यह देखने के लिए कि क्या यह अवैध सब-लेटिंग (किराए पर देना) छिपाने का तरीका है, साझेदारी का पर्दा हटाया जा सकता है: सुप्रीम कोर्ट

यह देखते हुए कि साझेदारी की व्यवस्था का इस्तेमाल कब्ज़े के गैर-कानूनी हस्तांतरण को छिपाने के लिए एक तरीके के तौर पर नहीं किया जा सकता, सुप्रीम कोर्ट ने 10 अप्रैल को फैसला सुनाया कि अदालतों को साझेदारी का पर्दा हटाने का अधिकार है, ताकि यह पता लगाया जा सके कि क्या यह सिर्फ़ बिना अनुमति के सब-लेटिंग (किराए पर देना) के लिए एक दिखावा है।

जस्टिस अहसानुद्दीन अमनुल्लाह और जस्टिस आर. महादेवन की बेंच अपील पर सुनवाई कर रही थी, जो अपीलकर्ता ने कर्नाटक हाई कोर्ट के फ़ैसले को चुनौती देते हुए दायर की थी। हाईकोर्ट ने ट्रायल कोर्ट का बेदखली का आदेश रद्द कर दिया था।

ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादी नंबर 2 और 3 को उस जगह से बेदखल करने का आदेश दिया था, जिसे मूल रूप से प्रतिवादी नंबर 1 (साझेदारी फ़र्म) को किराए पर दिया गया। अदालत ने पाया कि मूल किराएदार ने संपत्ति पर अपना कब्ज़ा और नियंत्रण पूरी तरह से छोड़ दिया, और साझेदारी की व्यवस्था की आड़ में संपत्ति को प्रतिवादी नंबर 2 और 3 को सब-लेट कर दिया था। यह एक सोची-समझी चाल थी, जिसका मकसद उनके पक्ष में अवैध सब-लेटिंग को छिपाना था, क्योंकि मूल किराएदार के साथ किए गए पट्टे के दस्तावेज़ में इन दोनों व्यक्तियों में से कोई भी पक्षकार नहीं था।

मकान मालिक ने आरोप लगाया कि मूल किराएदार-साझेदार रिटायर हो गया और उसने संपत्ति का पूरा कब्ज़ा दो ऐसे व्यक्तियों को सौंप दिया, जिनका मूल पट्टे से कोई लेना-देना नहीं था। जबकि प्रतिवादी नंबर 2 और 3 ने यह तर्क दिया कि कारोबार में सिर्फ़ "साझेदारी का पुनर्गठन" हुआ था, ट्रायल कोर्ट ने पाया कि मूल किराएदार ने "कानूनी कब्ज़ा और नियंत्रण" पूरी तरह से छोड़ दिया था।

हाईकोर्ट का फ़ैसला रद्द करते हुए जस्टिस महादेवन द्वारा लिखे गए फ़ैसले ने ट्रायल कोर्ट के बेदखली का आदेश बहाल किया। अदालत ने पाया कि प्रतिवादी नंबर 2 और 3 मूल किराएदार, यानी प्रतिवादी नंबर 1-फ़र्म के साझेदार के तौर पर अपनी स्थिति साबित करने में नाकाम रहे। वे यह साबित नहीं कर पाए कि यह व्यवस्था साझेदारी के दस्तावेज़ का ही एक विस्तार थी।

अदालत ने कहा,

"किसी वैध साझेदारी, पुनर्गठन के दस्तावेज़, कानूनी तौर पर शामिल होने, या ऐसी व्यवस्था के लिए मकान मालिक की सहमति के अस्तित्व को साबित करने के लिए कोई ठोस या भरोसेमंद सबूत पेश नहीं किया गया। ऐसे सबूतों के अभाव में प्रतिवादी नंबर 2 और 3 का कब्ज़ा अस्पष्ट और अवैध बना हुआ है।"

कोर्ट ने कहा कि पार्टनरशिप से सिर्फ़ रिटायर होने को सब-लेटिंग नहीं माना जाएगा, जब तक कि किरायेदार का उस पर कंट्रोल और कानूनी कब्ज़ा बना रहता है। कोर्ट के मुताबिक, यह तय करने का मुख्य पैमाना यह है कि क्या असली किरायेदार का उस जगह पर कानूनी कब्ज़ा और कंट्रोल बना हुआ है।

कोर्ट ने फ़ैसला दिया कि एक बार जब रेस्पोंडेंट नंबर 1 रिटायर हो गया और उसने उस जगह का कब्ज़ा और कंट्रोल दोनों छोड़ दिए तो यह व्यवस्था एक गलत सब-लेटिंग बन गई। बेंच ने फ़ैसला दिया कि इस तरह के ट्रांसफर का बचाव प्रतिवादी नंबर 2 और 3 के फ़ायदे के लिए जारी पार्टनरशिप डीड की "आड़" में नहीं किया जा सकता, जो असल में असली एग्रीमेंट से अनजान थे।

परविंदर सिंह बनाम रेनू गौतम (2004) 4 SCC 794 का हवाला देते हुए कोर्ट ने कहा कि अगर किरायेदार बिज़नेस में एक्टिव रहता है और प्रॉपर्टी पर अपना कंट्रोल बनाए रखता है, भले ही उसके साथ ऐसे पार्टनर हों, जो लीज़ के असली पक्षकार नहीं थे तो इसे सब-लेटिंग नहीं माना जाएगा। इसके विपरीत, अगर किरायेदार अपना पूरा कंट्रोल छोड़ देता है और पार्टनरशिप डीड का इस्तेमाल सिर्फ़ गैर-कानूनी मुनाफ़ा कमाने की "आड़" के तौर पर करता है तो कोर्ट "पार्टनरशिप का पर्दा हटाकर" असली सच्चाई का पता लगाएगा।

ऊपर बताई गई बातों को ध्यान में रखते हुए कानून का सार इस प्रकार तय किया गया:

“(i) सब-लेटिंग के लिए कानूनी कब्ज़ा छोड़ना ज़रूरी है, यानी, खास कब्ज़े के अधिकार का ट्रांसफर।

(ii) पार्टनरशिप में सिर्फ़ नए पार्टनर का शामिल होना या किसी पार्टनर का रिटायर होना सब-लेटिंग नहीं माना जाएगा, जब तक कि किरायेदार का उस पर कंट्रोल और कानूनी कब्ज़ा बना रहता है।

(iii) अगर पार्टनरशिप का इस्तेमाल किसी गलत ट्रांसफर को छिपाने के तरीके के तौर पर किया जाता है, तो कोर्ट को पार्टनरशिप का पर्दा हटाने का अधिकार है।

(iv) एक बार जब किसी तीसरे पक्ष का खास कब्ज़ा साबित हो जाता है, तो यह साबित करने की ज़िम्मेदारी किरायेदार पर आ जाती है कि यह व्यवस्था सही और नेकनीयत है।”

कोर्ट ने फ़ैसला दिया कि मकान मालिक ने सब-लेटिंग साबित करने की अपनी शुरुआती ज़िम्मेदारी पूरी की थी, यह साबित करके कि असली किरायेदार का अब उस जगह पर कब्ज़ा नहीं है और तीसरे पक्ष ने उस जगह पर खास कब्ज़ा कर रखा है।

एक बार जब इस तरह का खास कब्ज़ा साबित हो गया तो यह समझाने की ज़िम्मेदारी किरायेदारों पर आ गई कि उनका कब्ज़ा किस तरह का है। कोर्ट ने पाया कि वे कोई भी भरोसेमंद सबूत पेश करने में नाकाम रहे, जैसे कि कोई वैध पार्टनरशिप डीड, रिटायरमेंट डीड, या मकान मालिक की सहमति का कोई सबूत।

अदालत ने आगे यह भी माना कि मूल किरायेदार की अब कारोबार में कोई भूमिका नहीं रह गई और न ही परिसर पर उसका कोई नियंत्रण था। साझेदारी का कथित पुनर्गठन वास्तव में कब्ज़े के एक गैर-कानूनी हस्तांतरण को छिपाने का महज़ एक हथकंडा था।

तदनुसार, अपील स्वीकार की गई और बेदखली का आदेश बहाल कर दिया गया।

Cause Title: SRI M.V. RAMACHANDRASA SINCE DECEASED REPRESENTED BY LEGAL HEIRS VERSUS M/S. MAHENDRA WATCH COMPANY REPRESENTED BY ITS PARTNERS & ORS.