानत की शर्तें थीं, इसलिए जमानत रद्द करने के लिए एक आवेदन दायर किया गया था। हालांकि, उनकी जमानत अवधि बढ़ा दी गई थी। नोएडा प्राधिकरण ने श्री निर्मल सिंह, श्री सुरप्रीत सिंह सूरी और श्री विदुर भारद्वाज, हैसिएन्डा परियोजनाओं के प्रवर्तकों/निदेशकों के विरुद्ध अतिरिक्त मुआवजे, समय विस्तार प्रभारों आदि के भुगतान में चूक के लिए वसूली नोटिस जारी किए हैं। प्रवर्तकों/निदेशकों ने उक्त वसूली के विरुद्ध उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया।

पार्टियों द्वारा तर्क:

मकान खरीदारों के वकील ने दलील दी कि हासिंडा प्रोजेक्ट्स से इस्तीफा देते समय निदेशकों ने एक छोटे कर्मचारी को निदेशक बना दिया जबकि कंपनी का नियंत्रण खुद कर लिया। यह तर्क दिया गया था कि स्थापना के बाद से, निदेशक फ्लैट-मालिकों को धोखा दे रहे थे और उन्हें अधूरे फ्लैटों पर कब्जा करने के लिए मजबूर कर रहे थे।

यह तर्क दिया गया था कि नोएडा द्वारा वसूली पर रोक लगाने के अंतरिम आदेश पारित होने के बाद, निदेशकों ने परियोजना को रोक दिया और सभी निर्माण गतिविधियों को रोक दिया। फ्लैट मालिकों के संघ ने एक अभियोग आवेदन दायर किया था, जिसे खारिज कर दिया गया था, इसलिए उन्होंने एक अलग रिट याचिका दायर की जिसमें पूर्णता प्रमाण पत्र और अन्य सुविधाओं के बारे में परमादेश की मांग की गई थी जो डेवलपर द्वारा प्रदान की जानी थीं।

इसके अलावा, फ्लैट मालिकों ने मेसर्स थ्री सी यूनिवर्सल डेवलपर्स प्राइवेट, हैसिंडा प्रोजेक्ट्स और तीन निदेशकों/प्रमोटर से धन की वसूली की मांग की, जिसे अन्य परियोजनाओं में डायवर्ट किया गया था।

हाईकोर्ट के समक्ष नोएडा ने कहा कि चूंकि कंपनी की ओर से कोई जवाब नहीं आया, इसलिए अधिकारियों को अपने निदेशकों / प्रमोटरों से भारी मात्रा में बकाया राशि वसूलने के लिए मजबूर होना पड़ा। नोएडा को देय कुल राशि लगभग 107 करोड़ रुपए थी।

निदेशकों के वकील ने दलील दी कि राष्ट्रीय हरित अधिकरण के स्थगन आदेश के कारण पूरी परियोजना रुक गई। यह तर्क दिया गया था कि नोएडा ने वसूली नोटिस जारी करते समय अपनी आपत्तियों पर विचार नहीं किया था। इसके अलावा, यह प्रस्तुत किया गया था कि सभी बकाए के लिए, दिवाला समाधान पेशेवर से संपर्क किया जाना चाहिए क्योंकि कंपनी को उसके द्वारा अधिग्रहित कर लिया गया है।

कोर्ट द्वारा टिप्पणियां:

कोर्ट ने इस बात पर आश्चर्य व्यक्त किया कि कैसे इंडसइंड बैंक ने उचित परिश्रम किए बिना हैसिंडा प्रोजेक्ट्स को 33 करोड़ रुपये का ऋण दिया था। उसने इस बात पर भी आश्चर्य जताया कि कंपनी के खिलाफ दिवालिया याचिका दायर करने से पहले बैंक द्वारा निदेशकों की व्यक्तिगत गारंटी का उपयोग क्यों नहीं किया गया।

इसके अलावा, कोर्ट ने कहा कि नोएडा प्राधिकरण ने बिल्डर को एक विशेष रियायत दी थी क्योंकि भूमि का आवंटन करते समय कोई अग्रिम राशि नहीं ली गई थी। यह राशि घर खरीदारों द्वारा जमा की गई बुकिंग राशि से भुगतान की जानी थी।

"प्रमोटरों/निदेशकों (याचिकाकर्ताओं) को 236 करोड़ रुपये (भूमि के हिस्से की बिक्री आय) और 636 करोड़ रुपये के कुल कोष में से 190 करोड़ रुपये का गबन करके सभी को धोखा देने की बड़ी साजिश के एक हिस्से के रूप में, जो फ्लैट खरीदारों द्वारा भुगतान किया गया था, अवैध रूप से प्रमोटरों द्वारा स्वामित्व / नियंत्रित अन्य संस्थाओं / कंपनियों को हस्तांतरित करके या जहां उनके व्यक्तिगत हित थे, सभी तीन निदेशकों ने इस्तीफा दे दिया और अपने छोटे कर्मचारियों को कंपनी के कठपुतली निदेशक के रूप में सिर्फ अपनी देनदारियों से बचने के लिए बनाया, "कोर्ट ने स्टोर कीपर को हैसिंडा प्रोजेक्ट्स के निदेशक के रूप में नियुक्त करने के संबंध में कहा।

कोर्ट ने कहा कि इस मामले में कंपनी द्वारा परियोजना के लिए आवंटित भूमि के हिस्से को तीसरे हिस्से में बेचकर और घर खरीदारों से प्राप्त धन को अन्य कंपनियों को बेचने के कारण होने वाले अन्याय को दूर करने के लिए कॉर्पोरेट पर्दा उठाना आवश्यक था।

"इस राशि को विभाजित करने के लिए, नकली लेनदेन को छिपाने के लिए कॉर्पोरेट संरचना की स्थापना की गई थी और एक धोखाधड़ी स्पष्ट रूप से बैंक या जनता के साथ-साथ राज्य के साथ खेली जाती है।

कॉर्पोरेट घूंघट उठाने पर कानून के बारे में, न्यायालय ने देखा

"यह घिनौना कानून है कि कॉर्पोरेट पर्दा तब तक नहीं हटाया जा सकता जब तक कि कुछ अनुचित या धोखाधड़ी नहीं की जाती है, जिसे एक अलग कानूनी इकाई के रूप में छिपाया जा रहा है। और यदि ऐसा पाया जाता है, तो यह देखने के लिए घूंघट को छेदा जा सकता है कि कंपनी के वास्तविक नियंत्रण में कौन है और देनदारियों के भुगतान से बचने के उद्देश्य से अवैध कार्रवाई को छिपाने के लिए एक मुखौटा और दिखावा बनाया है।

कोर्ट ने कहा कि हाईकोर्ट से संपर्क करने वाले तीन निदेशक कंपनी के प्रभावी नियंत्रण में हैं और निदेशक के रूप में नियुक्त किए गए स्टोरकीपर आनंद राम को कंपनी के मामलों के बारे में कोई जानकारी नहीं है।

कोर्ट ने नोएडा के अधिकारियों की मिलीभगत को भी जिम्मेदार ठहराया, जिन्होंने चूक के बावजूद 2014 से पट्टे को रद्द करने या डिफ़ॉल्ट राशि की वसूली के लिए कोई कदम नहीं उठाया। अदालत ने कहा कि नोएडा अधिकारियों ने केवल वसूली प्रमाण पत्र जारी किए जब उन्हें किसानों को अतिरिक्त मुआवजा देने के लिए मजबूर किया गया।

नोएडा अथॉरिटी ने प्रमोटरों को कंपनी के सभी फंडों को हड़पने और कंपनी को पूरी तरह से दिवालिया स्थिति में छोड़ने के लिए पर्याप्त लंबी रस्सी दी थी।

कोर्ट ने कहा कि विचाराधीन लेनदेन धन शोधन निवारण अधिनियम के दायरे में आते हैं और मामले को प्रवर्तन निदेशालय को भेजा जाना चाहिए। कोर्ट ने नोएडा को ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट/पार्ट कंप्लीशन सर्टिफिकेट जारी करने और एक महीने के भीतर फ्लैट खरीदार के पक्ष में त्रिपक्षीय समझौते और पंजीकृत डीड को निष्पादित करने का निर्देश दिया।