सुप्रीम कोर्ट ने फ्लैट निर्माण में कमियों के लिए बिल्डर के साथ भूमि मालिकों को उत्तरदायी ठहराया

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में कहा कि भूमि मालिकों और बिल्डर के बीच अपनी जमीन विकसित करने के लिए निष्पादित पावर ऑफ अटॉर्नी का निरसन भूमि मालिकों को सेवा की कमी के लिए उपभोक्ता मामले में बिल्डर के साथ संयुक्त रूप से और अलग-अलग उत्तरदायी होने से मुक्त नहीं करेगा।

कोर्ट ने पाया कि पावर ऑफ अटॉर्नी के रद्द होने के बाद भी बिल्डर और भूस्वामियों के बीच संयुक्त उद्यम समझौता (जेवीए) लागू रहा। यह भी माना गया कि बिल्डर को निरसन पत्र में इस्तेमाल की गई अभिव्यक्ति 'अब से' का मतलब था कि भूस्वामियों को समाप्ति के बाद होने वाले बिल्डर के कार्यों के लिए किसी भी दायित्व से समाप्त कर दिया जाएगा और यह उन समझौतों के लिए भूस्वामियों की देयता को बाहर नहीं करेगा जो बिल्डर ने समाप्ति से पहले खरीदारों के साथ दर्ज किए थे।

"यह आगे प्रतीत होता है कि कथित तौर पर उक्त पावर ऑफ अटॉर्नी को अपीलकर्ताओं द्वारा 12-8-2014 के पत्र के माध्यम से रद्द कर दिया गया था, लेकिन जेवीए को अब तक रद्द नहीं किया गया है और यह अभी भी लागू है।

जैसा कि उत्तरदाताओं के विद्वान वकील द्वारा 12-8-2014 के पत्र में सही रूप से प्रस्तुत किया गया था, अपीलकर्ताओं ने "इसके बाद" उत्तरदायी नहीं होने के लिए कहा था, अर्थात उक्त पत्र भेजे जाने के बाद। इसलिए अपीलकर्ता प्रतिवादी नंबर 2 के कृत्यों / कर्मों से बंधे थे, जो कानून के अनुसार समाप्त होने तक अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी के अनुसार किए गए थे।

जस्टिस बेला त्रिवेदी और जस्टिस एससी शर्मा की खंडपीठ राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, नई दिल्ली के 28 नवंबर, 2017 के आदेश को चुनौती देने पर विचार कर रही थी, जिसने अपीलकर्ताओं और प्रतिवादी नंबर 2 को फ्लैट खरीदार को आवासीय इकाइयों के निर्माण को पूरा करने के लिए सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराने के राज्य आयोग के आदेश को बरकरार रखा था।

अपीलकर्ता जो भूमि मालिक हैं, और प्रतिवादी नंबर 2 (बिल्डर) ने फ्लैटों के निर्माण और बाद में उन्हें बेचने के लिए एक संयुक्त उद्यम समझौता (जेवीए) किया था।

अपीलकर्ताओं ने 6 जुलाई, 2013 को प्रतिवादी नंबर 1 के पक्ष में एक अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी (आईपीए) भी निष्पादित किया था। उक्त आईपीए के आधार पर, प्रतिवादी नंबर 2 ने फ्लैट इकाइयों की बिक्री के लिए उत्तरदाताओं के साथ बिक्री समझौते किए।

प्रतिवादियों ने बाद में महाराष्ट्र राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के समक्ष अनुचित व्यापार प्रथाओं और अपीलकर्ता और प्रतिवादी संख्या 2 द्वारा वादा किए गए फ्लैट इकाइयों के कब्जे को पूरा करने और सौंपने में सेवा की कमी के लिए संयुक्त रूप से और अलग-अलग उत्तरदायी होने के लिए शिकायत दर्ज की।

राज्य आयोग ने 10 जुलाई, 2017 के अपने आदेश में (1) अपीलकर्ताओं और प्रतिवादी नंबर 2 को उत्तरदायी ठहराया और उन्हें आदेश की तारीख से 6 महीने की अवधि में शिकायतकर्ताओं को कब्जा सौंपने का निर्देश दिया; (2) पार्टियों के बीच बेचने के समझौते के रूप में इकाइयों के बिक्री विलेख को निष्पादित करना; (3) प्रतिवादी नंबर 2 को शारीरिक और मानसिक उत्पीड़न के लिए प्रत्येक शिकायतकर्ता को 1,00,000 रुपये का मुआवजा देना है।

उक्त निर्णय को एनसीडीआरसी द्वारा बरकरार रखा गया था, जिसने देखा कि अपीलकर्ताओं ने केवल 18 अगस्त, 2014 को जेवीए और आईपीए को रद्द कर दिया था, जो प्रतिवादी नंबर 1 और फ्लैट खरीदारों/शेष उत्तरदाताओं के बीच हुए समझौते के बहुत बाद था। राज्य आयोग के आदेश से अवलोकन को ध्यान में रखते हुए, एनसीडीआरसी ने कहा:

"राज्य आयोग ने निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर और शिकायतकर्ताओं के बीच समझौते के समय, जेवीए और आईपीए बहुत अधिक ऑपरेटिव थे। इसलिए, यह स्पष्ट है कि अपीलकर्ता इस मामले से अपने हाथ नहीं धो सकते हैं, क्योंकि इससे शिकायतकर्ता उपभोक्ताओं के साथ घोर अन्याय होगा।

वकीलों के तर्क:

अपीलकर्ताओं की ओर से पेश सीनियर एडवोकेट कैलाश वासदेव ने तर्क दिया कि अपीलकर्ताओं ने सार्वजनिक नोटिस के साथ 12 अगस्त, 2014 को प्रतिवादी नंबर 2 को दिए गए आईपीए को रद्द कर दिया और इसलिए प्रतिवादी नंबर 2 द्वारा किए गए कृत्यों के लिए उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है।

यह भी तर्क दिया गया था कि चूंकि अपीलकर्ता प्रतिवादी नंबर 2 और फ्लैट खरीदार/शेष उत्तरदाताओं के बीच समझौते के लिए निजी नहीं थे, इसलिए उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत उनके खिलाफ शिकायत सुनवाई योग्य नहीं होगी।

प्रतिवादी नंबर 2 का प्रतिनिधित्व करने वाले वरिष्ठ अधिवक्ता सिद्धार्थ दवे ने प्रस्तुत किया था कि प्रतिवादी नंबर 2 निर्माण कार्य पूरा करने और जेवीए का सम्मान करने के लिए तैयार था।

फ्लैट खरीदारों/शेष उत्तरदाताओं की ओर से पेश सीनियर एडवोकेट गोपाल शंकरनारायण ने इस बात पर प्रकाश डाला कि 12 अगस्त, 2014 के आईपीए निरसन पत्र में कहा गया है कि अपीलकर्ता प्रतिवादी नंबर 2 के कृत्यों के लिए उत्तरदायी नहीं होंगे - जो कि निरसन पत्र के संप्रेषित होने के बाद किया गया कार्य है।

निरसन पत्र के अनुसार अपीलकर्ता संयुक्त रूप से और अलग-अलग उत्तरदायी; पावर ऑफ अटॉर्नी रद्द होने के बाद भी जेवीए लागू था: बेंच ने कहा

बेंच ने दो प्रमुख टिप्पणियां कीं, अपीलकर्ताओं को प्रतिवादी नंबर 2 के साथ संयुक्त रूप से और अलग-अलग उत्तरदायी ठहराया - (1) अपीलकर्ताओं ने प्रतिवादी नंबर 2 को निष्पादित पावर ऑफ अटॉर्नी को रद्द करते हुए जेवीए को रद्द नहीं किया था, जो जारी है ऑपरेटिव और (2) अपीलकर्ताओं द्वारा निरसन पत्र में अभिव्यक्ति 'अब से' का उपयोग करने का मतलब यह होगा कि वे केवल 12 अगस्त के बाद प्रतिवादी नंबर 2 के कार्यों के लिए अपनी देयता समाप्त कर देते हैं, यह उन्हें फ्लैट खरीदारों के साथ करार करने के बिल्डर के आचरण के दायित्व से बाहर नहीं करेगा।

"यह आगे प्रतीत होता है कि कथित तौर पर उक्त पावर ऑफ अटॉर्नी को अपीलकर्ताओं द्वारा 12-8-2014 के पत्र के माध्यम से रद्द कर दिया गया था, लेकिन जेवीए को अब तक रद्द नहीं किया गया है और यह अभी भी लागू है।

जैसा कि उत्तरदाताओं के विद्वान वकील द्वारा 12-8-2014 के पत्र में सही रूप से प्रस्तुत किया गया था, अपीलकर्ताओं ने "इसके बाद" उत्तरदायी नहीं होने के लिए कहा था, अर्थात उक्त पत्र भेजे जाने के बाद। इसलिए अपीलकर्ता प्रतिवादी नंबर 2 के कृत्यों / कर्मों से बंधे थे, जो कानून के अनुसार समाप्त होने तक अपरिवर्तनीय पावर ऑफ अटॉर्नी के अनुसार किए गए थे।

यह भी देखा गया कि अपीलकर्ताओं ने जेवीए का पालन न करने के लिए प्रतिवादी नंबर 2 के खिलाफ भी कार्रवाई की है, जिसका अर्थ है कि यह पार्टियों के बीच ऑपरेटिव रहेगा।

"इस बात से भी इनकार नहीं किया जाता है कि अपीलकर्ताओं ने उक्त प्रतिवादी द्वारा जेएवी के नियमों और शर्तों का कथित गैर-अनुपालन करने के संबंध में प्रतिवादी नंबर 2 के खिलाफ कोई कार्रवाई नहीं की है। इन परिस्थितियों में, यह कहना अपीलकर्ताओं के मुंह में नहीं है कि अपीलकर्ता प्रतिवादी नंबर 2 के कृत्यों के लिए उत्तरदायी नहीं हैं।

इसलिए न्यायालय ने एनसीडीआरसी के फैसले को बरकरार रखा और आक्षेपित आदेश में हस्तक्षेप करने से इनकार कर दिया। अपील को किसी भी योग्यता से रहित होने के कारण खारिज कर दिया।