सरफेसी अधिमियम | उधारकर्ता का बंधक मोचन अधिकार बैंक द्वारा सुरक्षित संपत्ति की नीलामी सूचना के बाद समाप्त हो जाएगा : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने गुरुवार (21 सितंबर) को एक फैसला सुनाया जिसमें कहा गया कि वित्तीय परिसंपत्तियों के प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित प्रवर्तन अधिनियम, 2002 ( सरफेसी अधिनियम) के तहत उधारकर्ता का बंधक मोचन का अधिकार बैंक द्वारा सुरक्षित संपत्ति की बिक्री के लिए नीलामी सूचना प्रकाशित करने के बाद समाप्त हो जाएगा।

भारत के मुख्य न्यायाधीश डीवाई चंद्रचूड़ और जस्टिस जेबी पारदीवाला की पीठ द्वारा दिए गए फैसले में सरफेसी अधिनियम के तहत की गई नीलामी प्रक्रिया की पवित्रता की रक्षा करने की आवश्यकता को भी रेखांकित किया गया और कहा गया कि बैंक और अन्य वादी कानून के प्रावधानों का पालन करने के लिए बाध्य हैं।

मामले के तथ्य

यह मुद्दा तब उठा जब मामले में उधारकर्ताओं ने बैंक से 100 करोड़ रुपये की क्रेडिट सुविधा का लाभ उठाया जबकि 65 करोड़ रुपये की शेष राशि को तत्कालीन मौजूदा एलआरडी सुविधा के विरुद्ध समायोजित किया गया था। भूमि के एक पार्सल पर साधारण बंधक के रूप में 35 करोड़ रुपये की सुरक्षा बनाई गई थी।

उधारकर्ता ने ऋण राशि के पुनर्भुगतान में चूक की और ऋण खाते को गैर-निष्पादित परिसंपत्ति घोषित कर दिया गया। बैंक ने ब्याज, लागत, शुल्क आदि के साथ मूल राशि के पुनर्भुगतान के लिए सरफेसी अधिनियम की धारा 13 (2) के तहत एक डिमांड नोटिस जारी किया, जो 123.83 करोड़ रुपये तक आया। उधारकर्ता इसका भुगतान करने में असमर्थ था और बैंक ने सुरक्षित संपत्ति को नीलाम करने का निर्णय लिया। नौवें प्रयास में, बैंक ने 105 करोड़ रुपये में संपत्ति की बिक्री हासिल की।

अपीलकर्ता को उच्चतम बोली लगाने वाला घोषित किया गया और उसने कुल बोली राशि जमा कर दी। इस बीच, उधारकर्ता ने डीआरटी-आई के समक्ष एक मोचन आवेदन दायर किया और जब पक्षकार डीआरटी के आदेश की प्रतीक्षा कर रहे थे, तो उधारकर्ता भी हाईकोर्ट चले गए, और बैंक को सुरक्षित संपत्ति के बंधक को भुनाने की अनुमति देने के लिए निर्देश देने की मांग की।

हाईकोर्ट के समक्ष, उधारकर्ताओं ने बंधक को छुड़ाने के लिए 129 करोड़ रुपये का भुगतान करने की इच्छा व्यक्त की और बैंक ने इसे स्वीकार कर लिया। हाईकोर्ट ने उधारकर्ताओं को भुगतान के अधीन सुरक्षित संपत्ति के बंधक को छुड़ाने की अनुमति दी। अपीलकर्ता (नीलामी बोली लगाने वाले) ने हाईकोर्ट के आदेश के खिलाफ सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

नीलामी नोटिस के प्रकाशन पर उधारकर्ता का बंधक से छुटकारा पाने का अधिकार समाप्त हो जाता है

सुप्रीम कोर्ट ने माना कि सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) के अनुसार नीलामी नोटिस के प्रकाशन से पहले संपूर्ण बकाया जमा करने में उधारकर्ता की विफलता "बंधक के मोचन के अधिकार की समाप्ति" है (पैरा 63 फैसले का)

अदालत ने माना कि एक बार धारा 13(8) चरण समाप्त हो गया और नीलामी समाप्त हो गई, तो उधारकर्ता के पास धारा 13(8) के तहत मोचन का कोई अधिकार नहीं बचा।

जस्टिस पारदीवाला द्वारा लिखित फैसले में कहा गया:

"मोचन का अधिकार स्पष्ट रूप से सरफेसी अधिनियम के तहत बिक्री नोटिस के प्रकाशन की तारीख तक प्रतिबंधित है, जबकि उक्त अधिकार संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1882 की धारा 60 के तहत गिरवी रखी गई संपत्ति के हस्तांतरण के निष्पादन तक जारी रहता है।"

अपने फैसले में, अदालत ने आगे बताया कि अधिनियम के 2016 के संशोधन के बाद, सरफेसी अधिनियम की धारा 13 (8) में "सार्वजनिक नीलामी के लिए प्रकाशन नोटिस की तारीख से पहले या सार्वजनिक या निजी संधि से कोटेशन या निविदा आमंत्रित करने की तारीख से पहले" सुरक्षित परिसंपत्तियों के पट्टे, असाइनमेंट या बिक्री के माध्यम से स्थानांतरण" अभिव्यक्ति का उपयोग किया गया था। अदालत ने कहा कि यह अभिव्यक्ति संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 60 के तहत सामान्य नियम के अनुरूप नहीं है, जिसके अनुसार पंजीकृत डीड द्वारा हस्तांतरण के बाद ही मोचन का अधिकार समाप्त हो जाता है।

दो धाराओं के बीच असंगतता के आलोक में, अदालत ने माना कि सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8), एक विशेष अधिनियम होने के नाते, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (निर्णय के पैरा 68) की धारा 60 के सामान्य अधिनियम को ओवरराइड कर देगी।

सरफेसी के तहत नीलामी प्रक्रिया की कानूनी पवित्रता की रक्षा की जानी चाहिए

अपने फैसले में, अदालत ने कहा कि ऐसे मामलों में कोई भी अन्य व्याख्या "बहुत ही भयावह प्रभाव डालेगी", जहां सरफेसी अधिनियम के तहत आयोजित किसी भी नीलामी में किसी भी प्रकार की पवित्रता नहीं होगी।

कोर्ट ने आगे कहा-

"ऐसा परिदृश्य और भी चिंताजनक है, क्योंकि आम जनता जो ऐसी नीलामी में भाग लेती है, उसे अक्सर नीलामी आयोजित करने वाले सुरक्षित लेनदारों द्वारा न तो पता होता है और न ही सूचित किया जाता है कि जब तक बिक्री प्रमाणपत्र जारी नहीं किया जाता है, तब तक उन्हें कोई अधिकार नहीं मिलेगा। उक्त संपत्ति में और वह उधारकर्ता जिसकी संपत्ति नीलाम की जा रही है, वह किसी भी समय बंधक को भुना सकता है , और इस तरह अपने अधिकारों और नीलामी प्रक्रिया को विफल कर सकता है।"

उसी के आलोक में, सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) की व्याख्या इस तरीके से करना आवश्यक पाया गया, जहां नीलामी प्रक्रिया से जुड़ी कानूनी पवित्रता की रक्षा की जा सके। तो अदालत ने कहा कि यदि ऐसा नहीं किया गया, सरफेसी अधिनियम के तहत सभी नीलामियां "अर्थहीन" होंगी और धारा 13 के उद्देश्य और बैंकों को वसूली में सक्षम बनाने की सरफेसी अधिनियम की समग्र योजना को विफल कर देंगी। अदालतों के निरर्थक हस्तक्षेप के बिना, समय पर अपना बकाया अदा करें।

कोर्ट ने आगे कहा-

"...यह अदालतों का कर्तव्य है कि वे आयोजित किसी भी नीलामी की पवित्रता की उत्साहपूर्वक रक्षा करें। अदालतों को नीलामी में हस्तक्षेप करने से घृणा करनी चाहिए, अन्यथा यह नीलामी के पीछे के उद्देश्य और लक्ष्य को विफल कर देगा और जनता के विश्वास और भागीदारी को रोक देगा। " (निर्णय का पैराग्राफ 86, 87)

इसने यह भी दोहराया कि धारा 13(8) की कोई भी अन्य व्याख्या शरारती उधारकर्ताओं को प्रोत्साहित करेगी और जनता के सदस्यों को नीलामी प्रक्रिया में भाग लेने से हतोत्साहित करेगी। इस प्रकार, यह माना गया कि सरफेसी अधिनियम के तहत नीलामी प्रक्रिया की पवित्रता बनाए रखना व्यापक जनहित में होगा।

कानून के प्रावधानों का पालन करना बैंकों का कर्तव्य है

अदालत ने बैंक के आचरण पर भी टिप्पणी की और कहा कि बैंक अन्य प्रावधानों की तरह कानून के प्रावधानों का पालन करने के लिए बाध्य है और उसे इस तरह से कार्य करने की अनुमति नहीं दी जा सकती है ताकि " नीलामी क्रेता" की गर्दन पर तलवार लटकती रहे। इसमें कहा गया है कि पूरा मुद्दा बैंक के अपनी चिंताओं को कानून के स्पष्ट प्रावधानों से ऊपर रखने के नाजायज आचरण के कारण उत्पन्न हुआ। अदालत ने रेखांकित किया कि कानून सभी के साथ समान व्यवहार करता है जिसमें बैंक और उसके अधिकारी भी शामिल हैं।

न्यायालय ने यह भी कहा कि हाईकोर्ट को सरफेसी अधिनियम से संबंधित मामलों में रिट याचिकाओं पर विचार नहीं करना चाहिए।

"इस न्यायालय ने बार-बार हाईकोर्ट को याद दिलाया है कि यदि सरफेसी अधिनियम के प्रावधानों के तहत पीड़ित व्यक्ति के लिए प्रभावी उपाय उपलब्ध है तो उन्हें संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत याचिका पर विचार नहीं करना चाहिए।"

फैसले के निष्कर्ष

निर्णय के निष्कर्ष इस प्रकार हैं (पैरा 105):

(i) हाईकोर्ट को संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत अपने रिट क्षेत्राधिकार का प्रयोग करना उचित नहीं था, खासकर तब जब उधारकर्ता पहले ही सरफेसी अधिनियम की धारा 17 के तहत उनके लिए उपलब्ध वैकल्पिक उपाय का लाभ उठा चुके थे।

(ii) सुरक्षा हित (प्रवर्तन) नियम, 2002 के नियम 9(2) के तहत बैंक द्वारा बिक्री की पुष्टि सफल नीलामी क्रेता को परिशिष्ट में दिए गए फॉर्म में अचल संपत्ति की बिक्री का प्रमाण पत्र प्राप्त करने का निहित अधिकार प्रदान करती है, (V) नियमों के अनुसार, अर्थात, सरफेसी के नियम 9(6) के अनुसार।

(iii) सरफेसी अधिनियम की असंशोधित धारा 13(8) के अनुसार, सुरक्षित संपत्ति को भुनाने का उधारकर्ता का अधिकार ऐसी सुरक्षित संपत्ति की बिक्री या हस्तांतरण तक उपलब्ध था। दूसरे शब्दों में, उधारकर्ता का मोचन का अधिकार सुरक्षित परिसंपत्ति की नीलामी बिक्री की तारीख पर समाप्त नहीं हुआ और बिक्री प्रमाण पत्र के पंजीकरण और सुरक्षित संपत्ति पर कब्जे की डिलीवरी द्वारा नीलामी क्रेता के पक्ष में हस्तांतरण पूरा होने तक जीवित रहा। हालांकि, सरफेसी अधिनियम की धारा 13(8) के संशोधित प्रावधान, यह स्पष्ट करते हैं कि सुरक्षित संपत्ति को भुनाने का उधारकर्ता का अधिकार 2002 के नियमों के नियम 9(1) के तहत सार्वजनिक नीलामी के लिए नोटिस के प्रकाशन की तारीख से ही समाप्त हो जाता है। । वास्तव में, वर्तमान वैधानिक व्यवस्था के तहत उधारकर्ता को उपलब्ध मोचन का अधिकार काफी कम कर दिया गया है और यह केवल 2002 के नियमों के नियम 9 (1) के तहत नोटिस के प्रकाशन की तारीख तक उपलब्ध होगा और नीलामी क्रेता के पक्ष में सुरक्षित परिसंपत्ति की बिक्री या हस्तांतरण के पूरा होने तक नहीं।

(iv) 2002 के नियमों के नियम 9(2) के तहत बिक्री की पुष्टि करने के बाद बैंक 2002 के नियमों के नियम 9(6) के तहत बिक्री प्रमाणपत्र को रोक नहीं सकता था और उधारकर्ता के साथ एक निजी व्यवस्था में प्रवेश नहीं कर सकता था।

(v) संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत हाईकोर्ट सरफेसी अधिनियम के तहत निर्धारित वैधानिक नीलामी प्रक्रिया द्वारा अपेक्षित परिणाम तक पहुंचने के लिए न्यायसंगत विचार लागू नहीं कर सकता था।

(vi) कंसर्न रेडीमिक्स (सुप्रा) और अम्मे श्रीशैलम (सुप्रा) के मामले में तेलंगाना हाईकोर्ट के दो फैसले कानून की सही स्थिति नहीं बताते हैं। इसी प्रकार, पाल अलॉयज (सुप्रा) के मामले में पंजाब और हरियाणा हाईकोर्ट का निर्णय भी कानून की सुधारात्मक स्थिति निर्धारित नहीं करता है।

(vii) श्री साई अन्नधाता पॉलिमर्स (सुप्रा) में आंध्र प्रदेश हाईकोर्ट का निर्णय और केवीवी प्रसाद राव गुप्ता (सुप्रा) के मामले में तेलंगाना हाईकोर्ट के निर्णय ने सरफेसी अधिनियम की संशोधित धारा 13(8) की व्याख्या करते हुए कानून की सही स्थिति बताई।

केस : सेलिर एलएलपी बनाम बाफना मोटर्स (मुंबई) प्राइवेट लिमिटेड और अन्य सी ए क्रमांक 5542-5543/2023

साइटेशन: 2023 लाइवलॉ (SC) 808; 2023INSC838

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