बिक्री समझौते में प्रॉपर्टी पर लोन की जानकारी को धोखे से छिपाना एडवांस पेमेंट वापस पाने का उचित आधार: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने सोमवार (15 दिसंबर) को कहा कि बिक्री समझौते में प्रॉपर्टी पर लोन की जानकारी को धोखे से छिपाना एडवांस पेमेंट वापस पाने का उचित आधार है।

यह फैसला सुनाते हुए जस्टिस विक्रम नाथ और जस्टिस संदीप मेहता की बेंच ने प्रॉपर्टी खरीदने वाले के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसे बेचने वाले ने बिक्री समझौते के समय प्रॉपर्टी पर चल रहे लोन की जानकारी छिपाकर गुमराह किया। इस तरह इस देनदारी का खुलासा समझौते में नहीं किया गया।

यह अपील ज़मीन की बिक्री के कॉन्ट्रैक्ट पर विवाद से जुड़ी है। प्रतिवादी (बेचने वाले) ने अपीलकर्ता (खरीदार) को लगभग 77 एकड़ और 26 सेंट ज़मीन ₹4,45,00,000 में बेचने का समझौता किया। अपीलकर्ता ने 10 सितंबर 2008 के समझौते के तहत एडवांस के तौर पर ₹50,00,000 का भुगतान किया।

बाद में अपीलकर्ता को पता चला कि ज़मीन फेडरल बैंक के पास गिरवी रखी हुई, जिसका खुलासा नहीं किया गया, जबकि समझौते में साफ तौर पर लिखा था कि प्रॉपर्टी पर कोई लोन नहीं है। भरोसे में आकर अपीलकर्ता ने और पैसे दिए और प्रतिवादी को ₹3,55,00,000 का एक बड़ा पोस्ट-डेटेड चेक दिया। फंड की कमी के कारण पोस्ट-डेटेड चेक आखिरकार बाउंस हो गया।

2010 में अपीलकर्ता ने एडवांस (₹55,00,000) ब्याज के साथ वापस पाने के लिए यह कहते हुए मुकदमा दायर किया कि प्रतिवादी द्वारा गिरवी की जानकारी धोखे से छिपाने के कारण उसे कॉन्ट्रैक्ट करने के लिए मजबूर किया गया था।

ट्रायल कोर्ट ने वादी-खरीदार के पक्ष में फैसला सुनाया और एडवांस पेमेंट वापस करने का निर्देश दिया। प्रतिवादी का सेट-ऑफ का दावा अस्वीकार कर दिया गया, क्योंकि यह टिकाऊ नहीं था और समय सीमा से बाहर था। हालांकि, हाईकोर्ट ने ट्रायल कोर्ट का फैसला यह कहते हुए पलट दिया कि वादी ने लोन की जानकारी होने के बावजूद काम किया। साथ ही उसने कभी भी ओरिजिनल टाइटल डीड्स की जांच नहीं की। इसे चुनौती देते हुए वादी ने सुप्रीम कोर्ट में अपील की।

वादी की अपील का विरोध करते हुए प्रतिवादी-बेचने वाले ने तर्क दिया कि अपीलकर्ता-वादी को बिक्री समझौते की तारीख से बहुत पहले ही प्रॉपर्टी पर चल रहे लोन के बारे में पता था। हालांकि, कोर्ट को प्रतिवादी के बयान में विरोधाभास मिला, क्योंकि प्रतिवादी ने अपीलकर्ता के उस नोटिस का कोई जवाब नहीं दिया था, जिसमें खास तौर पर मॉर्गेज छिपाने के बारे में पूछा गया। सिर्फ़ अपीलकर्ता के खिलाफ़ प्रतिवादी द्वारा शुरू की गई सेट-ऑफ की कार्यवाही में उसने कहा था कि वादी-अपीलकर्ता को शुरू से ही मुकदमे वाली प्रॉपर्टी पर लगे बोझ के बारे में पता था।

कोर्ट ने सेट-ऑफ की कार्यवाही में मुकदमे वाली प्रॉपर्टी पर लगे बोझ के बारे में पहले से जानकारी होने के प्रतिवादी के बयान को सिर्फ़ बाद में सोचा गया बहाना माना, जिसे सिर्फ़ अपीलकर्ता के रिफंड के जायज़ दावे को हराने के लिए बनाया गया।

कोर्ट ने कहा,

"यह तथ्य कि मुकदमा दायर करने से पहले वादी-अपीलकर्ता ने प्रतिवादी-प्रतिवादी को नोटिस भेजा, जिसमें खास तौर पर मॉर्गेज छिपाने का ज़िक्र था, जिसका जवाब प्रतिवादी-प्रतिवादी ने नहीं दिया, यह साफ तौर पर साबित करता है कि सेट-ऑफ में पेश किया गया मामला, कि वादी-अपीलकर्ता को शुरू से ही मुकदमे वाली प्रॉपर्टी पर लगे बोझ के बारे में पता था, सिर्फ़ बाद में सोचा गया बहाना था, जिसे सिर्फ़ वादी-अपीलकर्ता के रिफंड के जायज़ दावे को हराने के लिए बनाया गया।"

कोर्ट ने हाईकोर्ट के फैसले को गलत पाया, क्योंकि उसने अपीलकर्ता-वादी की इस गवाही पर विश्वास नहीं किया कि वह टाइटल डीड्स की जांच नहीं कर पाया, क्योंकि प्रतिवादी ने उसे बताया था कि सेल डीड पर साइन होने के बाद ही वे जांच के लिए उपलब्ध होंगे।

कोर्ट ने कहा,

“वादी-अपीलकर्ता द्वारा दी गई सफाई में कुछ भी असामान्य नहीं था कि उसने प्रतिवादी-उत्तरदाता के भरोसे पर भरोसा किया कि सेल डीड पर साइन करते समय ओरिजिनल टाइटल डीड्स सौंप दिए जाएंगे। यह ध्यान दिया जा सकता है कि वादी-अपीलकर्ता द्वारा दी गई एडवांस रकम कुल बिक्री कीमत का लगभग 10% थी। इस तरह यह बिना किसी अपवाद के नहीं कहा जा सकता कि वादी-अपीलकर्ता ओरिजिनल टाइटल डीड्स देखे बिना एग्रीमेंट में शामिल नहीं होता।

यह ज़मीन मालिकों के लिए सुरक्षा कारणों से ओरिजिनल टाइटल डीड्स को बैंक लॉकर में रखना एक आम बात है। इसलिए एग्रीमेंट करते समय ओरिजिनल टाइटल डीड्स के इंस्पेक्शन पर ज़ोर न देने के लिए वादी-अपीलकर्ता द्वारा दी गई सफाई उचित और सही थी।”

कोर्ट ने आगे बताया कि विक्रेता द्वारा बिक्री कीमत में बाद में 35 लाख रुपये की कमी करना, गिरवी रखने की बात छिपाने का संकेत देता है।

कोर्ट ने फैसला सुनाया,

“हमारा पक्का मानना ​​है कि ट्रायल कोर्ट ने वादी-अपीलकर्ता द्वारा दायर मुकदमे को मंज़ूर करने में कोई गलती नहीं की। हाईकोर्ट द्वारा दिया गया विवादित फैसला जांच में खरा नहीं उतरता है। इसलिए इसे रद्द किया जाता है और ट्रायल कोर्ट का फैसला बहाल किया जाता है।”

इसके अनुसार, अपील मंज़ूर कर ली गई।

Cause Title: MOIDEENKUTTY VERSUS ABRAHAM GEORGE