बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौता लाभार्थी को हस्तांतरणकर्ता से आगामी बिक्री दस्तावेज के निष्पादन की मांग करने का कानूनी अधिकार प्रदान करता है: जम्मू एंड कश्मीर हाईकोर्ट

जम्मू एंड कश्मीर एंड लद्दाख हाईकोर्ट ने माना कि बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौता लाभार्थी को हस्तांतरणकर्ता से बाद में बिक्री के साधन के निष्पादन की मांग करने का कानूनी अधिकार देता है। कोर्ट ने विशिष्ट परिस्थितियों में ऐसे समझौतों की कानूनी पवित्रता की पुष्टि करते हुए कहा, इस सीमित उद्देश्य के लिए, इस तरह के समझौते पर आधारित मुकदमा कानून के तहत सुनवाई योग्य है।

पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 का हवाला देते हुए जस्टिस संजय धर ने बताया कि अचल संपत्ति को बेचने के लिए अपंजीकृत समझौता साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य है जो इसे विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमे में या पंजीकरण की आवश्यकता नहीं होने वाले किसी भी संबंधित लेनदेन के सबूत के रूप में उपयोग करने की अनुमति देता है।

जस्टिस धर ने कहा कि ऐसे अपंजीकृत समझौते के आधार पर मुकदमा दायर किया जा सकता है, लेकिन यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि इस समझौते के तहत हस्तांतरिती (खरीदार) को हस्तांतरणकर्ता (विक्रेता) की कार्रवाइयों से सुरक्षा नहीं मिल सकती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते का संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53ए के तहत कोई कानूनी प्रभाव नहीं है, जो अचल संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण से संबंधित है।

ये टिप्पणियां ओम प्रकाश और अन्य (अपीलकर्ता/विक्रेता) और खजूर सिंह और अन्य (प्रतिवादी/खरीदार) के बीच उधमपुर के भरनारा में 225 कनाल भूमि के लिए निष्पादित बिक्री समझौते से उत्पन्न विवाद में आईं। मामले में कुल बिक्री मूल्य ₹4.5 लाख तय किया गया था, जिसमें से वादी द्वारा अग्रिम के रूप में ₹20 हजार का भुगतान किया गया था। शेष ₹4.3 लाख का भुगतान 3 जुलाई, 2022 को निर्धारित सेल डीड के निष्पादन पर किया जाना था।

प्रतिवादियों ने दावा किया कि अपीलकर्ताओं ने खुद को पूरी जमीन का एकमात्र मालिक होने के रूप में गलत तरीके से प्रस्तुत किया है, जबकि वे केवल 80 कनाल के सह-मालिक थे। कई अनुरोधों और कानूनी नोटिसों के बावजूद, अपीलकर्ता सेल डीड को निष्पादित करने में विफल रहे। प्रतिवादियों ने यह भी आरोप लगाया कि उन्होंने मुकदमे की संपत्ति पर कब्जा कर लिया था और इसके सुधार के लिए खर्च किया था।

इसके बाद प्रतिवादियों ने जिला न्यायाधीश, उधमपुर के समक्ष एक मुकदमा दायर किया, जिसमें समझौते के विशिष्ट निष्पादन और भूमि के आगे के बंटवारे को रोकने के लिए अंतरिम राहत की मांग की गई। ट्रायल कोर्ट ने पक्षों को यथास्थिति बनाए रखने का निर्देश देते हुए अंतरिम राहत प्रदान की। इस फैसले से व्यथित होकर अपीलकर्ताओं ने हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि अपंजीकृत बिक्री समझौता पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1-ए) के तहत अस्वीकार्य है। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि प्रतिवादी समय पर अंतिम भुगतान करने में विफल रहे, जिससे समझौता लागू नहीं हो सका।

प्रतिपक्षी ने तर्क दिया कि अपंजीकृत बिक्री समझौता पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 के प्रावधान के तहत स्वीकार्य है, जो ऐसे समझौतों को विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमों में सबूत के रूप में इस्तेमाल करने की अनुमति देता है।

जस्टिस धर ने सिविल प्रक्रिया संहिता (सीपीसी) के तहत अस्थायी निषेधाज्ञाओं को नियंत्रित करने वाले सिद्धांतों की जांच करके शुरुआत की। सीपीसी की धारा 94 अदालतों को अन्याय को रोकने के लिए अंतरिम राहत देने का अधिकार देती है, जबकि आदेश 39, नियम 1 विवादित संपत्तियों को मुकदमेबाजी के दौरान अलग-थलग या बर्बाद होने से बचाने के लिए निषेधाज्ञा प्रदान करता है।

दलपत कुमार बनाम प्रहलाद सिंह (1992) में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर भरोसा करते हुए, न्यायालय ने दोहराया कि अस्थायी निषेधाज्ञा की मांग करने वाले वादी को प्रथम दृष्टया मामला स्थापित करना चाहिए, राहत के अभाव में अपूरणीय क्षति का प्रदर्शन करना चाहिए, और यह साबित करना चाहिए कि सुविधा का संतुलन उनके पक्ष में है। न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि निषेधाज्ञा एक विवेकाधीन राहत है जिसके लिए किसी भी पक्ष को महत्वपूर्ण नुकसान से बचाने के लिए न्यायिक विवेक की आवश्यकता होती है।

बिक्री के लिए अपंजीकृत समझौते की अस्वीकार्यता के बारे में अपीलकर्ताओं के तर्क को संबोधित करते हुए, न्यायालय ने पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1-ए) का विश्लेषण किया। इसने नोट किया कि जबकि यह धारा संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53-ए के तहत सुरक्षा के लिए अचल संपत्ति से जुड़े समझौतों के पंजीकरण को अनिवार्य बनाती है, पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 का प्रावधान अपंजीकृत समझौतों को विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमों में सबूत के रूप में इस्तेमाल करने की अनुमति देता है।

जस्टिस धर ने स्पष्ट किया कि पंजीकरण की कमी केवल धारा 53-ए के तहत अधिकारों को प्रभावित करती है, जो हस्तांतरक द्वारा की गई कार्रवाइयों से कब्जे में हस्तांतरित व्यक्तियों की रक्षा करती है। हालांकि, यह समझौते से उत्पन्न होने वाले अन्य अधिकारों को नकारता नहीं है, जिसमें विशिष्ट प्रदर्शन की मांग करने का अधिकार भी शामिल है। न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि प्रतिवादियों के पास समझौते की अपंजीकृत स्थिति के बावजूद अपना मुकदमा जारी रखने के लिए एक वैध कानूनी आधार था।

यह मूल्यांकन करने के लिए कि क्या प्रतिवादियों ने समझौते की शर्तों का पालन करने में चूक की है, न्यायालय ने पाया कि समझौते में 3 जुलाई, 2022 को शेष बिक्री प्रतिफल का भुगतान करने का प्रावधान था, जो अपीलकर्ताओं द्वारा राजस्व अभिलेखों में संपत्ति के हस्तांतरण को प्रभावित करने पर निर्भर था।

कोर्ट ने कहा, “चूंकि वादी संख्या 1 के नाम पर मुकदमे की भूमि दर्ज करने के लिए कदम उठाना वादी संख्या 2 के बिक्री प्रतिफल की शेष राशि का भुगतान करने के दायित्व से एक कदम पहले का कदम था, इसलिए, अपीलकर्ताओं का यह तर्क कि वादी बिक्री के समझौते के तहत अपने दायित्व का पालन करने में विफल रहे हैं और इस तरह, समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन की मांग करने के अपने अधिकार को खो दिया है, बिना किसी योग्यता के प्रतीत होता है।”

जस्टिस धर ने आगे कहा कि अपीलकर्ताओं ने मूल समझौते को समाप्त किए बिना तीसरे पक्ष के साथ बाद में समझौता किया, जो कि बुरे विश्वास को दर्शाता है।

न्यायालय ने कहा कि यह आचरण, अपीलकर्ताओं द्वारा अपने संविदात्मक दायित्वों पर कार्य करने में विफलता के साथ मिलकर, प्रथम दृष्टया प्रतिवादियों की बजाय उनकी ओर से उल्लंघन की ओर इशारा करता है। अपीलकर्ताओं के इस तर्क पर टिप्पणी करते हुए कि प्रतिवादियों द्वारा मुकदमा दायर करने में देरी से अनुबंध को छोड़ने का संकेत मिलता है, न्यायालय ने स्पष्ट किया कि क्या समय अनुबंध का सार था और क्या प्रतिवादी समझौते के अपने हिस्से को निभाने के लिए तैयार और इच्छुक थे, ऐसे मुद्दे थे जिनके लिए विस्तृत परीक्षण की आवश्यकता थी और अंतरिम चरण में इसका समाधान नहीं किया जा सकता था।

विवादित भूमि पर यथास्थिति बनाए रखने के लिए ट्रायल कोर्ट के निर्देश को बरकरार रखते हुए, यह तर्क देते हुए कि मुकदमे के दौरान संपत्ति की स्थिति में बदलाव करने से प्रतिवादियों के अधिकार खतरे में पड़ जाएंगे, जस्टिस धर ने इस बात पर जोर दिया कि अंतरिम आदेश विवाद के विषय को संरक्षित करने और अपूरणीय क्षति को रोकने के लिए बनाए गए हैं। न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला और याचिका खारिज कर दी।

केस टाइटलः ओम प्रकाश और अन्य बनाम खजूर सिंह और अन्य

साइटेशन: 2024 लाइव लॉ (जेकेएल) 340

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